包邮城市非建设用地规划理论与方法-2

本书特色

本书试图反映中国城市规划领域*新发展的一个小侧面。在总结国内外城市非建设用地相关研究与实践的基础上，笔者从制度与规划两个层面分析了导致城市非建设用地保护困境的原因，指出城市转型引起的建设用地急剧扩张与现行土地制度营造的利益驱动是导致城市非建设用地保护困境制度层面的原因，而现行规划编制技术和规划实施管理对城市非建设用地的漠视则是规划层面的原因。基于综合保护与利用的双向需求，笔者提出了生态全程指导的规划范式转型与“复合生态网络体系调控”理论框架，并通过gis网络分析方法实现了以“源-廊-网-面-体”五个层次构筑的城市非建设用地较为完善的空间保护组织形态。

内容简介

伴随着城市化快速推进，城市非建设用地——这个传统规划与管理的空白地带日益受到侵蚀和破坏，逐渐引起多学科广泛关注。本书在总结国内外相关理论与实践的基础上，从制度与规划等层面探讨了导致我国城市非建设用地保护困境的原因，基于综合保护与利用的双向需求，提出生态全程指导的规划范式转型与“复合生态网络体系调控”理论框架。并通过gis网络分析方法实现了以“源-廊-网-面-体”五个层次构筑的城市非建设用地较为完善的空间组织形态。实证研究的过程与结果表明，该理论框架与技术方法具备可行性与推广意义。
本书可供城市发展领域的研究人员及政府相关部门实务工作者阅读，也可作为城市规划、城市地理学、生态学、城乡经济与公共管理等学科的教学参考用书。

节选

相关资料

插图：1）城乡土地收益的不对称自1980年代起土地使用制度改革后，土地不再是单纯的空间要素，而是具有巨大的商业价值，能够为土地所有者带来可观的回报。然而当前的法规制度导致了城乡国有土地和集体土地收益的极度不对称，主要表现在两个方面：一是城乡土地产出收益的不对称，二是城乡土地转让收益的不对称。1998年修订后的《土地管理法》建立了以用途管制为基础的审批制度，土地被分为农用地、建设用地和未利用地。即城市国有土地可以进行商业、办公、工业、房产等开发建设，而农村集体土地则只能从事种植、林业等农业活动。处于近郊区的城市非建设用地的农地虽然可以进行生态农业、养殖业等都市型农业，收益高于一般作物，但与城市土地相比，收益明显偏低。与产出收益不对称相比，更为重要的是城乡土地转让收益的不对称。据中国土地勘测研究院对2002年的统计，土地使用权出让全国平均价为194。55万元／hm。，使用权转让平均价为352.05万元／hm。，招标拍卖收入平均为535.05万元／hm。，而同期对农民的现金补偿在22.5万一52.5万元／hm。（罗承勇，2007）。城乡土地收益的不对称使得农村集体组织和农民采用各种违规手段私自改变土地用途，如以租代征地发展工业、建设住宅（小产权房）、开山采矿等，以取得比农业种植高得多的收益。以南京大连山一青龙山为例，本该作为农业种养之用的非建设用地内，分布着1.87：km。的工业用地和37个开山采石宕口。这些工业用地和宕口，一方面自身就占用大量的城市非建设用地，另一方面分布范围广泛，而且档次低、环境污染大，大大影响了城市非建设用地的生态与景观功能。2）城乡土地转换的不公平现行以用途管制为基础的土地制度不仅造成城乡土地收益的不对称，更重要的是造成城乡土地转换的不公平。城乡土地转换的不公平体现在两个方面：一方面是城乡土地转换途径的不公平，另一方面是城乡土地转换补偿的不公平。我国实行的是土地使用权与所有权相分离的土地制度，真正进入市场的是土地使用权，并且城市政府垄断土地出让市场，禁止农村集体经济组织或农民直接与土地使用者进行联系。《土地管理法》的四十三条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地”，“依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征用的原属于农民集体的土地”。即集体土地只有被国家征收变为国有土地之后才能进入土地交易市场。同时，《土地管理法》规定：“国家为公共利益的需要，可以依法对集体所有的土地实行国有土地有偿使用制度。”然而，当前对“公共利益”缺乏界定。给予地方政府的寻租空间较大，则政府可能为了实现土地收益*大化而滥用其征地权力。如在全国省级以上900多个开发区中，国家批准规划了近200万hm。土地，已经开发的仅占规划总面积的13.51％，有近173.3万hm。土地闲置荒芜（李繁荣，2006）。因此，在农村集体土地转换为国有土地过程中，政府往往处于强势地位，而农村集体经济组织和农民只是被动地进行土地转换。