业主大会业务指导手册

目 录 **编 业 主 大 会 **章 业主大会会议 **节 了解业主的基础资料 一、小区的基本情况 二、业主 三、业主大会 第二节 业主的权利和义务 一、业主的权利 二、业主的义务 三、注意事项 第三节 确定物业管理区域 一、物业管理区域的确定 二、注意事项 第四节 业主大会成立申请 一、申请成立业主大会的前提条件 二、收集业主资料 【文书范例1】关于成立××小区业主大会的申请书（专有部分面积5%的业主） 【文书范例2】关于成立××小区业主大会的申请书（5%的业主） 【文书范例3】承诺书 【文书范例4】关于成立××小区业主大会的申请书（建设单位） 【文书范例5】授权委托书（建设单位） 第五节 提交申请资料及处理程序 一、提交申请资料 【文书范例6】××街道办事处/乡镇人民政府受理告知书 二、受理申请后的处理程序 【文书范例7】××街道办事处业主申请核实情况表 【文书范例8】不予受理通知书 【文书范例9】送达回执 三、注意事项 第六节 组建 业主大会会议筹备组 一、 筹备组组长并公告 【文书范例10】关于 ×××担任××小区 业主大会筹备组组长的通知 二、发布筹备组成员中业主代表报名的公告 【文书范例11】关于组建××小区 业主大会会议筹备组并接受业主报名参选筹备组业主代表的通知 【文书范例12】致××小区/楼产权单位参与筹备组组建工作的函 三、审核业主代表报名情况并公示 【文书范例13】××小区 业主大会会议筹备组业主代表 表 【文书范例14】××小区 业主大会会议筹备组业主代表自荐表 【文书范例15】关于组建××小区 业主大会会议筹备组业主代表物业费交费等情况的核实函 【文书范例16】关于××小区 业主大会会议筹备组业主代表报名情况的公告 四、确定筹备组成员并公示 【文书范例17】关于采用推选方式确定 业主大会会议筹备组业主代表的通知 五、召开筹备组 次会议并公示 【文书范例18】关于成立××小区业主大会会议筹备组的公告 【文书范例19】××小区 业主大会会议筹备组分工公告 【文书范例20】筹备组成员保密协议 【文书范例21】××小区 业主大会会议筹备组会议决议/纪要 第七节 筹备 业主大会会议 一、确认业主身份、人数及所拥有的专有部分面积 【文书范例22】关于提供××小区业主名册与专有部分面积的函 二、制定《××小区管理规约（征求意见稿）》《××小区业主大会议事规则（征求意见稿）》《××小区 业主大会会议召开方案（征求意见稿）》《××小区业主委员会委员候选人产生办法（征求意见稿）》等文件 【文书范例23】管理规约制定规范 【文书范例24】业主大会议事规则制定规范 【文书范例25】××小区 业主大会会议召开方案（纸质投票） 【文书范例26】××小区 业主大会会议召开方案（互联网投票） 【文书范例27】××小区业主委员会委员候选人、监事会监事候选人条件及产生办法 【文书范例28】××小区业主委员会选举办法（纸质投票） 【文书范例29】××小区业主委员会选举办法（互联网投票） 三、发布筹备组制定的文件并接受业主的意见和建议 【文书范例30】关于发布《××小区管理规约（征求意见稿）》《××小区业主大会议事规则（征求意见稿）》《××小区 业主大会会议召开方案（征求意见稿）》《业主委员会委员候选人产生办法（征求意见稿）》的通知 四、发布正式的《业主委员会委员候选人产生办法》《××地区××小区业主委员会选举办法》并接受业主报名 【文书范例31】关于发布《××小区业主委员会委员候选人产生办法》《××地区××小区业主委员会选举办法》并接受业主报名的通知 【文书范例32】××小区业主委员会委员候选人 表 【文书范例33】××小区业主委员会委员候选人自荐表 五、修改《××小区管理规约（征求意见稿）》《××小区业主大会议事规则（征求意见稿）》《××小区 业主大会会议召开方案（征求意见稿）》，审核报名业主委员会委员候选人的任职的资格 【文书范例34】关于××小区业主委员会委员候选人报名情况的通告 【文书范例35】关于××小区报名业主委员会委员候选人物业费交费等情况的核实函 六、公示《××小区管理规约（表决稿）》《××小区业主大会议事规则（表决稿）》《××小区 业主大会会议召开方案（定稿）》，确定合格的业主委员会委员候选人名单 七、上报社区党委符合任职资格的业主委员会委员候选人，由社区党委确定业主委员会委员候选人名单并公示 【文书范例36】关于××小区业主委员会委员候选人名单的公告 第八节 发布会议通知 一、发布召开 业主大会会议的通知，公示《××小区管理规约（表决稿）》《××小区业主大会议事规则（表决稿）》《××小区 业主大会会议召开方案（定稿）》和业主委员会委员候选人名单 【文书范例37】关于召开××小区 业主大会会议的通知（纸质投票） 【文书范例38】投票授权委托书 【文书范例39】关于召开××小区 业主大会会议的通知（互联网投票） 二、公示本物业管理区域的业主总人数和建筑物总面积、业主清册 【文书范例40】关于确定业主身份、人数、专有部分面积的公告 【文书范例41】××小区 业主大会会议业主清册 三、采用纸质投票的特别安排 【文书范例42】××小区 业主大会会议表决票一 【文书范例43】××小区 业主大会会议表决票二 【文书范例44】××小区 业主大会会议投票工作手册 【文书范例45】业主大会定期/临时会议投票细则 四、采用“北京业主”APP投票的特别安排 【文书范例46】关于采用“北京业主”APP进行投票的公告 五、注意事项 第九节 开展投票活动 一、投票活动 【文书范例47】投票授权委托书 【文书范例48】关于××小区延长 业主大会会议投票期的通知 二、及时封存票箱 三、决定是否延长投票的期限 第十节 组织开票 一、开票程序 【文书范例49】××小区 业主大会会议开票公告 【文书范例50】××小区 业主大会会议开票业主代表报名表 【文书范例51】××小区 业主大会会议开票活动主持词 二、注意事项 第十一节 公布投票结果 【文书范例52】关于××小区 业主大会会议议题表决结果的公示 【文书范例53】 业主大会会议决议 第十二节 召开业主委员会 会议 一、召开业主委员会 会议 【文书范例54】关于召开××小区业主委员会 会议的通知 【文书范例55】关于召开××小区业主委员会 会议征集业主代表列席的通知 【文书范例56】关于××小区业主委员会 会议签到表 【文书范例57】关于××小区业主委员会 会议列席业主签到表 【文书范例58】关于××小区业主委员会 会议决议公告 二、注意事项 第十三节 提交备案材料 一、备案 【文书范例59】业主委员会成立/换届备案单 【文书范例60】业主委员会备案单填写说明 【文书范例61】印章刻制证明 二、注意事项 第十四节 解散筹备组 【文书范例62】 业主大会会议筹备组工作报告 【文书范例63】关于××小区 业主大会会议筹备组解散的通知 第十五节 业主委员会的前期工作 一、开立银行账户 二、完成业主委员会分工 【文书范例64】××小区业主委员会职责及成员分工 三、注意事项 第二章 业主大会定期会议 节 确定会议议题并发布会议通知 一、确定程序 【文书范例65】××××年度物业管理情况报告 【文书范例66】××××年度业主委员会工作情况报告 【文书范例67】××××年度业主大会收支情况报告 【文书范例68】××××年度业主大会预算 【文书范例69】××小区业主大会其他会议议题的征求意见稿 【文书范例70】关于召开××小区××××年度业主大会定期会议的通知（纸质投票） 【文书范例71】关于召开××小区××××年度业主大会定期会议的通知（互联网投票） 【文书范例72】 ××小区××××年度业主大会定期会议召开方案（纸质投票） 【文书范例73】××小区××××年度业主大会定期会议召开方案（互联网投票） 二、注意事项 第二节 开展投票活动 一、投票活动 【文书范例74】投票授权委托书 【文书范例75】关于××小区延长××××年度业主大会会议投票期的通知 二、及时封存票箱 三、决定是否延长投票的期限 第三节 组织开票 一、开票通知 【文书范例76】××小区业主大会会议开票公告 【文书范例77】××小区业主大会会议开票业主代表报名表 【文书范例78】××小区业主大会会议开票活动主持词 二、注意事项 第四节 公布投票结果 【文书范例79】关于××小区业主大会会议议题表决结果的公示 【文书范例80】业主大会会议决议 第五节 业主大会会议归档工作 一、归档内容 二、管理要求 第三章 业主大会临时会议 节 发起临时会议的主体和条件 一、发起临时会议的主体 【文书范例81】关于召开××小区业主大会临时会议的申请书（专有部分面积20%的业主） 【文书范例82】关于召开××小区业主大会临时会议的申请书（20%的业主） 【文书范例83】申请联系人承诺书 二、申请人身份的核实 第二节 组织召开会议 一、确定会议议题 二、发布业主委员会决议 【文书范例84】××小区业主大会临时会议议题的征求意见稿 三、发布业主大会临时会议召开方案和会议通知 【文书范例85】关于召开××小区业主大会临时会议的通知（纸质投票） 【文书范例86】××街道办事处关于召开××小区业主大会临时会议的通知（纸质投票） 【文书范例87】××小区业主大会临时会议召开方案（纸质投票） 【文书范例88】××小区业主大会临时会议召开方案（互联网投票） 第三节 开展投票活动 一、投票活动 【文书范例89】投票授权委托书 【文书范例90】关于××小区延长业主大会临时会议投票期的通知 二、及时封存票箱 三、决定是否延长投票的期限 第四节 组织开票 一、开票通知 【文书范例91】××小区业主大会临时会议开票公告 【文书范例92】××小区业主大会临时会议开票业主代表报名表 【文书范例93】××小区业主大会临时会议开票活动主持词 二、注意事项 第五节 公布投票结果 【文书范例94】关于××小区业主大会临时会议议题表决结果的公示 【文书范例95】业主大会会议决议 第六节 业主大会临时会议归档工作 一、归档内容 二、管理要求 第四章 业主大会的重要事项 节 解聘或者选聘物业公司 一、程序 二、会议的召开 三、注意事项 第二节 使用住宅专项维修资金 一、住宅专项维修资金使用的一般程序 二、住宅专项维修资金使用的紧急程序 三、注意事项 第三节 续筹住宅专项维修资金 一、程序 二、表决比例 三、注意事项 第四节 公共收益的使用 一、程序 二、表决比例 三、注意事项 第二编 业主委员会 章 业主委员会的运行及其基本制度 节 工作与会议制度 一、程序 【文书范例96】关于召开北京××小区第××届业主委员会第××次会议的通知 【文书范例97】关于召开北京××小区第××届业主委员会第××次会议征集业主代表列席的通知 【文书范例98】关于北京××小区第××届业主委员会第××次会议召开事宜的确认书 【文书范例99】 北京××小区业主委员会关于××的议案/议题 【文书范例100】关于北京××小区第××届业主委员会第××次会议签到表 【文书范例101】关于北京××小区第××届业主委员会第××次会议列席业主签到表 【文书范例102】关于北京××小区第××届业主委员会第××次会议决议 【文书范例103】关于召开北京××小区第××届业主委员会第××次会议的会议纪要 【文书范例104】关于北京××小区第××届业主委员会第××次会议决议公告 二、注意事项 第二节 印章档案管理、财务及其他制度 第二章 业主与业主委员会的关系处理 一、业主委员会监督业主履行义务 二、业主监督业主委员会履行职责 第三章 业主委员会与监管部门的关系处理 一、业主委员会成立过程中 二、业主委员会运行过程中 三、风险提示：复议与诉讼 第四章 业主委员会的换届 节 业主委员会换届的前提条件 一、前提条件 二、注意事项 第二节 成立业主委员会换届小组 一、 换届小组组长并公告 【文书范例105】关于 ×××作为××小区换届小组组长的通知 二、发布换届小组成员中业主代表报名的公告 【文书范例106】关于组建××小区业主委员会换届小组并接受业主报名参选换届小组业主代表的通知 【文书范例107】致××小区/楼产权单位参与换届小组组建工作的函 三、审核业主代表报名情况并公示 【文书范例108】××小区业主委员会换届小组业主代表 表 【文书范例109】××小区业主委员会换届小组业主代表自荐表 【文书范例110】关于组建××小区业主委员会换届小组业主代表物业费交费等情况的核实函 【文书范例111】关于××小区业主委员会换届小组业主代表报名情况的公告 四、确定换届小组成员并公示 【文书范例112】关于采用推选方式确定××小区业主委员会换届小组业主代表的通知 五、召开换届小组 次会议并公示 【文书范例113】关于成立××小区业主委员会换届小组的公告 【文书范例114】××小区业主委员会换届小组分工公告 【文书范例115】业主委员会换届小组成员保密协议 【文书范例116】××小区业主委员会换届小组会议决议/纪要 第三节 确认业主委员会委员候选人名单 一、确认业主身份、人数及所拥有的专有部分面积 二、换届小组制定《××小区业主大会临时会议召开方案（征求意见稿）》和《业主委员会委员候选人产生办法（征求意见稿）》等文件 【文书范例117】××小区业主大会临时会议召开方案（纸质投票） 【文书范例118】××小区业主大会临时会议召开方案（互联网投票） 【文书范例119】××小区业主委员会委员候选人条件及产生办法 【文书范例120】××小区业主委员会选举办法（纸质投票） 【文书范例121】××小区业主委员会选举办法（互联网投票） 三、发布换届小组制定的文件并接受业主的意见和建议 【文书范例122】关于发布《××小区业主大会临时会议召开方案（征求意见稿）》和《业主委员会委员候选人产生办法（征求意见稿）》的通知 四、发布正式的《业主委员会委员候选人产生办法》并接受业主报名 【文书范例123】关于发布《××小区业主委员会委员候选人产生办法》并接受业主报名的通知 【文书范例124】××小区业主委员会委员候选人 表 【文书范例125】××小区业主委员会委员候选人自荐表 五、换届小组召开会议，修改《××小区业主大会临时会议召开方案（征求意见稿）》《业主委员会委员候选人产生办法（征求意见稿）》，审核报名业主委员会委员候选人的任职资格 【文书范例126】关于××小区业主委员会委员候选人报名情况的通告 【文书范例127】关于××小区报名业主委员会委员候选人物业费交费等情况的核实函 六、公示《××小区业主大会临时会议召开方案（定稿）》《业主委员会委员候选人产生办法（定稿）》，确定合格的业主委员会委员候选人名单 七、换届小组将符合任职资格的业主委员会委员候选人上报社区党委，由社区党委确定业主委员会委员候选人名单后，由换届小组将名单公示 【文书范例128】关于××小区业主委员会委员候选人名单的公告 【文书范例129】××小区业主委员会换届表决票 第四节 开展投票活动 一、投票活动 【文书范例130】投票授权委托书 【文书范例131】关于××小区延长业主大会会议投票期的通知 二、及时封存票箱 三、决定是否延长投票的期限 第五节 组织开票 一、开票通知 【文书范例132】××小区业主大会会议开票公告 【文书范例133】××小区业主大会会议开票业主代表报名表 【文书范例134】××小区业主大会会议开票活动主持词 二、注意事项 第六节 公布投票结果 【文书范例135】关于××小区业主大会临时会议议题表决结果的公示 【文书范例136】业主大会会议决议 第七节 业主委员会换届资料归档工作 第三编 物业管理委员会 章 物业管理委员会组建 【文书范例137】致小区业主的一封信 【文书范例138】××小区物业管理委员会业主代表招募公告 【文书范例139】××小区物业管理委员会业主自荐表 【文书范例140】××社区党委（社区居民委员会）物业管理委员会委员候选人 表 【文书范例141】××小区业主报名参选物业管理委员会委员情况统计表 【文书范例142】××小区物业管理委员会主任任命公告 【文书范例143】××小区物业管理委员会委员名单公示 【文书范例144】物业管理委员会成立证明 【文书范例145】印章刻制证明 第二章 物业管理委员会的运行 一、物业管理委员会的法定职责 二、物业管理委员会履行职责的方式 三、物业管理委员会议事规则 【文书范例146】物业管理委员会议事规则 第四编 重要文件范例 范例一：《××小区管理规约》 范例二：《××小区业主大会议事规则》 范例三：《××小区车位分配和管理办法》 范例四：《××小区业主共有部分公共收益资金使用与管理办法》 范例五：《××小区住宅专项维修资金使用管理办法》 范例六：《××小区业主委员会工作制度》 范例七：《××小区业主大会和业主委员会财务管理制度》 范例八：《××小区业主大会和业主委员会档案管理规定》 第五编 重要法律法规汇编 中华人民共和国民法典(节录)(2020年5月28日) 中华人民共和国人民防空法(2009年8月27日修正) 关于审理建筑物区分所有权纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020年修正) 关于审理物业服务纠纷案件适用法律若干问题的解释(2020年修正) 物业管理条例(2018年3月19日修订) 北京市物业管理条例(2020年3月27日) 北京市机动车停车条例(2018年3月30日) 业主大会和业主委员会指导规则（2009年12月1日） 北京市住宅区业主大会和业主委员会指导规则（试行）（2008年11月24日） 住宅专项维修资金管理办法（2007年12月4日） 北京市住宅专项维修资金管理办法（2009年11月10日） 北京市国土资源和房屋管理局关于印发《北京市居住小区机动车停车管理 办法》的通知（2004年6月16日） 北京市人民防空条例（2002年3月29日） 附 录