不动产登记审查实务

　　《不动产登记审查实务》：　　《城市房地产管理法》第二十三条**款规定，土地使用权划拨，是指县级以上人民政府依法批准，在土地使用者缴纳补偿、安置等费用后将该幅土地交付其使用，或者将土地使用权无偿交付给土地使用者使用的行为。据此可知，只有县级以上人民政府才可以批准土地使用权划拨。一般情形下，县级以上人民政府批准土地使用权划拨的凭证是划拨土地决定书或划拨土地通知。因此，申请人申请不动产登记时提交划拨土地决定书或划拨土地通知作为不动产登记原因材料的，登记机构对其审查要点有：一是查验划拨土地决定书或划拨土地通知上面是否盖有县级以上人民政府的印章。二是查验划拨土地决定书或划拨土地通知上的用地人、宗地坐落、宗地面积、宗地用途等内容与不动产登记申请书上申请登记的内容是否一致或是否对应。三是可以通过人民政府的信息共享渠道、数据大平台或批准土地划拨的人民政府的官方网站查验划拨土地信息是否真实，以查验划拨土地决定书或划拨土地通知是否真实。四是不能收取划拨土地决定书或划拨土地通知原件时，查验收取的复印件与划拨土地决定书或划拨土地通知原件是否一致，该复印件上是否有申请人或其代理人的确认签名。如果是通过人民政府的信息共享渠道、数据大平台、批准划拨土地的人民政府的官方网站获取的划拨土地信息打印件，该打印件上是否有申请人或其代理人、打印人的确认签名。五是通过人民政府的信息共享渠道、数据大平台或批准土地划拨的人民政府的官方网站不能查验申请人提交的划拨土地决定书、划拨土地通知的真假时，可以通过批准划拨土地的人民政府的办公电话核实并做好电话核实记录，电话核实记录包括双方的办公电话号码、双方通话人的姓名、对方回复的划拨土地决定书或划拨土地通知的真假情况、核实时间等。电话核实记录就是该划拨土地决定书或划拨土地通知的真假情况的佐证材料。　　二、集体建设用地使用权批准文件　　按《土地管理法》第六十条规定，农村集体经济组织使用乡（镇）土地利用总体规划确定的建设用地兴办企业或者与其他单位、个人以土地使用权入股、联营等形式共同举办企业的，应当持有关批准文件，向县级以上地方人民政府自然资源主管部门提出申请，按照省、自治区、直辖市规定的批准权限，由县级以上地方人民政府批准。据此可知，一般情形下，集体建设用地使用权批准文件由县级以上人民政府出具。因此，申请人申请不动产登记时提交集体建设用地使用权批准文件作为不动产登记原因材料的，登记机构对其审查要点有：一是查验集体建设用地使用权批准文件上面是否盖有县级以上人民政府的印章。二是查验集体建设用地使用权批准文件上用地人、宗地坐落、宗地面积、宗地用途等内容与不动产登记申请书上申请登记的内容是否一致或是否对应。三是可以通过人民政府的信息共享渠道、数据大平台或批准用地的人民政府的官方网站查验集体建设用地使用权批准信息的真假，以查验集体建设用地使用权批准文件是否真实。四是不能收取集体建设用地使用权批准文件原件时，查验收取的复印件与集体建设用地使用权批准文件原件是否一致，该复印件上是否有申请人或其代理人的确认签名。如果是通过人民政府的信息共享渠道、数据大平台、批准用地的人民政府的官方网站获取的集体建设用地批准信息打印件，该打印件上是否有申请人或其代理人、打印人的确认签名。五是通过人民政府的信息共享渠道、数据大平台或批准用地的人民政府的官方网站不能查验申请人提交的集体建设用地使用权批准文件是否真实时，可以通过批准用地的人民政府的办公电话核实并做好电话核实记录，电话核实记录包括双方的办公电话号码、双方通话人的姓名、对方回复的集体建设用地使用权批准文件的真假情况、核实时间等。电话核实记录就是该集体建设用地使用权批准文件的真假情况的佐证材料。　　三、宅基地使用权批准文件　　按《土地管理法》第四十四条、第六十二条第四款规定，农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准。按《农业农村部、自然资源部关于规范农村宅基地审批管理的通知》（农经发[2019]6号）第二条规定，农村村民住宅用地，由乡镇政府审核批准。据此可知，不占用农用地的农村村民的宅基地使用批准权由乡镇人民政府行使，占用农用地的农村村民的宅基地使用批准权由县级以上人民政府行使。申言之，不占用农用地的宅基地使用权批准文件由乡镇人民政府出具，占用农用地的宅基地使用权批准文件由县级以上人民政府出具。因此，申请人申请不动产登记时提交宅基地使用权批准文件作为不动产登记原因材料的，登记机构对其审查要点有：一是不占用农用地的宅基地使用权批准文件，查验上面是否盖有乡镇人民政府的印章，占用农用地的宅基地使用权批准文件，查验上面是否盖有县级以上人民政府的印章。二是查验宅基地使用权批准文件上的用地人、宗地坐落、宗地面积、宗地用途等内容与不动产登记申请书上申请登记的内容是否一致或是否对应。三是通过人民政府的信息共享渠道、数据大平台或批准用地的人民政府的官方网站查验宅基地批准信息是否真实，以查验宅基地使用权批准文件是否真实。四是不能收取宅基地使用权批准文件原件时，查验收取的复印件与宅基地使用权批准文件原件是否一致，该复印件上是否有申请人或其代理人的确认签名。如果是通过人民政府的信息共享渠道、数据大平台或批准用地的人民政府的官方网站获取的宅基地批准信息打印件，该打印件上是否有申请人或其代理人、打印人的确认签名等。五是通过人民政府的信息共享渠道、数据大平台或批准用地的乡镇人民政府的官方网站不能查验宅基地使用权批准文件是否真实时，可以通过批准用地的人民政府的办公电话核实并做好电话核实记录，电话核实记录包括双方的办公电话号码、双方通话人的姓名、对方回复的宅基地使用权批准文件的真假情况、核实时间等。电话核实记录就是该宅基地使用权批准文件的真假情况的佐证。　　……