房地产基本制度与政策(2008房地产估价师考试教材)

nbsp;八章房地产中介服务-
    管理制度二与政策
**节…房地产中介服务行业管理概述
    中介是市场经济的产物。中介服务行业是市场发展到一定程度出现的一种特
殊行业。在国外，“中介机构”或“中介机构管理”一般称为“专门职业”或
“专门职业管理”。
 我国房地产中介服务行业自古就有，改革开放以后，伴随着我国房地产市场
快速发展而逐渐壮大，并发挥越来越重要的作用。由于房产具价值量大、位置
固定、使用期长和办理交易复杂等特点，相关当事人在房地产交易活动过程中需要
专门的知识和可靠的信息相助，房地产中介服务行业应运而生。随着我国房地产市
场发展，房地产中介服务活动日益成为房地产活动中*活跃的环节。为规范房地产
中介服务，《城市房地产管理法》对房地产中介服务机构的构成、房地产中介服务
机构的设立要求、执业人员资格等都做出了明确规定，包括：①房地产中介服务机
构包括房地产咨询机构、房地产估价机构、房地产经纪机构等；②国家实行房地产
价格评估制度；③国家实行房地产价格评估人员资格认证制度；④房地产中介服务
机构应当有足够数量的专业人员。房地产中介服务行业的法律地位得到确认。2003
年8月12日，《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》指出，要健全房
地产中介服务市场规则，严格执行房地产经纪人、房地产估价师执(职)业资格制
度，为居民提供准确的信息和便捷的服务。随着我国房地产中介服务管理法律法规
体系的不断完善，房地产中介服务对促进我国房地产市场的健康发展，以及对房地
产交易市场、资本市场等要素市场体系的发育和发展起到不可替代的作用。
    一、房地产中介服务的概念及特点
    (一)房地产中介服务的概念
    房地产中介服务是指具有专业执业资格的人员在房地产投资、开发、销售、
交易等各个环节中，为当事人提供专业服务的经营活动，是房地产咨询、房地产
 估价、房地产经纪等活动的总称。
    房地产咨询是指为从事房地产活动的当事人提供法律、法规、政策、信息、
技术等方面服务的经营活动。
    房地产估价是指专业房地产估价人员根据特定的估价目的，遵循公认的估价
原则，按照严谨的估价程序，运用科学的估价方法，在对影响房地产价值的因素
进行综合分析的基础上，对房地产在特定时点的价值进行测算和判定的活动。
    房地产经纪是指以收取佣金为目的，为促成他人房地产交易而提供居间或者
代理等专业服务的行为。
    (二)房地产中介服务的主要特点
    房地产中介服务主要有三个特点：
    (1)人员特定。从事房地产中介服务的人员必须是具有特定资格的专业人
员。这些特定资格的专业人员都有一定的学历和专业经历，并通过了专业资格考
试，掌握了一定的专业技能。在中介活动过程中，他们凭借自身了解市场、熟悉
各类物业特点的优势，节约了流通时间和费用，同时也刺激了房地产商品的生产
和流通。如从事房地产估价业务的人员必须取得房地产估价师执业资格并经注册
取得《房地产估价师注册证书》，未取得房地产估价师资格的人员不能从事房地
产估价活动；从事房地产经纪活动的人员必须取得房地产经纪人员职业资格，仅
取得房地产经纪人协理资格的人员不能独立从事房地产经纪业务。
    (2)委托服务。房地产中介服务是受当事人委托进行的，并在当事人委托的
范围内从事房地产中介服务活动，提供当事人所要求的服务。如在房地产买卖过
程中，房地产经纪人利用自己的经验和掌握的房地产专业知识和信息，为交易双
方相互传递信息，代办相关事务。由房地产经纪人代理房地产交易，按照规定的
程序去办理各种手续，不仅给交易双方带来方便，而且也起了规范交易行为的
作用。
    (3)服务有偿。房地产中介服务是一种服务性的经营活动，委托人应按照一
定的标准向房地产中介服务机构支付报酬、佣金。
    二、房地产中介服务行业管理内容
    房地产中介服务是房地产经营活动中重要的组成部分。为规范房地产中介服
务管理，保障当事人的合法权益，依照《城市房地产管理法》的有关规定，1996
年1月原建设部发布了《城市房地产中介服务管理规定》(原建设部令第50号，以
下简称《中介服务管理规定》)。2001年，原建设部对《中介服务管理规定》进行
了修改，并于同年8月15日以原建设部令第97号重新发布。《中介服务管理规
 定》对中介服务人员资格管理、房地产中介服务机构资质管理、中介服务业务管
理等作出了明确规定。
    房地产行政主管部门作为房地产中介服务的行业主管部门，主要从上述三个
方面对房地产中介服务实施行业监督管理，使房地产中介服务行业真正成为与社
会主义市场经济相适应，自主经营、自担风险、自我约束、自我发展、平等竞争
的经济组织，促进中介服务机构独立、客观、公正地执业。
    (一)房地产中介服务人员的资格管理
    目前，我国已初步建立了与房地产市场发展相适应的房地产中介服务人员资
格认证制度。房地产行政主管部门通过实施中介服务人员资格认证制度对房地产
中介服务人员进行管理。主要是通过系统的培训与考核，资格认证与执业注册，
继续教育与续期注册等方式，确保从业人员达到从业所要求的水准，并实现有效
的监督管理。
    从事房地产咨询、房地产估价、房地产经纪活动的人员要求如下：
    (1)房地产咨询人员。从事房地产咨询业务的人员，必须是具有房地产及相
关专业中等以上学历，有与房地产咨询业务相关的初级以上专业技术职称并取得
考试合格证书的专业技术人员。
    房地产咨询人员的考试办法，由省、自治区建设行政主管部门和直辖市房地
产管理部门负责制订。
    (2)房地产估价人员。国家实行房地产价格评估人员资格认证制度。房地产
估价师执业资格考试，由国务院建设行政主管部门和人事行政主管部门共同
负责。
    (3)房地产经纪人员。房地产经纪人员职业资格，包括房地产经纪人执业资
格和房地产经纪人协理从业资格。取得房地产经纪人执业资格是进入房地产经纪
活动关键岗位和发起设立房地产经纪机构的**条件。取得房地产经纪人协理从
业资格，是从事房地产经纪活动的基本条件。
    (二)房地产中介服务机构管理
    对中介服务机构的管理主要从市场准入抓起，采取资质核准、资质分级、资
信评价与日常监督相结合的管理模式。从事房地产中介服务活动应设立相应的房
地产中介服务机构。
    根据《城市房地产管理法》、《中介服务管理规定》，设立房地产中介服务机
构应当具备下列条件：
    (1)有自己的名称、组织机构；
    (2)有固定的服务场所；