物业管理运作与常见纠纷处理

目·录
**节　“围墙”里的中国模式 ｜ 003
一、围墙里物业管理模式问题分析 ｜ 004
二、构建新型物业管理模式的建议 ｜ 006
第二节　物业服务公司运作模式 ｜ 009
一、物业服务企业的组织形式 ｜ 010
二、物业服务企业组织机构设置的要求 ｜ 011
三、物业服务企业的机构设置 ｜ 013
第三节　物业服务企业的“包干制”与“酬金制” ｜ 015
一、物业服务企业“包干制”与“酬金制”介绍 ｜ 016
二、“包干制”“酬金制”相关案例分析 ｜ 022
第四节　物业服务企业专业分包与劳务派遣 ｜ 026
一、物业服务企业专业分包情况简介 ｜ 026
二、物业服务企业的劳务派遣情况简介 ｜ 029
第五节　物业管理多种经营服务 ｜ 032
一、物业管理服务的概念 ｜ 032
二、物业管理多经服务简介 ｜ 034
三、物业管理多经服务风险及规避 ｜ 039
第六节　其他国家和地区物业管理经验借鉴 ｜ 045
一、美国的物业管理收费制度对我国的启示 ｜ 046
二、“两岸三地”及新加坡物业管理之启示 ｜ 051
第二 章 物业管理服务
**节　前期物业管理服务 ｜ 059
一、前期物业招投标 ｜ 059
二、前期物业服务合同 ｜ 067
三、业主临时规约 ｜ 072
第二节　业主大会聘请物业服务公司 ｜ 074
一、更换物业法律规定的内部表决程序 ｜ 074
二、外部选聘物业服务企业的基本流程 ｜ 077
三、物业服务合同主要内容及应当注意的问题 ｜ 081
第三节　物业管理费催收与诉讼 ｜ 084
一、非诉讼方式催收物业管理费 ｜ 084
二、诉讼方式催收物业管理费 ｜ 085
三、物业管理费催收常见法律问题 ｜ 088
第四节　物业服务企业日常管理常见法律风险体系 ｜ 091
一、物业服务企业项目风险评价体系的建立 ｜ 091
二、物业服务企业项目管理常见法律风险点与规避列表 ｜ 092
第 三章 业主、业主大会、业主委员会
**节　业主的权利与义务 ｜ 110
一、业主的权利 ｜ 110
二、业主的义务 ｜ 113
第二节　业主大会、业主委员会的成立 ｜ 115
一、业主大会、业主委员会成立的条件 ｜ 115
二、分期开发小区业主大会、业主委员会成立 ｜ 116
三、业主委员会筹备组的产生及其工作内容 ｜ 118
四、成立业主大会及业主委员会的步骤 ｜ 122
第三节　业主大会的召开 ｜ 125
一、业主大会成立大会的召开 ｜ 125
二、业主大会的定期会议和临时会议 ｜ 130
第四节　业主委员会运作 ｜ 131
一、业主委员会委员任职的条件 ｜ 131
二、业主委员会的职责权限 ｜ 132
三、业主委员会会议的召开流程 ｜ 134
四、业主委员会运作中常见问题 ｜ 134
第五节　业主委员会的换届 ｜ 137
一、业主委员会的换届程序 ｜ 137
二、业主委员会换届常见纠纷及解决方式 ｜ 138
第 四 章 专项维修资金的运作与公共收益
**节　专项维修资金 ｜ 143
一、维修资金的交纳与继筹 ｜ 144
二、维修资金的使用 ｜ 147
第二节　公共收益的使用与分配 ｜ 158
一、公共收益概述 ｜ 158
二、公共收益的使用和分配 ｜ 159
三、公共收益使用中的常见问题 ｜ 160
第五 章 业主自治管理模式实例分析
**节　业委会主导下的业主自治管理 ｜ 164
一、模式介绍 ｜ 164
二、法律分析 ｜ 165
第二节　业主决策下的“半”业主自治管理模式 ｜ 169
一、模式介绍 ｜ 169
二、法律分析 ｜ 170
第三节　业主“自管”式的自治管理模式 ｜ 183
一、模式介绍 ｜ 183
二、法律分析 ｜ 183
第四节　业委会高度参与的酬金制物业管理模式 ｜ 185
一、模式介绍 ｜ 185
二、法律分析 ｜ 186
下编　物业纠纷处理与法律风险防范
第六 章 业主（业委会）与开发商常见法律纠纷
**节　房屋质量纠纷案件司法鉴定及诉讼标的确定分析 ｜ 191
一、案情简介 ｜ 191
二、律师办案基本思路 ｜ 192
三、证据材料准备 ｜ 194
四、法律焦点与难点 ｜ 195
五、律师办案技巧与启示 ｜ 197
第二节　延期交房法律责任认定及赔偿分析 ｜ 198
一、案情简介 ｜ 198
二、律师办案基本思路 ｜ 200
三、证据材料准备 ｜ 202
四、法律焦点与难点 ｜ 202
五、律师办案技巧与启示 ｜ 204
第三节　开发商变更小区规划，承担违约责任 ｜ 205
一、案情简介 ｜ 205
二、律师办案基本思路 ｜ 207
三、证据材料准备 ｜ 209
四、法律焦点与难点 ｜ 210
五、律师办案技巧与启示 ｜ 214
第四节　业委会诉讼主体资格分析 ｜ 216
一、案情简介 ｜ 216
二、律师办案基本思路 ｜ 217
三、证据材料准备 ｜ 219
四、法律焦点与难点 ｜ 219
五、律师办案技巧与启示 ｜ 221
第五节　物业管理用房配置之争相关问题分析 ｜ 222
一、案情简介 ｜ 222
二、律师办案基本思路 ｜ 224
三、证据材料准备 ｜ 226
四、法律焦点与难点 ｜ 226
五、律师办案技巧与启示 ｜ 227
第六节　商品房预售合同中格式条款的效力 ｜ 228
一、案情简介 ｜ 228
二、律师办案基本思路 ｜ 229
三、证据材料准备 ｜ 230
四、法律焦点与难点 ｜ 230
五、律师办案技巧与启示 ｜ 231
第 七 章 业委会与物业公司常见法律纠纷
**节　物业公司诉讼业委会解除物业服务合同决议无效析业主权利的行使 ｜ 233
一、案情简介 ｜ 233
二、律师办案基本思路 ｜ 235
三、证据材料准备 ｜ 236
四、法律焦点与难点 ｜ 238
五、律师办案技巧与启示 ｜ 239
第二节　业委会要求落聘物业公司移交资料法律问题分析 ｜ 239
一、案情简介 ｜ 239
二、律师办案基本思路 ｜ 240
三、证据材料准备 ｜ 243
四、法律焦点与难点 ｜ 244
五、律师办案技巧与启示 ｜ 246
第三节　业委会要求返还停车费谈小区公益性收入的归属 ｜ 247
一、案情简介 ｜ 247
二、律师办案基本思路 ｜ 248
三、证据材料准备 ｜ 250
四、法律焦点与难点 ｜ 251
五、律师办案技巧与启示 ｜ 253
第四节　业委会捏造事实被告上法庭析业委会工作存在问题分析 ｜ 254
一、案情简介 ｜ 254
二、律师办案基本思路 ｜ 254
三、证据材料准备 ｜ 257
四、法律焦点与难点 ｜ 259
五、律师办案技巧与启示 ｜ 261
第五节　在“酬金制”下的物业管理公司费用结余的认定和返还问题分析 ｜ 262
一、案情简介 ｜ 262
二、律师办案基本思路 ｜ 263
三、法律焦点与难点 ｜ 264
四、律师办案技巧和启示 ｜ 266
第 八 章 物业公司与业主常见法律纠纷
**节　业主欠费纠纷及物业费收缴难分析 ｜ 270
一、案情简介 ｜ 270
二、律师办案基本思路 ｜ 271
三、证据材料准备 ｜ 273
四、法律焦点与难点 ｜ 275
五、律师办案技巧与启示 ｜ 278
第二节　物业服务不到位，物业费被“打折”分析 ｜ 279
一、案情简介 ｜ 279
二、律师办案基本思路 ｜ 280
三、证据材料准备 ｜ 281
四、法律焦点与难点 ｜ 281
五、律师办案技巧与启示 ｜ 286
第三节　业主车辆失窃，物业不免责任 ｜ 286
一、案情简介 ｜ 286
二、律师办案基本思路 ｜ 287
三、证据材料准备 ｜ 289
四、法律焦点与难点 ｜ 290
五、律师办案技巧与启示 ｜ 294
第四节　相邻业主违建导致漏水物业服务企业承担连带责任 ｜ 295
一、案情简介 ｜ 295
二、律师办案基本思路 ｜ 296
三、法律焦点与难点 ｜ 298
四、律师办案技巧与启示 ｜ 299
第五节　市场买鱼手骨折，物业承担赔偿责任分析 ｜ 301
一、案情简介 ｜ 301
二、律师办案基本思路 ｜ 302
三、证据材料准备 ｜ 305
四、法律焦点与难点 ｜ 306
五、律师办案技巧与启示 ｜ 308
第六节　清洗水箱虽是工作，致人损失赔偿分析 ｜ 310
一、案情简介 ｜ 310
二、律师办案基本思路 ｜ 310
三、证据材料准备 ｜ 313
四、法律焦点与难点 ｜ 314
五、律师办案技巧与启示 ｜ 316
第七节　从违章花架被判拆除析小区违章搭建的处理 ｜ 317
一、案情简介 ｜ 317
二、律师办案基本思路 ｜ 318
三、证据材料准备 ｜ 321
四、法律焦点与难点 ｜ 322
五、律师办案技巧与启示 ｜ 323
第九 章 自治组织内部纠纷
**节　改建空调机房被判拆除谈物业管理中的相邻关系 ｜ 325
一、案情简介 ｜ 325
二、律师办案基本思路 ｜ 326
三、证据材料准备 ｜ 327
四、法律焦点与难点 ｜ 328
五、律师办案技巧与启示 ｜ 329
第二节　从业主要求公布公共收益析业主的撤销权诉讼 ｜ 330
一、案情简介 ｜ 330
二、律师办案基本思路 ｜ 331
三、证据材料准备 ｜ 334
四、法律焦点与难点 ｜ 335
五、律师办案技巧与启示 ｜ 336
第三节　业主要求物业合同无效谈业委会工作的可诉性问题 ｜ 337
一、案情简介 ｜ 337
二、律师办案基本思路 ｜ 338
三、证据材料准备 ｜ 339
四、法律焦点与难点 ｜ 340
五、律师办案技巧与启示 ｜ 342
第四节　业委会起诉业主欠物业费的法律分析 ｜ 343
一、案情简介 ｜ 343
二、律师办案基本思路 ｜ 344
三、证据材料准备 ｜ 346
四、法律焦点与难点 ｜ 347
五、律师办案技巧与启示 ｜ 349
第五节　业主污蔑业委会被诉至法庭谈业主权利正当行使 ｜ 350
一、案情简介 ｜ 350
二、律师办案基本思路 ｜ 351
三、证据材料准备 ｜ 353
四、法律焦点与难点 ｜ 353
五、律师办案技巧与启示 ｜ 356
第六节　业委会委员状告业委会析业委会工作中的委托代理关系 ｜ 357
一、案情简介 ｜ 357
二、律师办案基本思路 ｜ 358
三、证据材料准备 ｜ 359
四、法律焦点与难点 ｜ 360
五、律师办案技巧与启示 ｜ 360
第七节　小区地面停车位能否固定问题之分析｜ 361
一、案情简介 ｜ 361
二、律师办案基本思路 ｜ 362
三、证据材料准备 ｜ 363
四、法律焦点与难点 ｜ 364
五、律师办案技巧与启示 ｜ 366
第 十 章 物业管理中的行政诉讼
**节　成立业委会政府不作为成被告谈政府物业服务职责 ｜ 368
一、案情简介 ｜ 368
二、律师办案基本思路 ｜ 369
三、证据材料准备 ｜ 371
四、法律焦点与难点 ｜ 372
五、律师办案技巧与启示 ｜ 374
第二节　业委会备案证被复议撤销谈业委会备案问题 ｜ 375
一、案情简介 ｜ 375
二、律师办案基本思路 ｜ 376
三、证据材料准备 ｜ 378
四、法律焦点与难点 ｜ 379
五、律师办案技巧与启示 ｜ 380
第三节　街道办事处对业委会的指导监督与依法登记职责之分析 ｜ 381
一、案情简介 ｜ 381
二、律师办案基本思路 ｜ 383
三、证据材料准备 ｜ 386
四、法律焦点与难点 ｜ 387
五、律师办案技巧与启示 ｜ 388
第四节　申请撤销街道办事处的登记备案行为的行政诉讼 ｜ 389
一、案情简介 ｜ 389
二、律师办案基本思路 ｜ 390
三、证据材料准备 ｜ 390
四、法律焦点与难点 ｜ 391
五、律师办案技巧与启示 ｜ 392
第 十 一章 物业管理中的刑事法律风险
**节　物业管理中常见的刑事案例 ｜ 394
一、　物业经理犯贪污、受贿罪 ｜ 394
二、　管理处员工犯盗窃罪 ｜ 395
三、　物业经理犯职务侵占罪 ｜ 395
四、　物业保安伤人获刑 ｜ 395
五、　酒店物业经理非法拘禁被判刑 ｜ 396
第二节　与物业管理有关的刑事罪名概述 ｜ 397
一、贪污罪 ｜ 397
二、职务侵占罪 ｜ 397
三、受贿罪 ｜ 398
四、盗窃罪 ｜ 399
五、故意伤害罪 ｜ 399
六、非法拘禁罪 ｜ 400
第三节　刑事案件给物业公司带来的启示 ｜ 401
一、建立有效业务工作流程，减少监督漏洞 ｜ 401
二、完善财务制度，切实实现管理权与财务的分离与相互监督 ｜ 401
三、在公益性收入、维修资金使用方面充分发挥业委会及业主的监督作用 ｜ 402
四、加强公司法治教育，建立有效预警机制 ｜ 402
五、加强对物业保安人员的管理 ｜ 403
附件 上海市物业管理纠纷大数据分析报告
**节　业主和物业服务企业之间的纠纷 ｜ 407
一、关于物业服务费清偿类案件分析 ｜ 407
二、关于财产损害赔偿请求类案件分析 ｜ 410
三、关于人身损害赔偿请求类案件分析 ｜ 412
第二节　业主和业主委员会之间的纠纷 ｜ 413
一、业主行使撤销权的纠纷 ｜ 413
二、业主行使知情权的纠纷 ｜ 415
三、排除妨害请求权类案件 ｜ 417
第三节　业委会和物业服务企业之间的纠纷 ｜ 419
一、关于公共收益返还的纠纷 ｜ 419
二、《物业服务合同》解除的纠纷 ｜ 420
三、物业服务企业退场时有关移交小区资料的纠纷 ｜ 421