不动产登记收件实务

　　《不动产登记收件实务/刘守君不动产登记实务系列丛书》：　　农村集体经济组织虽然在《土地管理法》《土地承包法》《物权法》《村民委员会组织法》等法律、法规中都有提及，但只是概念性的提及，对农村集体经济组织没有定义性或定性性的规定。《村民委员会组织法》第二条和第二十八条规定，村民委员会、村民小组分别是村、村民小组的农村村民自治组织，代表本级集体经济组织管理财产。乡（镇）人民政府则是我国宪法规定的基层政权，也不是集体经济组织。笔者据此认为，由村民小组、村、乡（镇）等以农村集体资产组建的农民专业合作社或其他生产经营性的组织才是农村集体经济组织。因此，集体土地所有权登记的申请人原则上为各类农民专业合作社或其他生产经营性的组织。　　《农民专业合作社登记管理条例》第三条规定，农民专业合作社经登记机关依法登记，领取农民专业合作社法人营业执照，取得法人资格。据此可知，营业执照是农民专业合作社的身份证明。《民法总则》第九十九条规定，农村集体经济组织依法取得法人资格。申言之，营业执照或其他法人登记证明是农村集体经济组织的身份证明。　　《民法总则》**百零一条**款规定，居民委员会、村民委员会具有基层群众性自治组织法人资格，可以从事为履行职能所需要的民事活动。《村民委员会组织法》第三条第二款、第三款规定，村民委员会的设立、撤销、范围调整，由乡、民族乡、镇的人民政府提出，经村民会议讨论同意，报县级人民政府批准。村民委员会可以根据村民居住状况、集体土地所有权关系等分设若干村民小组。据此可知，村民委员会的设立、撤销，由县级人民政府决定，村民小组的设立由村民委员会决定。因此，村民委员会代为申请集体土地所有权登记时，提交的身份证明为法人登记证明或县级人民政府为其出具的身份证明。村民小组代为申请集体土地所有权登记时，提交的身份证明为其所在地村民委员会出具的证明，如某村民小组为我村所属的村民小组等。　　3.县级以上人民政府确认集体土地所有权的证明　　《确定土地所有权和使用权的若干规定》第二条**款规定，土地所有权和使用权由县级以上人民政府确定，土地管理部门具体承办。据此可知，县级以上人民政府是集体土地所有权归属的确认机关，其出具的集体土地所有权确认证明，是权利人享有此集体土地所有权的凭证，是当然的《不动产登记暂行条例实施细则》第三十条第（一）项规定的“土地权属来源材料”，也是申请人申请集体土地所有权首次登记时应当提交的材料。　　4.宗地权籍调查表、宗地图以及载明宗地界址点坐标的材料　　《不动产登记暂行条例》第八条**款规定，不动产以不动产单元为基本单位进行登记。在不动产登记实务中，《不动产登记暂行条例实施细则》第五条第二款规定，没有房屋等建筑物、构筑物以及森林、林木定着物的，以土地、海域权属界线封闭的空间为不动产单元。该实施细则第六条规定，不动产登记簿以宗地或者宗海为单位编成，一宗地或者一宗海范围内的全部不动产单元编入一个不动产登记簿。概言之，土地的不动产单元是宗地，宗地是不动产登记簿编制的基础，也是不动产登记的基本单位。据此可知，申请人申请集体土地所有权登记时，应当以宗地为不动产单元，故申请人申请集体土地所有权登记时，提交的是以宗地为单位的宗地权籍调查表、宗地图以及载明宗地界址点坐标的材料。　　按前述《不动产登记暂行条例》第八条第三款规定和《国土资源部关于启用不动产登记簿证样式（试行）的通知》（国土资发[2015]25号）附《不动产登记簿样式及使用填写说明》规定，集体土地的坐落、界址、空间界限、面积、空间坐标、位置说明或者四至描述、附图等是登记簿应当记载或应当附上的集体土地所有权的内容，记载的这些内容从空间上、地域上明确宗地的所有权归属。因此，《不动产登记暂行条例实施细则》第三十条第（二）项规定，申请人申请集体土地所有权登记时应当向登记机构提交记载有这些内容的宗地权籍调查表、宗地图以及载明宗地界址点坐标的材料。但是，这些信息具有很强的专业性和技术性，普通的申请人无法自行完成，需要有资质的专业机构通过专业手段获取，为此，申请人向登记机构提交的宗地权籍调查表、宗地图以及宗地界址点坐标凭证应当由具有资质的专业机构根据《不动产权籍调查技术方案（试行）》的规定出具。　　……