包邮建筑物区分所有权法律制度的比较研究

　　序言
　　近代民法上的建筑物区分所有权法律制度源自1804年的《法国民法典》第664条规定，其起先用于调整单一建筑物的业主物权关系，但随着城市化的进展和建筑（特别是住宅）形态的改变，其适用范围扩大到具有一定关联的建筑群，成为一项与不动产相关的重要法律制度。
　　建筑物区分所有权在各国的名称不同，德国表述为“住宅所有权”，法国表述为“建筑不动产共同所有权”，澳大利亚、新加坡等国表述为分层所有权（strata title），美国、加拿大等国家表述为“区分所有权”（condominium ownership），英国表述为“共同持有地产权”（commonhold title），但其功能均为调整区分所有建筑物的法律关系。中国2007年制定《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）时，引入该制度并表述为“业主的建筑物区分所有权”。十多年过去了，建筑物区分所有权在中国仍然是一个“熟悉而又陌生”的法律制度。
　　我们有足够“熟悉”的理由：一是自20世纪90年代初，建筑物区分所有权的基本理论已经被学者引入中国，2007年《物权法》亦正式确立其在民法中的法律地位，且被2021年实施的《民法典》所吸纳。二是一系列与其他法域基本等同或通用的法律概念体系在中国已经建立起来，如法律主体包括业主、业主大会、业主委员会及物业服务企业等，客体包括专有部分与共有部分，权利包括专有权、共有权和成员权，以及自治文件（管理规约）等。三是建筑物区分所有权所包含的制度内容，在民商法体系中亦能找到相应的影子，如专有权可对应所有权制度，共有权则对应共有制度，成员权在公司法中亦有诸多类似的规定，作为一个权利的集合体，其与农村集体经济组织又有很高的类似度。

　　序言
　　近代民法上的建筑物区分所有权法律制度源自1804年的《法国民法典》第664条规定，其起先用于调整单一建筑物的业主物权关系，但随着城市化的进展和建筑（特别是住宅）形态的改变，其适用范围扩大到具有一定关联的建筑群，成为一项与不动产相关的重要法律制度。
　　建筑物区分所有权在各国的名称不同，德国表述为“住宅所有权”，法国表述为“建筑不动产共同所有权”，澳大利亚、新加坡等国表述为分层所有权（strata title），美国、加拿大等国家表述为“区分所有权”（condominium ownership），英国表述为“共同持有地产权”（commonhold title），但其功能均为调整区分所有建筑物的法律关系。中国2007年制定《中华人民共和国物权法》（以下简称《物权法》）时，引入该制度并表述为“业主的建筑物区分所有权”。十多年过去了，建筑物区分所有权在中国仍然是一个“熟悉而又陌生”的法律制度。
　　我们有足够“熟悉”的理由：一是自20世纪90年代初，建筑物区分所有权的基本理论已经被学者引入中国，2007年《物权法》亦正式确立其在民法中的法律地位，且被2021年实施的《民法典》所吸纳。二是一系列与其他法域基本等同或通用的法律概念体系在中国已经建立起来，如法律主体包括业主、业主大会、业主委员会及物业服务企业等，客体包括专有部分与共有部分，权利包括专有权、共有权和成员权，以及自治文件（管理规约）等。三是建筑物区分所有权所包含的制度内容，在民商法体系中亦能找到相应的影子，如专有权可对应所有权制度，共有权则对应共有制度，成员权在公司法中亦有诸多类似的规定，作为一个权利的集合体，其与农村集体经济组织又有很高的类似度。
　　但同时，中国的建筑物区分所有权法律制度与域外制度相比较，无论在制度价值追求，还是具体制度设计及运行上，均有着很大的区别，显得极为“陌生”：一是域外建筑物区分所有权法律制度蕴含众多的团体法的条文，公司法的组织、表决、责任限制等理论被引入，类似公司法的组织运行条款甚至远多于相关的物权条款。二是域外建筑物区分所有权已经从物权确权制度演变为注重建筑物的管理以及业主自治权利的实现，建筑物区分所有权糅合了住宅的基本功能和理念，除了关注财产权，人权、隐私、居住安全、环境控制等价值理念亦逐渐被纳入建筑物区分所有权整体法律体系。三是业主的权利定位差异甚大，学者主张专有权和共有权系整个制度的“两个灵魂”，“专有权处主导地位”，“牵一发而动全身”，而在域外的制度中，专有权的核心条款却是体现为对专有权的限制，所有权的绝对性被“模糊化”，共有权除使用权外，其他权能在很大程度上被成员权吸收，难见踪影；从专有权和共有权而衍生的成员权，却成为整体制度运行的核心，对团体行为的鼓励和规范成为制度的主要内容。四是与域外（如中国香港和新加坡）完善的法律体系相比，中国内地建筑物区分所有权法律体系在制度完整性、规则细致性及可操作性等方面差异甚大，法律所规定的概念体系并没有得到真正的落地生根，业主大会成立难、运行难等基本问题没有得到根本的解决。五是中国内地在《民法典》“物权编”中规定了“业主的建筑物区分所有权”，将其定性为物权；域外却认为建筑物区分所有权是人法与物法的结合，将其从物权法律体系中解放，并为其制定单行法，充分挖掘团体行为在制度中的价值及意义。
　　和域外法律制度相比，中国内地仍需要完善建筑物区分所有权法律制度的移植和构建，以实现制度应有的价值和功能。
　　中国内地城市发展较晚，且因缺少城市规划，很多建筑物在使用一段时间后，便被推倒重建。随着城镇化的成熟，建筑物及居住环境的稳定性将逐渐加强，中国将不得不直面建筑物的管理和自治等问题，建筑物区分所有权法律制度的价值和作用将越来越重要。
　　中国内地的建筑物区分所有权制度在2007年被《物权法》确立后，并没有得到充分的发展，至今尚未形成完善的法律制度。梅因曾言：“在法典时代开始后，静止法律与进步社会之间的区别已开始显露出来。”此法律现象在中国建筑物区分所有权立法领域尤为明显，区分建筑物的快速发展与立法的滞后形成了鲜明的对比。陈磊以经济、政治发展与法律体系之间的关系、法律和发展运动（law and development movement）为理论基础，在多篇文章中呼吁完善中国内地产权保护制度，制定建筑物区分所有权单行法律。
　　在世界经济一体化背景下的国家法制的发展，不可能走“井底观天”的封闭式立法道路，须借鉴域外有益立法经验。歌德曾言“不知别国语言者，对自己的语言便也一无所知”，这句名言同样适用于法律制度。诺瓦里斯亦曾言“一切认识和知识均可溯源于比较”。在单一法律制度的研究中，比较研究法提供了更为广阔的视角，可以揭示不同法域对同一法律问题的认识，在立法过程中所进行的取舍，更易还原法律制度的设计初衷及核心内涵。正如爱德华·朗贝尔（Edocuard Lambert）和雷蒙·萨利伊（Raymond Saleilles）所言，比较法的精神在于不满足解释和进一步发展国内法，而是寻找法学家心目中的“人类共同法”或“世界法”。与中国内地毗邻的中国香港，以及新加坡的建筑物区分所有权法律制度运转良好，为当地经济发展、社会稳定及优化营商环境等做出了贡献。且中国内地、中国香港和新加坡均属华人聚居地，历史传统、文化发展或民族特性上具有共通性，法律制度具有可借鉴性。本书希望通过比较中国内地、中国香港和新加坡的建筑物区分所有权法律制度，辅以其他国家或地区的法律规定，尝试揭示一个良好运转的区分建筑物法律制度所应具备的要素，探索制度发展的趋势，同时分析中国内地存在的制度缺陷，提出建议，以期对中国内地今后制定建筑物区分所有权特别法有所裨益。