高增长之后:房地产行业变局与可持续发展

前言 / I
上篇  房地产行业变局
**章 房地产行业变局与反思：2021—2023年
一、行业变局从规模房企密集“爆雷”开始 / 001
（一）市场：2021年上半年达到顶峰后由热转冷 / 002
（二）政策：抑制四大冲动以控制房价上涨 / 005
（三）?问题：政策调控叠加新冠疫情使房企信用风险
集中释放 / 011
二、房企爆雷的成因分析与反思 / 016
（一）房企经营模式蕴含流动性危机 / 016
（二）房企经营模式没有跟上监管政策的转变 / 021
（三）房企现金流受到政策叠加效应和市场下行的影响 / 023
三、行业变局及后市展望 / 025
（一）行业变局 / 025
（二）后市展望 / 031
第二章 房地产行业波动回顾：2008年和2014年
一、2008年房地产行业震荡 / 036
（一）国际形势和国内调控综合作用的结果 / 037
（二）三大政策从供需两端积极救市 / 040
（三）宽松政策下市场快速复苏 / 041
二、2014年房地产行业库存危机 / 042
（一）经济下行中需求的回落与供给增长的失衡 / 042
（二）三大政策刺激需求的释放 / 044
（三）去库存效果显著的同时房价高企 / 047
三、比较与启示 / 048
（一）三轮周期的因果均不相同 / 048
（二）目前房地产市场环境发生根本性转变 / 050
（三）环境的转变带来房企经营逻辑的转变 / 058
下篇  房地产行业可持续发展
第三章 房地产行业可持续发展与变革方向
一、房地产行业可持续发展之国际比较 / 063
（一）美国房地产行业的可持续发展 / 064
（二）日本房地产行业的可持续发展 / 074
（三）比较与借鉴 / 079
二、经济社会发展与房地产行业定位 / 080
（一）我国房地产行业定位的政策演变 / 080
（二）房地产行业健康发展对经济社会的重要意义 / 082
三、可持续发展变革方向展望 / 086
（一）土地供给模式变革方向 / 086
（二）住房供给模式变革方向 / 090
（三）房地产金融模式变革方向 / 095
（四）房地产企业经营模式变革方向 / 097
第四章 房地产行业可持续发展之调控政策
一、房地产市场调控历史周期及评析 / 103
（一）服务经济社会发展大局相机决策 / 104
（二）三大政策奠定了当前的市场基础 / 120
（三）行政政策是过去调控的发力点 / 127
二、房地产市场调控与“长效机制” / 133
（一）健全土地供应机制 / 135
（二）健全财税支持政策 / 137
（三）发挥金融政策的作用 / 139
（四）发挥住房保障政策作用 / 140
（五）发挥市场监管政策作用 / 142
三、房地产市场调控与“因城施策” / 143
（一）“因城施策”的调控内涵 / 143
（二）热门城市落实“因城施策” / 145
（三）非热门城市落实“因城施策” / 154
第五章 房地产行业可持续发展之投资布局
一、房地产投资区域布局调整 / 156
（一）房地产开发投资布局评估 / 156
（二）房地产投资布局趋势 / 163
二、房地产投资业态选择 / 173
（一）优化商品房开发业务 / 174
（二）拓展专业化运营业务 / 179
（三）增加管理服务业务 / 182
（四）拓展产业地产 / 186
（五）进入城市更新领域 / 192
三、拿地模式与动态 / 194
（一）房企拿地策略调整 / 194
（二）房企拿地模式类型 / 195
（三）房企拿地动态 / 199
四、开发运营模式 / 202
（一）开发—销售模式优化 / 203
（二）专业化运营服务模式不断拓展 / 206
第六章 房地产行业可持续发展之融资模式
一、“三条红线”实施近况及评析 / 216
（一）“三条红线”政策及实施近况 / 216
（二）“三条红线”实施评析 / 217
二、房地产贷款集中度管理实施近况及评析 / 224
（一）贷款集中度管理内容及实施 / 224
（二）贷款集中度实施评析 / 228
三、房地产企业融资模式之国际比较 / 231
（一）美国房地产企业融资模式 / 232
（二）德国房地产企业融资模式 / 235
（三）日本房地产企业融资模式 / 236
（四）新加坡房地产企业融资模式 / 239
四、房地产企业融资模式变革重点 / 241
（一）优化银行贷款融资结构 / 241
（二）拓展房地产投资股权融资 / 246
（三）推动资产证券化 / 250
（四）积极试点推动房地产行业绿色金融 / 256
（五）规范房地产企业发债和信托等融资 / 257
第七章 房地产行业可持续发展之住房品质
一、我国住房品质显著改善但仍需提升 / 262
（一）十年间住房品质持续改善 / 262
（二）住有宜居仍需持续提升住房品质 / 267
二、住房品质需求驱动房地产高质量发展 / 270
（一）人口结构变化推动改善性需求增加 / 270
（二）住房品质需求从房屋到社区内外延伸 / 271
三、住房品质的绿色、装配和智慧变革 / 275
（一）绿色住宅：人与自然和谐共处新模式 / 276
（二）装配式住宅：标准化生产更加高效与环保 / 282
（三）智慧住宅：让生活更加便捷舒适 / 286
四、物业管理服务构筑住房品质软实力 / 288
（一）物业管理模式分类及其特征 / 288
（二）物业变革方向：数字化、智能化、精细化、多元化 / 290
第八章 房地产行业可持续发展之新型业态
一、租赁住房政策“黄金十年” / 295
（一）住房租赁市场发展基本态势 / 296
（二）大城市住房租赁市场需求规模大 / 300
（三）保障性租赁住房建设补齐供给短板 / 302
二、城市更新模式升级 / 308
（一）城市更新的新发展阶段 / 308
（二）片区统筹城市更新战略 / 317
三、养老地产发展前景 / 322
（一）养老地产市场机遇 / 322
（二）养老地产发展模式 / 326
（三）养老地产代表案例 / 331
（四）养老地产面临的挑战 / 335
第九章 房地产行业可持续发展之精细管理
一、进入管理红利时代 / 339
（一）挖掘内部管理红利 / 340
（二）坚守长期主义，赢得稳健发展 / 342
二、重视战略引领 / 343
（一）制定“新战略” / 343
（二）“新战略”落地 / 345
三、强化组织和标准化保障 / 347
四、实施数字化赋能 / 351
五、新型绩效文化 / 354
参考文献 / 356