估价师眼中的房地产

nbsp;   序
    近年来，房地产市场可谓是多变之秋，房地产已经成为政府*重视、百姓
*关注的话题之一。政府加大对房地产行业宏观调控的力度，各种房地产政策
层出不穷，经营性项目土地使用权出让从协议方式转为招拍挂方式，存贷款利
率一次又一次调整，物权法正式颁布……一系列政策的出台及市场供求关系的
变化对房地产市场影响巨大，各界人士对房地产业都给予了不同程度的关注。
房地产估价行业要求估价师紧跟政策，熟悉市场，并且要将*新政策和市场变
化运用到咨询服务工作中。首佳公司始终以市场为导向，视客户为上帝，在做
好业务的同时，更加重视理论研究、技术探讨和市场分析，积极开展延伸服务，
为客户提供政策咨询、定向培训、课题研究，定期为客户提供《首佳资讯》、《首
佳观察》和《房地产法规汇编》等内部刊物，多次撰写专业论文对外发表，在
深度和广度上满足客户更高层次的需求。为更好地与大家分享交流，本公司将
近年来撰写的部分文章收集成册，欢迎社会各界人士批评指正。
    借此书出版之际，首佳公司向曾经对本公司给予关心、支持和帮助的社会
各界朋友致以诚挚的谢意!公司全体同仁将继续坚持“业精为首，诚信为佳，
观念创新，服务至上”的经营理念，更加注重技术研究，提高公司的整体技术
水平，竭诚为客户提供更实用、更专业的服务!

浅析企业改制中土地评估和处置
  过程中须注意的几个问题
    编者按：由于长期以来我国国有企业土地的特殊性和土地政策的复杂性，土地评估和
土地处置历来是企业改制工作中的重中之重，笔者在与多家改制企业的合作过程中，了解
到改制企业对改制的土地评估和土地处置过程中相关工作程序、问题、解决方案有迫切的
了解心理。本文结合笔者的实践经验，总结了企业改制工作中在土地评估和处置过程中应
注意的一些问题。   
    企业改制就是从产权制度入手建立市场经济体制下的现代企业制度。根据目前的相关
政策，改制企业涉及的国有土地使用权，应依法实行土地评估和土地资产处置审批，土地
评估和土地资产处置历来也是企业改制工作中的重点以及难点。而对于改制企业来说，由
于土地政策的特殊性以及土地专业人员的缺乏性，往往会导致在企业改制过程中出现各种
各样的问题，甚至会影响企业改制的整个进程。本文将企业改制中土地评估和处置过程中
涉及的几个主要的问题与大家一起探讨。
一、土地评估过程中须要注意的问题
    在我国，由于历史原因，企业用地多由国家划拨方式无偿配置使用，在企业账面反映
  的价值较低，一般经评估后增值较大，是企业整体资产增值的主要来源。企业改制过程中
  通过土地评估来确定土地资产的客观现时市场价格，一方面要保证国有资产不流失，另一
  方面为企业改制涉及的划拨土地资产处置做好准备工作。
    2．土地评估范围的确定
    在改制企业中，往往土地数量多，位置较分散，并且存在权属不明确、经营性土地与
  非经营性土地混合、土地权属有纠纷等问题。在评估前期，应对企业的土地进行清查，与
  改制企业以及其他相关中介机构确定纳入改制的土地评估范围。划分经营性土地和非经营
  性土地，经营性土地纳入改制评估范围。不能满足改制要求的非经营性土地、土地权属
  短期内无法确认、土地权属纠纷短期内无法解决的土地以及其他需剥离的土地不纳入评
  估范围。
    3．现场勘察中须注意的问题
    现场勘察是获取土地真实现状资料的途径，是保证评估真实性的关键，应引起改制企
业的重视。根据项目的具体情况，建议企业尽可能安排对各地块熟悉的人员带领评估人员
勘察现场。这样可以在现场勘察时尽可能详细地了解地块的信息。在我国现行的房地产政
策中，房地不可分开，地上物状况会影响土地价值，故对房产部分也应做好详细的勘察。
另外改制企业中土地与房产的存在数量多，权属复杂，地理位置分散等特点，这就要求评
估人员应在现场勘察前做好现场勘察记录的相关表格，在现场勘察中要认真填写勘察记录
(包括土地数量、土地面积、地上物建筑面积、用途、四至、市政条件等)，现场勘察后
要保存好工作底稿。
  4．土地权属确定过程中须注意的问题
  企业改制中对土地进行评估和处置，前提是土地权属清晰，无纠纷，有土地证或土
地权属