万国专题讲座(主观题冲刺版2022国家统一法律职业资格考试)

案例一 【案情】 2020年1月10日，自然人甲因为创业需要，与自然人乙订立借款合同，约定甲向乙借款100万元，借款期限1年，借款当日交付。2020年1月12日，双方就甲自有的M房屋又订立了一份商品房买卖合同，其中约定：如甲按期偿还对乙的100万元借款，则本合同不履行；如甲到期未能偿还对乙的借款，则该借款变成购房款，甲应向乙转移该房屋所有权；合同订立后，该房屋仍由甲占有使用。 2020年1月15日，甲用该笔借款设立了S个人独资企业。为扩大经营规模，S企业向丙借款200万元，借款期限1年，丁为此提供保证担保，未约定保证方式；戊以一辆高级轿车为质押并交付，但后经戊要求，丙让戊取回使用，戊又私自将该车以市价卖给不知情的己，并办理了过户登记。 2020年2月10日，甲因资金需求，瞒着乙将M房屋出卖给了庚，并告知庚其已与乙订立房屋买卖合同一事。2020年3月10日，庚支付了全部房款并办理完变更登记，但因庚自3月12日出国访学，为期4个月，双方约定庚回国后交付房屋。 2020年3月15日，甲未经庚同意将M房屋出租给知悉其卖房给庚一事的辛，租期2个月，月租金5000元。2020年5月16日，甲从辛处收回房屋的当日，因雷电引发火灾，房屋严重毁损。根据甲卖房前与某保险公司订立的保险合同（甲为被保险人），某保险公司应支付房屋火灾保险金5万元。2020年7月13日，庚回国，甲将房屋交付给了庚。 2021年1月16日，甲未能按期偿还对乙的100万元借款，S企业也未能按期偿还对丙的200万元借款，现乙和丙均向甲催要。 【提问】 1.就甲对乙的100万元借款，如乙未起诉甲履行借款合同，而是起诉甲履行买卖合同，应如何处理？请给出理由。 2.就S企业对丙的200万元借款，甲、丁、戊各应承担何种责任？为什么？ 3.甲、庚的房屋买卖合同是否有效？庚是否已取得房屋所有权？为什么？ 4.谁有权收取M房屋2个月的租金？为什么？ 5.谁应承担M房屋火灾损失？为什么？ 6.谁有权享有M房屋火灾损失的保险金请求权？为什么？ …… 参考答案及解析 案例一 1.答案一：本案应按照民间借贷法律关系作出认定和处理。理由是：根据《民间借贷规定》第23条的规定，当事人以订立买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理。当事人根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人不履行生效判决确定的金钱债务，出借人可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务。就拍卖所得的价款与应偿还借款本息之间的差额，借款人或者出借人有权主张返还或者补偿。 答案二：应当按照抵押合同处理。根据《民法典》第146条第1款“行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效”的规定，认定买卖合同无效；进而，又根据《民法典》第146条第2款“以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理”的规定，认定隐藏的行为为抵押合同，应当按照抵押合同处理。 【思路点拨】答案一：自然人甲与自然人乙订立的借款合同，是自然人之间进行融资融通的行为，属于民间借贷。而后，双方又订立了商品房买卖合同，约定“如甲按期偿还对乙的100万元借款，则本合同不履行；如甲到期未能偿还对乙的借款，则该借款变成购房款，甲应向乙转移该房屋所有权”，此时甲乙双方之间存在借贷关系，甲乙双方订立有买卖合同，且买卖合同和民间借贷合同具有牵连性，即签订买卖合同为民间借贷担保。 根据前述《民间借贷规定》第23条的规定，甲对乙的100万元借款，如乙未起诉甲履行借款合同，而是起诉甲履行买卖合同，法院应当按照民间借贷法律关系审理。乙根据法庭审理情况变更诉讼请求的，人民法院应当准许。按照民间借贷法律关系审理作出的判决生效后，借款人甲不履行生效判决确定的金钱债务，出借人乙可以申请拍卖买卖合同标的物，以偿还债务；就拍卖所得的价款与应偿还本息之间的差额，借款人甲或者出借人乙有权主张返还或补偿。 答案二：所谓虚假行为，亦称伪装行为，是以虚假行为作表、以隐蔽之行为作里的复合行为。这一行为的特点是显露于表的意思表示是虚假的、不真实的，违反了意思表示须真实的生效要件。需要注意的是，虚伪表示不同于真意保留，真意保留的相对人并不知晓行为人表示的是虚假意思。根据《民法典》第146条第1款的规定，行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效，即商品房买卖合同无效。而遮盖、隐蔽于里的民事法律行为却是真实的，其是否有效，不能一概而论；根据《民法典》第146条第2款的规定，以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。应当注意的是，若隐蔽行为为非法集资等违法行为，则无效；若隐蔽行为为借贷、合伙等合法行为，则有效。 本题中，隐藏的民事法律行为是抵押合同，即债权人乙与债务人甲签订之以不动产作为担保的合同，其应按照抵押合同的有关规定处理。根据《民法典》第214条的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，依照法律规定应当登记的，自记载于不动产登记簿时发生效力。同时根据该法第215条的规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者当事人另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。可知，甲、乙双方签订的抵押合同有效，但因双方未办理登记，故乙的抵押权未设立。 2.甲仅于S企业财产不足以清偿债务时才以个人其他财产予以清偿；根据《个人独资企业法》第31条的规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。丁应承担一般保证责任；根据《民法典》第686条的规定，未约定保证责任形式的，按照一般保证承担责任。戊不承担责任，其质权因丧失占有而消灭。 【思路点拨】（1）甲的责任：根据《个人独资企业法》第31条的规定，个人独资企业财产不足以清偿债务的，投资人应当以其个人的其他财产予以清偿。本案中，S企业是甲设立的个人独资企业，甲仅于S企业财产不足以清偿债务时才以个人其他财产予以清偿。 （2）丁的责任：根据《民法典》第686条的规定，当事人对保证方式没有约定或者约定不明确的，按照一般保证承担保证责任。本案中，丁为S企业对丙的债务提供保证担保，且未约定保证方式。因此，丁应承担一般保证责任。 （3）戊的责任：根据《民法典》第425条第1款的规定，为担保债务的履行，债务人或者第三人将其动产出质给债权人占有的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现质权的情形，债权人有权就该动产优先受偿。据此可知，质权的成立以出质人交付债权人占有为前提，故质权人返还质物于出质人时，因丧失对质物的占有，质权归于消灭。本案中，丙将轿车返还给戊时，质权因丧失占有质物而消灭，丙不能就轿车行使质权。 3.合同有效，庚知情并不影响合同效力。庚已取得所有权，甲系有权处分，庚因登记取得所有权。 【思路点拨】（1）根据《民法典》第209条第1款的规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但是法律另有规定的除外。可知，当出卖人甲与先买受人乙就M房屋订立买卖合同后，尚未办理M房屋的变更登记，M房屋的所有权仍归属于甲，并没有发生所有权的转移，此时出卖人甲再与后买受人庚订立买卖合同，甲为有权处分，庚虽然知情，但是知情不等同恶意串通，亦不具有法律规定的无效情形，因此该买卖合同有效。 （2）根据上述分析，出卖人甲对M房屋有所有权，系有权处分，并且甲、庚已经办理完房屋的过户变更登记，尽管M房屋尚未交付，但不影响所有权的变动。因此，庚取得了房屋所有权。 ……