上海石库门里弄房屋简史

租界的由来与华洋杂居（1843—1860） 1840年，英国借口中国禁止鸦片贸易，向中国发动战争，史称“**次鸦片战争”。此役中国战败，只能与英国签订《中英南京条约》，同意英国提出的割地、赔款、开放五口通商等条款，中国的大门被打开，从此进入了半殖民地半封建社会。作为五口通商之一的上海也正式开埠了。 一、租界由来 1840年“鸦片战争”爆发。1842年8月29日（道光二十二年七月二十四日），中英签订《中英南京条约》，第二条规定：“自今以后大皇帝恩准英国人民带同所属家眷寄居大清沿海之广州，福州，厦门，宁波，上海等五处港口，贸易通商无碍，且大英君主派设领事管事等官位该五处城邑，专理商贾事宜，与各地方官公文往来，令英人按照下列开叙之列，清楚交纳货税钞响等费。”即俗称“五口通商”。 1843年10月8日《虎门附加条约》（又名《善后事宜清册附粘和约》，英文名为Supplementary Treaty of October 8th）第七款规定：“在《万年和约》（即《中英南京条约》）内言明允准英人携眷赴广州、福州、厦门、宁波、上海，五港口居住，不相欺侮，不加拘制。但中华地方官必须与英国管事官各就地方民情，议于何地方，用何房屋或基地，系准英人租赁。其租价必照五港口之现在所值高低为准，务求公允。华民不许勒索，英商不许强租。英国管事官每年以英人或建筑房屋若干间，或租屋若干所，通报地方官，转报立案。惟房屋之增减，视乎商人之多寡，而商人之多寡，视乎贸易之衰旺，难以预定额数。” 英驻华公使璞鼎查（Henry Pottinger）委任巴福尔（George Balfour）为**任上海英国领事。1843年11月8日巴福尔到上海，第二天偕其翻译员麦特赫斯脱（W. H. Medhurst）谒见上海道台宫慕久（当时上海道台全称为“江南海关分巡苏松太兵备道”，上海道台是俗称），并设领事馆于上海城内。 《中英南京条约》商订时，未曾议及外人居留地点，《虎门条约》也只是原则规定英商租房建房事宜，因而如何落实，须由上海道台与英国领事会商。由于国人历来认为“天下之土，莫非皇土，率土之宾，莫非皇臣”，依中国法律，不得以土地卖与外国人。于是，上海道台与英领事*终设想出一种所谓“永租”（rent in perpetuaty）的办法来实现买地，即由英人年纳租金若干，初定每亩租金为制钱1500文，后改为地税，仍为1500文，另付约十倍于年租之数目为“押手”（即保证金，deposit money）给原业主，退租时，原业主须将“押手”退还租地人。而租地手续，由租地英国人与原业主直接商议，双方达成协议后由租地人呈报领事官，并将该契约呈请领事转送上海道台查核，如无问题，即由道台加盖印章，转送各方收执，这种加盖上海道台印章的租地契约俗称“道契”。 经过多次协商，上海道台宫慕久与英国领事巴福尔于1845年11月，商订“土地章程”（Land Regulation），以上海道台名义公布，俗称《**次土地章程》。该章程规定租界范围（英国租界）及租地方法，界内设施等事宜。《**次土地章程》规定了英租界南、北、东三界范围。1848年11月，英租界扩充。1849年4月6日，法国驻沪**任领事敏体尼（M. Montigny）与上海道台麟桂订立法租界章程，确立法租界范围。1854年2月，美国领事定署虹口。1854年7月，英美法等通过《第二次土地章程》。1863年，上海道台与美国领事议定美租界范围。1863年，英美租界合界统一管理。1899年，公共租界与法租界均大加扩充，遂形成上海租界范围。 附 《**次土地章程》关于建房居住条款是在第十四条和第十五 条： “第十四条，倘有他国商人，欲于洋泾浜以北界内租地建屋或租屋居留或囤积货物者，须先禀明英国领事，得其许可，以免误 会。” “第十五条，商人来者日繁，现今犹有商人未能租定土地，故此后双方须设法多租出土地，以便建房居留。界内土地，华人之间，不得租让，亦不得架造房舍租与华商。又嗣后英商租地亩数，须加限制，每家不得超过十亩，以免先到者占地过广，后来者占地过狭。其租定土地而不架造房舍以资居住及囤货者，应认为违背条约，得由道台与领事，会商此事，并将该地改租与其他商人。” 第十四条确定非英国外国人，进英租界要禀明英国领事，第十五条确立了“华洋分居”的原 则。 附 《土地章程》原中文版第十四、十五条 英租界1845年《土地章程》中文本第十四、十五条如下： “——别国之人，如有在议定洋泾浜以北租洽英商界内要租地建房或租屋居住、存储货物，宜先向英国管事官说明能否议让，以免歧异。” “——现在英商来者比前较多，尚有未曾租定基地之人，自应在界内会同设法，陆续添租地基，建房居住。该处本地居民，不得自相议租，亦不得再行建房、招租居住。嗣后英商租地，应行酌定亩数，每家不得过十亩以外，免致先到者地方宽大，后来者地方窄小。如租定后并不建造可以居住、储货房屋者，即违背条约，应由地方官会同管事官查明，将其地基拨给别家租赁。” 据郑祖安先生书中介绍，此《土地章程》存英国国家档案局，郑祖安先生请英国友人1992年从英国国家档案局中复印而来，文末有当时英国领事馆译员、英译文作者W. H. Medhurst（麦华陀）4签名。以前国内《土地章程》一直没有中文本，一般推测是在小刀会起义占领道署或1911年辛亥革命时被烧毁，因而以前研究上海英租界问题，均以1852年1月27日《北华捷报》英文本译出的中文本，其中*为常见也*具有权威性的是徐公肃、丘瑾璋二先生合著的《上海公共租界制度》（1931年）书中所含的译文，郑祖安先生发现的中文本文字与徐、丘二位先生从英文翻译过来的中文文字有些不同。本书在论述以前的租界房屋、土地问题，为了接近当年的语境，采用了徐、丘二位先生的译文，在此说明。 此外麦华陀对上海早期租界建立起过很大作用，因而英租界有一条道路是麦华陀英文名字命名的，叫麦特赫司脱路，即现在的泰兴路，也在此备存。