物业管理理论与实务

　　《物业管理理论与实务》：　　2.业主大会　　（1）业主大会及其性质《中华人民共和国物权法》规定，业主可以设立业主大会。业主大会是由物业管理区域内的全体业主组成的，根据管理规约和物业管理法律法规的规定行使职权，是物业管理活动中代表业主合法权益的*高权力机构。《物业管理条例》第八条规定，物业管理区域内全体业主组成业主大会。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。　　（2）业主大会的设立《物业管理条例》规定，一个物业管理区域内的全体业主组成业主大会。《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）规定，物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积50%时，建设单位应当按照物业所在地的区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送筹备首次业主大会会议所需的文件资料。符合成立业主大会条件的，区、县房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府应当在收到业主提出筹备业主大会书面申请后60日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。　　首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和居民委员会代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的一半，筹备组组长由街道办事处、乡镇人民政府代表担任。筹备组应将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道办事处、乡镇人民政府协调解决。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。　　筹备组应当做好以下筹备工作：确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；草拟管理规约、业主大会议事规则；依法确定首次业主大会会议表决规则；制定业主委员会委员候选人产生办法，确定业主委员会委员候选人名单；制定业主委员会选举办法；完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。相关内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。　　筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。　　《物业管理条例》规定，一个特定的物业管理区域只能成立一个业主大会。《物业管理条例》对成立业主大会的例外情况也作了规定，即在物业管理区域内只有一个业主，或者业主人数较少，且经全体业主一致同意，决定不成立业主大会的情况下，可以不必设立业主大会和业主委员会，而由业主共同履行业主大会和业主委员会的职责。　　（3）业主大会召开的形式《业主大会和业主委员会指导规则》（建房[2009]274号）规定，业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。　　业主可以亲自参加业主大会行使表决权，在无法亲自参加的情况下，也可以书面委托代理人参加业主大会会议，行使参加业主大会的权利。物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层等为单位，推选一名业主代表参加业主大会会议。推选业主代表参加业主大会会议的，业主代表应当于参加业主大会会议3日前，就业主大会会议拟讨论的事项书面征求其所代表的业主意见，凡需投票表决的，业主的赞同、反对及弃权的具体票数经本人签字后，由业主代表在业主大会投票时如实反映。业主代表因故不能参加业主大会会议的，其所代表的业主可以另外推选一名业主代表参加。　　（4）业主大会会议与议事规则业主大会分为定期会议和临时会议两种方式。定期会议又称例会，例会应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。临时会议又称不定期会议。有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：经专有部分占建筑物总面积20%以上且占总人数20%以上业主提议的；发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；业主大会议事规则或者业主公约规定的其他情况。无论是定期会议还是临时会议，都应当在会议召开15日以前将会议通知及有关材料以书面形式在物业管理区域内公告。住宅小区如果召开业主大会，应当同时告知相关的居民委员会。业主大会的会议记录由业主委员会完成并存档。　　业主大会作出决定，必须经与会业主所持投票权1/2以上通过。业主大会作出制定和修改业主公约、业主大会议事规则、选聘、解聘物业服务企业、专项维修资金使用、续筹方案的决定，必须经物业管理区域内全体业主所持投票权2/3以上通过。业主大会的决定应当以书面形式在物业管理区域内及时公告。　　业主大会通过的各项决议和决定，只要符合法律、法规的规定，并遵循了管理规约的议事规则，对物业管理区域内的全体业主都具有约束力。《物业管理条例》规定，业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。　　业主大会议事规则应当就业主大会的议事方式、表决程序、业主投票权确定办法、业主委员会的组成和委员任期等事项依法作出约定。　　……