房地产估价

**章 房地产和房地产估价**节 引言 为便于理解，首先简要地讲一下什么是房地产估价。至于房地产估价的完整概念，将在本章第五节论述。什么是房地产估价？简要地讲，就是对房地产的“客观合理价格”或“价值”的估算和判定（还可以用估计、计量、度量、衡量、推测、判断等词来形容、解释或说明这种行为，但它们的含义基本相同或相近）。 房地产估价从表面上看，好像是估价人员在给房地产定价——估价人员认为值多少钱就值多少钱，在现实房地产交易中，房地产的成交价格虽然也容易受交易者个别行为或动机、偏好的影响，但房地产价格从某种意义上讲是客观存在的，不以个别人的主观意志为转移，是由市场决定，即是由市场参与者集体的价值判断而非个别人的价值判断所形成。因此，房地产估价不应是估价人员的主观随意定价，而应是估价人员模拟市场形成价格的机制和过程，将客观存在的房地产价格或价值揭示、显现出来，是科学与艺术的有机结合。 作为一门学科的房地产估价，不同于房地产估价活动本身。它是以房地产估价活动为研究对象，重点揭示房地产价格形成和运动的规律及其如何度量的科学。这门学科是随着房地产估价活动的发展而发展，同时反过来又指导和推动着房地产估价活动的发展和科学化、规范化。房地产估价虽然是一门应用学科，但其中仍然有许多基础理论问题。估价方法也需要估价理论的支撑，并不是列举了一个数学公式，就可将其称之为一种估价方法的。 我国大陆的现代房地产估价活动，是在1978年以后改革开放的背景下，随着改革土地使用制度和住房制度，推行房屋商品化，使房地产成为商品可进入市场流通而出现的。其起步虽然较晚，但是发展很快，并得到了政府和社会的高度重视，它突出表现在下列4个方面： **，1994年7月5日公布的《中华人民共和国城市房地产管理法》第33条规定：“国家实行房地产价格评估制度”；第58条规定：“国家实行房地产价格评估人员资格认证制度”。