从小区到社区:城市业主行动及其结果

**章导言1 一住房体制改革与业主群体的诞生1 二业主行动结果及其影响因素8 三业主行动的直接与间接结果17 四业主行动与社区共同体形成27 五数据资料和研究方法37 六本书结构43 第二章社区治理转型中的业主组织与业主自治49 一城市社区治理转型49 二业主委员会的出现及其功能52 三物业纠纷与业主维权56 四跨小区的业主联合组织与行动58 五当前业主自治的困境67 第三章社区物业纠纷与业主维权74 一业主维权的平均持续时间和成本74 二侵权者76 三侵权行为77 四1999年至2012年期间侵权行为的变化趋势79 五维权方式81 六小结85 第四章业主维权结果的影响因素87 一纠纷类型87 二参与人数90 三维权方式92 四业主组织94 五政府反应96 六多元回归分析98 七小结103 第五章政府回应与风险规避109 一政府行为中的风险规避逻辑109 二案例简介：A市社区物业管理新举措120 三多重风险：治理情境与新举措原因123 四市场、社会和科层体系：风险规避的三重机制126 五小结142 第六章业主自治中的制度与组织创新146 一“公司制”物业自管模式147 二“信托制”物业管理模式156 三业委会内部规章制度建设162 四“业主代表大会制度”建设165 五小结173 第七章业主积极分子的混合动机与参与转变175 一业主维权行动与积极分子的作用180 二业主积极分子及其产生原因183 三混合动机与参与转变193 四参与转变与社区政治：几个案例197 五小结212 第八章业主自治中的能人治理与公共性困境215 一社区能人治理现象产生原因217 二业委会组织难题与小区公共性困境220 三社区能人的出现222 四社区能人基本特征和行动策略224 五小结226 第九章观念、制度与资源：业主自治成效影响因素230 一上海SX小区232 二深圳NT小区237 三小结244 第十章从小区到社区：北京YF家园的“试验”248 一北京YF家园：基本情况249 二小区里的“理想国试验”：业委会主任的故事258 三业主团结攘外：集体维权行动314 四小结：“从小区到社区”的共同体形成机制337 第十一章总结与讨论344 一业主集体行动的直接与间接结果344 二业主行动的基本特征349 三从小区到社区：共同体建构354 参考文献356 后记375表目录表目录 表1 1191个案例的省市分布38 表2 1业主委员会与居民委员会的区别52 表2 2全国部分城市业主社团组织及业主服务机构63 表2 3全国部分城市业主网络群组65 表2 4全国11个一线城市业主委员会成立比例(2006年和 2012年)71 表3 1各种侵权者的案例数量与比例76 表3 2各种侵权行为的案例数量与比例78 表3 3使用各种维权方式的案例数量与比例82 表4 1不同纠纷类型的案例数量与比例89 表4 2不同类型纠纷中的业主维权结果90 表4 3不同参与人数的业主维权成功案例数量与成功比例91 表4 4使用不同维权方式的案例维权成功数量和比例93 表4 5业主组织对业主维权结果的影响95 表4 6政府反应对业主维权结果的影响96 表4 7政府反应、业主组织和维权结果交互表97 表4 8变量描述统计98 表4 9业主集体行动结果影响因素的Logistic回归分析100 表5 1风险规避机制与策略128 表5 2政府部门风险规避机制的结构性特征140 表6 1业主自治的制度与组织创新147图目录图目录 图1 1全国历年商品房销售面积(1987—2017)2 图1 21999年至2012年案例数量分布38 图2 1商品房小区中的治理主体与治理结构50 图3 1侵权行为变化趋势(1999—2012)80 图6 1PG小区物业自管模式组织架构与运作方案图150 图6 2SZPG社区服务中心结构和运行图151 图6 32003年SDXL小区自治组织架构图167 图6 42004年SDXL小区自治组织架构图168