中华人民共和国民法典学习问答(共3册)

227什么是地役权？ 地役权是传统民法用益物权中的一项重要权利，是按照合同约定利用他人的不动产，以提高自己不动产效益的权利。自己的不动产为需役地,他人的不动产为供役地。地役权具有以下特点：**，地役权的主体为不动产的权利人。地役权人、供役地人都是不动产的权利人，既可以是不动产的所有权人，如集体土地所有权人、建筑物的所有权人，也可以是不动产的使用权人，如土地承包经营权人、建设用地使用权人、宅基地使用权人。第二，地役权是按照合同设立的。地役权合同是地役权人和供役地权利人之间达成的以设立地役权为目的和内容的合同。第三，地役权是利用他人的不动产。利用他人的不动产来提高自己不动产的效益，是地役权设立的主要目的。第四，地役权是为了提高自己不动产的效益。第五，地役权具有从属性。地役权虽然为独立的一种用益物权，但是与其他用益物权相比，地役权从属于需役地，其目的是提高需役地的效益，必须与需役地相结合而存在。 228设立地役权必须签订书面合同吗？ 《民法典》第373条第1款规定，设立地役权，当事人应当采用书面形式订立地役权合同。因此，根据此规定，设立地役权的民事法律行为属于要式法律行为，必须采用书面方式这一特定形式。设立地役权事关不动产权利的行使，关系重大，为避免因权利义务内容不明确而产生纠纷，法律规定地役权设立应当以合同书的形式。 229地役权合同包括哪些条款？ 《民法典》第373条第2款规定，地役权合同一般包括下列条款：(1)当事人的姓名或者名称和住所。(2)供役地和需役地的位置，包括如地块名称、地块编码、面积、东南西北四至等内容。(3)利用目的和方法。当事人应当在合同中约定所设立地役权的目的为何，以及实现此目的的具体方法也应当明确，因为不同的方法对供役地的影响是不同的。(4)地役权期限。地役权作为一种他物权，属于有期限物权。因此，有必要明确地役权的存续期限，即利用供役地的具体起止时间。(5)费用及其支付方式。地役权设立可以是有偿的，也可以是无偿的，均由双方当事人约定。对于有偿设立的地役权，地役权人与供役地权利人在合同中，应当明确约定费用及其支付方式。(6)解决争议的方法。双方当事人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决争议。 230地役权何时设立？ 《民法典》第374条规定，地役权自地役权合同生效时设立。《民法典》第502条第1款规定，依法成立的合同，自成立时生效，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。一般而言，地役权合同的成立以双方当事人均签名、盖章或者按指印之时为准，如果一方先签名另一方后签名的，应以后签名的时间为成立之时。 231地役权必须登记吗？ 《民法典》第374条规定，当事人要求登记的，可以向登记机构申请地役权登记；未经登记，不得对抗善意第三人。地役权登记的具体程序和要求，《不动产登记暂行条例实施细则》有详细的要求。办理地役权登记应当按照规定的条件、提交相应的材料，到相应的登记机关办理。 232供役地权利人需要履行什么义务？ 供役地权利人主要有两个方面义务。**，允许地役权人利用其土地。供役地权利人承担的首要义务就是允许地役权人利用其土地。在地役权人利用供役地时，多多少少会给供役地权利人带来不便。对于供役地权利人来说，必须要按照合同的约定，向地役权人提供所涉土地，并要容忍供役地上的负担。在供役地上设定的负担可能有不同的类型：(1)允许他人利用自己的土地。比如，允许地役权人在自己的土地上挖沟排水，或者铺设管线，或者铺路等。(2)对自己行使土地的权利进行的某种限制。比如，甲乙双方设立地役权，需役地权利人乙需在甲所有的土地上架设高压电线，双方约定甲不得在供役地上种植树木，仅能种植水稻等低矮粮食作物。地役权设立后，甲必须按照合同约定，限制自己所有权的行使方式，不能随意种植作物。(3)放弃部分使用自己土地的权利。比如，设定通行的地役权，地役权人在供役地上铺设道路通行，供役地权利人就需要放弃利用该部分土地的权利。(4)容忍对供役地造成某种程度上的损害。只要地役权人按照合同约定的目的和方法行使地役权，即便在一定程度上对供役地造成损害，供役地权利人也得允许。第二，不得妨碍地役权人行使权利。供役地权利人一方面得容忍地役权人使用其土地，另一方面，在地役权人利用其土地时，也不得妨碍。妨碍地役权人行使地役权有不同的表现形式。可能是妨碍地役权人行使主要权利。妨碍地役权也可能是妨碍附属性的权利。 233地役权人有什么义务？ 《民法典》第376条规定，地役权人应当按照合同约定的利用目的和方法利用供役地，尽量减少对供役地权利人物权的限制。根据此规定，包括：**，按照合同约定的利用目的和方法利用供役地。地役权人的主要权利就是利用供役地，以提高自己土地的效益。地役权人在行使地役权的时候，必须按照合同约定的目的和方法行使，不得超越合同约定的范围。第二，尽量减少供役地权利人物权的限制。地役权的实现，是供役地权利人为了需役地的便利而承受的负担。因此，地役权人按照合同约定的利用目的和方法利用供役地时，应当采取对供役地损害*小的方法为之，在利用供役地的同时，不要过分损害其利益。 234地役权的期限有限制吗？ 地役权作为用益物权，属于他物权的一种。他物权与所有权的一个区别就是，所有权属于永久物权，他物权一般而言都属于有期限物权。地役权也是如此，地役权属于有期限的他物权。《民法典》第377条规定，地役权期限由当事人约定；但是，不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。根据此规定，地役权期限由当事人约定。因此，双方当事人应当在签订地役权合同时协商确定地役权的期限。当事人协商确定的地役权期限，应当写入书面合同中。在地役权合同中，当事人应当尽量将地役权期限条款写得明确具体。当事人因结合地役权设立的具体需要，视情况作出规定：(1)对于为一次性、临时性目的设立的地役权，当事人应当尽量明确地役权行使的具体日期、时间点或者时间段。比如，甲乙双方为了临时通行目的设立的地役权，应明确需役地权利人乙何年何月何日何时将从甲的供役地上通过。(2)对于长期性的地役权，当事人则应当写明地役权行使的期限，从何时开始到何日终止。(3)对于附解除条件的地役权，所附条件不仅要合法有效，还得具体明确，确保地役权解除的条件能够很好确定。(4)对于附终止期限的地役权，也应明确约定所附期限，否则约定不明将徒增纠纷。当然，当事人在合同中对地役权的期限没有约定或者约定不明确的，可以事后作出补充协议。 根据此规定，地役权期限不得超过土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权的剩余期限。这是对涉及特殊类型用益物权的地役权期限作出的特别规定。用益物权属于他物权，属于有期限物权。地役权具有从属性，地役权必须依附于所涉不动产权利。比如，供役地属于用益物权，所设定的地役权不能脱离该用益物权，供役地的用益物权消灭的，在其上所设的地役权自然消灭。同样，需役地权利人对土地所享有的如果并非所有权，那么需役地权利人所享有的权利到期终止后，为该权利所设立的地役权也就失去意义，固然应当终止。 235土地所有权人享有地役权时，设立土地承包经营权等用益物权后，用益物权人是否能继续享有地役权？根据《民法典》第378条的规定，土地所有权人享有地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时，该用益物权人继续享有已经设立的地役权。土地所有人享有地役权，就是该土地作为需役地，在他人土地上设立了地役权。如A地块和B地块分别属于甲乙两村集体所有，且两地相邻，均为农业用地，因地理位置的不同，A地缺水干涸，B地上有一片湖泽。甲村为了给本村A地浇灌的目的，与乙村在B地上设立期限为20年的取水地役权，两村签订书面合同并进行了登记，约定在B地上挖较宽的河道引水，并每年支付一定的费用。10年后甲村将A地块承包给了村民丙，丙获得A地块的土地承包经营权。根据这一条规定，设立土地承包经营权等用益物权时，该用益物权人可以继续享有地役权。丙作为A地块的用益物权人，可以继续享有地役权，丙仍可以从B地块取水。如果丙的土地承包经营权期限为30年，根据甲村与乙村所签订的地役权合同，地役权期限为20年。丙承包A地块时已过10年，因此，丙只能再继续享有剩余10年的地役权。再过10年，如果丙想继续设立地役权，则需与乙村再行签订地役权合同。 集体所有的建设用地可以设立宅基地使用权。根据这一条规定，集体所有的土地享有地役权，如果在该集体土地上设立宅基地使用权，宅基地使用权人作为用益物权人，也可以继续享有该地役权。 236土地所有权人负担地役权时，设立土地承包经营权等用益物权后，用益物权人是否能继续负担地役权？根据《民法典》第378条的规定，土地所有权人负担地役权的，设立土地承包经营权、宅基地使用权等用益物权时，该用益物权人继续负担已经设立的地役权。集体所有土地为供役地，就是在集体所有土地上添加了地役权负担。土地所有人负担地役权的，设立用益物权时，用益物权人需要继续负担已设立的地役权。集体所有的农业用地在设立土地承包经营权时，已设立的地役权需要由土地承包经营人继续负担。集体所有的建设用地在设立宅基地使用权时，已设立的地役权需要由宅基地使用权人继续负担。如甲村所有的A地块农业用地和乙村所有的B地块建设用地相邻，因A地块缺水，需要从B地块铺设水管，故甲村与乙村签订地役权合同，约定在B地块上设立地役权，供甲村取水之用。同时，因信息化建设需要，乙村需要在A地块上架设光缆，故乙村与甲村签订了地役权合同，约定乙村享有地役权，可以在A地块上架设通讯光缆。后甲村村民丙承包了A地块，取得了土地承包经营权。乙村村民丁经审批获得了B地块上的宅基地使用权。根据这一条规定，丙和丁需要继续负担已经设立的地役权，即丙仍应允许乙村在其所承包的农业用地上架设光缆，而丁则仍应继续允许甲村在B地块上铺设取水管道。 237村民承包了集体所有的土地获得土地承包经营权后，村集体可以随意在该承包地上设立地役权吗？土地承包经营权属于用益物权，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依照法律享有占有、使用和收益的权利。用益物权是一种独立的物权，用益物权一旦设立，用益物权人便独立地对标的物享有占有、使用和收益的权利。用益物权人不仅对所用益的标的物享有支配的权利，而且可以排除包括土地所有权人在内的一切人的干涉，这是用益物权的本质特征之一。根据民法典的规定，用益物权包括土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等。因此，《民法典》第379条规定，土地上已设立土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权等用益物权的，未经用益物权人同意，土地所有权人不得设立地役权。根据此规定，用益物权具有优先效力，这种效力可以对抗所有权人的所有权。**，用益物权设立在先。土地所有人此前已经为他人设立了用益物权。比如，国有建设用地已经出让给他人，或者集体所有的农业用地已经发包给村民，或者集体所有的建设用地已经划定给村民作为宅基地使用。此时他人在先取得用益物权。用益物权人对所涉土地即享有占有、使用、收益的权利。这种占有是排他性的占有，包括排除所有权人。第二，未经在先用益物权人同意，所有权人不得设立地役权。根据法律规定，如果用益物权在先设立，土地所有权人应当尊重用益物权人的权利。如果所有权人想以所涉地块为供役地为他人设立地役权，必须征得用益物权人的同意。不论所有人想设立哪种地役权，这种地役权对在先用益物权影响或大或小，都必须取得用益物权人的同意。所有权人不能因为所设立的用益物权影响不大，而不征得用益物权人的同意。比如，在农田上架设通信光缆的通过权地役权，虽然对承包者的农业生产不会造成太大的影响，仍应获得该承包地的土地承包经营权人的同意方可设立。 238地役权可以单独转让吗？ 用益物权为独立物权。用益物权一旦设立，用益物权人便独立地享有对标的物的使用权、收益权，亦即该权利是独立存在的，依当事人之间设立用益物权的行为或者法律的直接规定而发生。用益物权是一种主权利，而不是从属其他物权的权利。因此，作为用益物权的土地承包经营权、建设用地使用权都是一种独立的权利，它不从属于其他权利。而地役权作为一种为了需役地的便利而产生的用益物权，与需役地的关系又极为密切，由此发生了主从权利的关系，即地役权从属于需役地的使用权。地役权不能与需役地分离而单独转让，它必须随着需役地的使用权转移而一同转移。当需役地的使用权发生转让时，地役权也应当随之发生转让。 由于地役权的成立必须有需役地与供役地同时存在，因此，在法律属性上地役权与其他物权不同。地役权虽然是一种独立的用益物权，但它仍然应当与需役地的所有权或者使用权共命运，必须与需役地所有权或者使用权一同移转，不得与需役地分离而单独让与，这就是地役权的从属性，主要表现在三种情形：**，地役权人不得自己保留需役地的所有权或者用益物权，单独将地役权转让。如需役地权利人甲与供役地权利人乙为通行目的签订地役权合同，约定甲可以经乙所有土地的通行。丙系甲的邻居，丙也想借乙所有的地块通行，遂与甲商量，由甲将甲对乙享有的地役权转让给丙。乙是否可以拒绝丙通行？根据《民法典》第380条的规定，地役权不得单独转让。因此，乙有权拒绝丙的通行。第二，地役权人不得自己保留地役权，而单独将需役地的使用权转让。甲享有A、B两个地块的土地承包经营权。由于B地块为旱地，遂与乙签订地役权合同，约定甲可以从乙的C地块上取水灌溉供B地块使用。后甲将B地块的土地承包经营权转让给同村村民丙。甲的A地块因地理环境发生变化也需取水灌溉，此时甲是否可以从B地块取水呢?由于地役权从属性，甲不能单独转让B地块的土地承包经营权，保留对C地块的地役权。故甲不得基于此前因B地块享有的地役权而从C地块取水。第三，地役权人也不得将需役地的使用权与地役权分别让与不同的人。这也是地役权从属性的表现之一。如同村村民甲乙丙分别享有A、B、C三地块的土地承包经营权。由于B地块交通不便，故乙与甲协商，在A地块上设立以通行为目的的地役权，乙可以从A地块通过。后乙将B地块的土地承包经营权转让给甲。因C地块交通亦变得不便，故丙与乙商量，将乙对A地块享有的地役权转让给自己，因乙不再承包经营B地块，乙遂同意，双方签订地役权转让合同。此时，丙是否可以经A地通行呢？根据《民法典》第380条的规定，因乙将其土地承包经营权及所设地役权分别转让给不同的主体，这种转让是不允许的。因此，并不能取得该地役权。 《民法典》第380条还规定，土地承包经营权、建设用地使用权等转让的，地役权一并转让，但是合同另有约定的除外。**，当设立了地役权的土地承包经营权、建设用地使用权转让时，以该等土地承包经营权、建设用地使用权的土地为需役地的地役权须一并转让。第二，当事人在合同中有不同约定的，地役权并不必然一并转让。如果当事人在设立地役权合同时，明确约定地役权仅为特定权利主体设立，如果需役地的所有权或者使用权转移时，地役权消灭。法律尊重当事人的意思自治。此时，如果需役地的所有权或者使用权转移，并不会导致地役权的转移。 239地役权可以单独抵押吗？ 地役权是一种财产权利，但与其他财产权不同的是，地役权不得与土地承包经营权、建设用地使用权等用益物权分离而单独存在。地役权是为了提高土地利用的便利设立的，脱离建设用地使用权、土地承包经营权等用益物权，地役权也就失去了存在的意义。对于受让地役权的主体来说，没有取得土地承包经营权和建设用地使用权，地役权也就无从发挥作用。地役权作为土地使用权的物上权利或者物上负担，与土地使用权紧紧联系在一起，因此，应一并转让，否则受让的土地价值就会降低或者丧失。因此，《民法典》第381条规定，地役权不得单独抵押；土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。 地役权具有从属性，是为了提升需役地的使用价值而设定的，脱离需役地，地役权一般情况下无独立价值，地役权单独抵押没有现实意义。法律因此规定地役权不得单独抵押。在特殊情形下，有些地役权对于特定当事人而言有一定的经济价值。比如甲乙丙三公司分别享有国有土地使用权的A、B、C三地块毗邻。B地块交通方便，A、C两地块的交通受限。甲公司与乙公司商量，就经B地块通行设立地役权。此地役权对于交通不便的丙公司即具经济效用。如甲公司向丙公司融资，需要丙公司愿意接受地役权抵押作为担保，甲公司是否可以将该地役权抵押给丙公司呢？根据民法典的规定，也是不允许的。 《民法典》第381条规定，土地经营权、建设用地使用权等抵押的，在实现抵押权时，地役权一并转让。可以从两个方面来理解此规定：**，需役地的相关权利抵押时，不需单独再就地役权设定抵押权。如对A地块享有国有土地使用权的甲公司与乙公司签订了地役权合同，约定甲公司可以在乙公司享有国有土地使用权的B地块上铺设燃气管道。甲公司因为融资需要将A地块的国有土地使用权抵押给丙银行，故甲公司与丙银行签订国有土地使用权抵押合同。双方在抵押合同中无需就甲公司对B地块享有的地役权作出特别约定。第二，抵押权实现时，地役权一并转让。上述案例中，如果甲公司到期未能偿还丙银行的债务，需要处置其抵押的A地块的国有土地使用权。丙银行遂申请法院拍卖A地块的国有土地使用权，丁公司取得了该地块的国有土地使用权。此时，根据这一条的规定，甲公司对B地块享有的地役权应当一并转让给丁公司。 240需役地部分转让时，受让人是否可以享有地役权？ 需要视情况而定。地役权具有不可分性，地役权的享有和存在都及于需役地和供役地的全部，不能分割为数个不同部分或者仅仅以一部分而存在。即使供役地或者需役地被分割，地役权在被实际分割后的需役地和供役地的各个部分上仍然存在。地役权的不可分性体现在两个不同方面：需役地部分转让时，地役权的权利不变；供役地部分转让时，地役权约束也不受影响。 《民法典》第382条规定，需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权，因此，需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等部分转让时，转让部分涉及地役权的，受让人同时享有地役权。需役地以及需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权部分转让，产生了分属不同权利人的两个或者多个用益物权时，地役权在部分转让后的需役地的各个部分上依然存续。这是因为地役权是为整个需役地提供便利，如果土地的用益物权已经部分转让为各个部分，这种为需役地的便利而使用供役地的需要与权利，也应当继续存在于已经被部分转让的需役地上。所以，地役权也应当在需役地被部分转让后的各个部分继续存在。 还需要注意以下三个方面： 一是部分转让的标的。部分转让包括两种情况：**种是需役地部分转让。所谓需役地部分转让，就是需役地的所有权部分转让。由于我国的土地所有权属于国家或者集体，因此，土地所有权的转让应该包括集体所有的土地变为国家所有（也就是国家通过征收方式取得土地所有权），或者不同集体之间土地所有权的转让。如甲村与乙村相邻，因甲村部分土地耕种不便，遂与乙村协商，在乙村所有的A地块上设立以通行为目的的地役权，期限为50年。10年后甲村的部分土地B地块被依法征收，该部分土地出让给了开发商丙公司。丙公司在开发建设过程中，欲继续从A地块通行。乙村认为开发商丙公司并未与其签订有效的地役权合同，也未支付费用，遂拒绝丙公司通行。丙公司是否有权通行呢？根据这一条规定，甲村的B地块所有权由甲村转让给由当地政府所代表的国家，当地政府作为受让人，可以继续享有甲村与乙村在A地块上所设立的地役权。在B地块出让后，根据《民法典》第382条的规定，丙公司作为土地用益物权人，有权继续享有该地块上已设立的地役权。因此，丙公司仍可以从A地块通行。第二种是需役地上的土地承包经营权、建设用地使用权等的部分转让。这种情况主要是在国有土地上设定了建设用地使用权，或者在集体土地上设定了土地承包经营权、宅基地使用权、土地经营权等用益物权。这些需役地上的用益物权部分转让时也涉及地役权的效力问题。例如，土地承包经营权人甲为取水方便，在乙的承包地上设定了以取水为目的的地役权，后甲将自己的承包地一分为二，将土地承包经营权分别转让给了丙、丁，并办理了登记。丙、丁到乙的承包地取水，遭到阻拦。根据这一条规定，甲的土地承包经营权部分转让了，因地役权的不可分性，作为受让人的丙、丁仍然可以在乙的承包地上行使取水地役权；乙不得阻止丙、丁行使取水地役权。 二是转让部分需涉及地役权。不论是土地所有权的转让，还是用益物权的转让，只有在转让部分涉及地役权时，才涉及地役权的效力问题。如果所转让的部分不涉及地役权，则不得享有地役权。 三是受让人的权利。根据这一条规定，受让人同时享有地役权。所谓同时，即只要受让人所受让的土地使用权、用益物权与地役权有关，即可以享有该地役权。受让人享有地役权是基于法律的规定享有的，并不需要当事人就此再另行签订协议。