房地产基本制度与政策-(第四版)

章房地产交易管理制度与政策
**节  房地产交易管理
  一、房地产交易的概念 
  1988年原建设部、国家物价局、国家工商行政管理局发布的《关于加强房
地产交易市场管理的通知》中，**次对房地产交易有了明确规定：“城镇房地
产交易，包括各种所有制房屋的买卖：、租赁、转让、抵押，城市土地使用权的转
让以及其他在房地产流通过程中的各种经营活动，均属房地产交易活动管理的范
围，其交易活动应通过交易所进行。”
    1994年7月5日颁布的《：城市房地产管理法》则对房地产交易进行了更为
明确的立法解释：房地产交易包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。
    二、房地产交易的原则
    房地产交易行为是平等的民事主体之间的民事行为，应当遵循自愿、公平、
诚实信用等原则。
    三、房地产交易的基本制度
    《城市房地产管理法二》规定了三项房地产交易基本制度，即房地产成交价格
申报制度、房地产价格评估制度、房地产价格评估人员资格认证制度。
    1．房地产成交价格申报制度
    房地产成交价格不仅关系着当事人之间的财产权益，而且也关系着国家的税
费收益。因此，加强房地产交易价格管理，对于保护当事人合法权益和保障国家
的税费收益，促进房地产市场健康有序的发展，有着极其重要的作用。
    《城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产成交价格申报制度。房地产权
利人转让房地产，应当向县级以上地方人民政府规定的部门如实申报成交价，不
得瞒报或者做不实的申报。”法律要求如实申报房地产成交价格的本意之一是加
 强契税等与房地产交易有关的税收征管。根据国务院《契税暂行条例》、《土地增
值税暂行条例》的有关规定，纳税人未依法缴纳契税、土地增值税的，土地管理
部门、房产管理部门不得办理有关的权属变更手续，由此可见，先纳税后申请房
地产权属变更登记是一个法定程序。税务机关在接到价格申报后，如发现成交价
格明显低于市场正常价格的，应当及时通知交易双方，按不低于税收机关确认的
价格缴纳有关税金后，房地产管理部门方可为其办理房地产交易手续，核发权属
证书。这里提到的价格评估是出于依法征税的需要，不属于登记机构不得要求对
房地产进行评估的禁令范畴。
    发现交易双方的成交价格明显低于市场正常价格时，并不是要求交易双方当
事人更改成交价格，只是通知交易双方应当按什么价格交纳有关税金。只要交易
双方按照不低于市场价格交纳了税金，无论其合同价格为多少，都不影响办理房
地产交易和权属登记的有关手续。房地产经纪人在代办有关交易手续时，应坚持
如实申报，不可迁就当事人意愿瞒价申报，避免可能的房地产交易纠纷及由此引
发的含税收征管在内的一系列法律责任，防范执业风险。
  2．房地产价格评估制度
  《城市房地产管理法》规定“国家实行房地产价格评估制度。房地产价格评
估，应当遵循公正、公平、公开的原则，按照国家规定的技术标准和评估程序，
以基准地价、标定地价和各类房屋的重置价格为基础，参照当地的市场价格进行
评估。”“基准地价、标定地价和各类房屋重置价格应当定期确定并公布。具体办
法由国务院规定。”
    3．房地产价格评估人员资格认证制度
    《城市房地产管理法》规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制
度。”《城市房地产中介服务管理规定》进一步明确：“国家实行房地产价格评
估人员资格认证制度。房地产价格评估人员分为房地产估价师和房地产估价
员。”“房地产估价师必须是经国家统一考试、执业资格认证，取得《房地产估
价师执业资格证书》，并经注册登记取得《房地产估价师注册证》的人员。未
取得《房地产估价师注册证》的人员，不得以房地产估价师的名义从事房地产
估价业务。”
    四、房地产交易管理机构及其职责
    房地产交易管理是指政府设立的房地产交易的管理部门及其他相关部门以法
律的、行政的、经济的手段，对房地产交易活动行使的指导、监督等管理活动。
它是房地产市场管理的重要内容。
 房地产交易的管理机构主要是指由国家设立的从事房地产交易管理的职能部
门及其授权的机构，包括国务院建设行政主管部门即住房和城乡建设部，省级建
设行政主管部门即各省、自治区建设厅和直辖市房地产管理局，各市、县房地产
管理部门以及房地产管理部门授权的房地产交易管理机构(房地产交易管理所、
房地产市场管理处、房地产市场产权监理处、房地产交易中心等)。
    市、县房地产交易管理机构的主要任务是：
    (1）执行国家有关房地产交易管理的法律法规、部门规章，并制定具体实施
办法；
    (2)整顿和规范房地产交易秩序，对房地产交易、经营活动进行指导和监
理，查处违法行为，维护当事人的合法权益：
    (3)办理房地产交易登记、鉴证及权属转移初审手续；
    (4)协助财政、税务部门征收与房地产交易有关的税款； 
    (5)为房地产交易提供洽谈协议，交流信息，展示行情等各种服务；
    (6)建立定期市场信息发布制度，为政府宏观决策和正确引导市场发展
服务。    。    、
    第二节  房地产转让管理
    一、房地产转让的概念
    《城市房地产管理法》规定：“房地产转让是指房地产权利人通过买卖、赠与
或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为。”《城市房地产转让管理规定》
对此概念中的其他合法方式做了进一步的细化，《房屋登记办法》进一步明确，
有以下情形之一的，当事人应当申请房屋所有权转移登记：
    (1)买卖；
    (2)互换；
    (3)赠与；
    (4)继承、受遗赠；    ，
    (5)房屋分割、合并，导致所有权发生转移的；
    (6)以房屋出资入股；
    (7)法人或者其他组织分立、合并，导致房屋所有权发生转移的；
    (8)法律、法规规定的其他情形。 
    房地产转让的特征是房地产权属发生转移。《城市房地产管理法》规定，房