2014年-第六届赣台法学论坛文集-江西省犯罪学研究年会

　　《第六届赣台法学论坛文集：江西省犯罪学研究会年会（2014年）》：　　台湾不动产经纪业是促进房地产买卖双方交易媒合的平台，将买卖双方的不动产物件信息（需求）快速流通于市场，透过台湾不动产经纪业之经纪人或营业员把不动产标的之现况、使用情形、买卖交易行情等双方之传达、周旋、议价等行为，借以达成买卖交易之营业行为。　　台湾不动产经纪业目前经营成交的销售案件大多为土地买卖（农地、建地、工业用地等为多数），建商建案之预售屋或新成屋、中古屋、工厂，法院法拍代标等业务。　　在1986年到1996年是台湾经济*为蓬勃发展的时期，股票指数破万点，因此台湾不动产买卖交易量及台湾投资客非常多，其交易价格甚至有一日三市（即交易价格当天早上与下午或晚上就变动差异性很大）之买卖行情，造就台湾不动产经纪业如雨后春笋般纷纷设立。　　三、台湾地区不动产经纪业之经营形态　　台湾不动产经纪业之经营发展形态是多样化的，分为全台湾性、区域性之品牌，有直营品牌（直营店如信义房屋，属全台湾性品牌共约1034家分店）、加盟品牌（如台湾房屋、东森房屋，而永庆房屋全台湾含加盟店头共约1058家，亦属全台湾性品牌），而区域性之品牌多为分布在各县市、乡镇之自营品牌较多，加盟品牌较少（如台湾之云林县早安房屋属区域性加盟品牌形态），然不论是直营品牌、加盟品牌或区域性之自营品牌，各家之营销策略大不同。　　以直营店经营设立之信义房屋为例，在全台湾各分店都有标准的作业程序，所有重要决策统一由总公司颁布，全台湾同步施行控管全台湾不动产经纪人或执业之营业员的职前教育训练，人员素质较为完整，对于买卖交易、委托销售服务、成交买卖契约签立等法律风险预防或规避，借职前教育训练以降低与消费者发生纠纷之法律风险，以全台湾质量服务一致树立品牌形象。　　而加盟品牌多数一般快速扩张店家数量，以人海战术取胜并号称一家委托销售全台湾服务，其销售成交量较高但相对地与消费者买卖纠纷之比例亦占多数，因加盟之店东要付加盟金予总店且对其所加盟之总店之法律规范较不遵守，而对台湾不动产经纪人或执业之营业员的职前教育训练较不完整、人员素质参差不齐，亦较不注重法律风险。　　另区域性之自营品牌（如台湾省云林县之东方不动产有限公司、左邻右舍不动产有限公司、日荣房屋等）均属区域性规模之公司，因受限于区域性其业务范围大都属于云林县内，若要跨县市交易需透过其他县市之同行业者配合。但区域性之自营品牌之台湾不动产经纪业业者对其品牌形象、消费者纠纷等相对比较注重，因其属自创品牌，虽无信义房屋之SOP标准流程，但各家台湾不动产经纪业者各有营销策略，如东方不动产有限公司以其营销区隔策略除从事一般不动产之买卖、租赁业务外，另与资产管理公司进行不良债权买卖、债务人和解及任资产管理公司之复代理人从事法院拍卖之查封指界及强制执行业务等。　　四、台湾地区不动产经纪业执业人员之法律风险　　（一）台湾地区不动产经纪业执业人员之人身风险　　近日台湾媒体又报道不动产经纪业女执业人员遭人绑架洗劫，甚至有被杀害、性侵等事件在台湾不动产经纪业业界时有所闻，但台湾当局或相关单位及台湾不动产经纪业商业同业公会联合会和台湾不动产经纪业者似乎都看在眼里默默承受，不曾有人大声疾呼或开会讨论如何避免不再次发生性侵或遭受人身安全攻击，或呼吁立法对施暴者严以惩治并加重其刑，仅告知或提醒女执业人员去带看房屋时*好携伴前往，但受害者不仅是女执业人员。所以台湾不动产经纪业执业人员除应承担执业过程中之各项法律风险外，人身安全之风险却无人关注，是否非要等到真的发生严重死伤，台湾当局或相关单位才愿立（修）法或检讨呢？如高雄气爆案，发生丙烯气爆炸才开始全面检查掩埋于地下的管线，岂非亡羊补牢？　　……