物业管理法规-(第二版)-(赠送课件)

　　《物业管理法规（第二版）》：　　共同共有，是基于共同关系发生的、各共有人对共有财产享有平等的所有权，不分份额的共有。共同共有的基础是共同关系，*常见的是夫妻家庭财产。他们对共有财产不分各自的份额，在共同关系存续期间也不能要求分割。共同共有人对共有财产平等的享有权利，平等的履行义务，对外就共有财产承担连带责任。处分共同共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经全体共同共有人一致同意，但共有人之间另有约定的除外。在共同关系终止时，共有财产进行分割，应经平等协商，确定各自的份额。如果意见不一致，可诉请法院处理。　　此外，我国《物权法》还规定，共有人对共有的不动产或者动产没有约定为按份共有或者共同共有，或者约定不明确的，除共有人具有家庭关系等外，视为按份共有。按份共有人对共有的不动产或者动产享有的份额，没有约定或者约定不明确的，按照出资额确定；不能确定出资额的，视为等份共有。　　（3）共有财产的分割　　根据《物权法》**百条的规定，共有人可以协商确定分割方式。如协商不成的，可根据当事人的要求及财产的性质，选择下述3种方式之一进行分割：　　**，实物分割。　　在共有财产可以实物分割且不减损价值的前提下，可对共有财产采取实杨分割的方式，可以进行实物分割的共有物一般是可分物，例如金钱。　　第二，变价分割。　　对于共有财产难以分割或分割减损其价值，而且各共有人都不愿接受共有物时，可以将共有物拍卖、变卖将共有财产变价为货币，由各共有人对货币进行分割。例如一幢房产。　　第三，作价补偿。　　对于不可分割的共有物，例如一辆汽车、一幅画等，共有人中的一人愿意取得共有物的，可以由该共有人取得该共有物。对于共有物的价值超出其应得份额的部分，取得共有物的共有人应对其他共有人作金钱补偿。　　2.1.4用益物权　　2.1.4.1用益物权的概念　　用益物权，是指非所有人对他人之物所享有的占有、使用、收益的权利。《物权法》**百一十七条规定：“用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。”　　2.1.4.2用益物权的特征　　（1）用益物权具有占有性　　用益物权以对标的物的使用、收益为主要内容，即注重对物的使用价值，并以对物的占有为前提。　　（2）用益物权具有独立性　　用益物权除地役权外，均为主物权。　　（3）用益物权主要以不动产为标的物　　用益物权虽然也可以在动产上设立，但是从用益物权的具体类型来看，用益物权主要以不动产为客体，这主要是便于通过登记公示。2.1.4.3用益物权的种类用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权以及地役权。（1）土地承包经营权土地承包经营权，是指土地承包人因从事种植业、林业、畜牧业或其他生产经营项目对农村集体所有或国家所有由农民集体使用的耕地、林地、草地以及其他用于农业生产的土地所享有的占有、使用、收益的权利。《物权法》**百二十五条规定：“土地承包经营权人依法对其承包经营的耕地、林地、草地等享有占有、使用和收益的权利，有权从事种植业、林业、畜牧业等农业生产。”　　依照法律规定：耕地的承包期为三十年；草地的承包期为三十年至五十年；林地的承包期为三十年至七十年；特殊林木的林地承包期，经国务院林业行政主管部门批准可以延长。土地承包经营权人依照农村土地承包法的规定，有权将土地承包经营权采取转包、互换、转让等方式流转，但流转的期限不得超过承包期的剩余期限。土地承包经营权人将土地承包经营权互换、转让，当事人要求登记的，应当向县级以上地方人民政府申请土地承包经营权变更登记；未经登记，不得对抗善意第三人。　　（2）建设用地使用权　　建设用地使用权，是指民事主体使用国家所有的土地，营建建筑物、构筑物或其他地上附着物的权利。《物权法》**百三十五条规定：“建设用地使用权人依法对国家所有的土地享有占有、使用和收益的权利，有权利用该土地建造建筑物、构筑物及其附属设施。”　　（3）宅基地使用权　　宅基地使用权，是指农村集体经济组织的成员依法享有的在农民集体所有的土地上建造个人住宅的权利。根据我国《物权法》的规定，宅基地使用权人依法对集体所有的土地享有占有和使用的权利，有权利用该土地建造住宅及其附属设施。　　……