物业观赏实务(第三版)

　　《物业管理实务（第3版）》：　　（一）物业管理市场环境的构成　　（1）基本的社会经济制度以及各相关的法律，包括《宪法》以及《合同法》、《民法》、《物权法》、《公司法》等市场经济体制的法规。　　（2）房地产行业的有关法律法规和政策，如《中华人民共和国城市房地产管理法》等。　　（3）物业管理行业的有关法规与政策，如《物业管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》等。　　（4）物业管理市场机制与运作法则，如市场进入规则、市场交易规则和竞争机制等。　　（5）物业管理市场观念，如人们对物业管理及其行业的看法、对物业管理市场的认识与接受程度等。　　物业管理的健康发展、物业管理水平的提高不仅要有供需双方的主观努力及互相监督与制约，还必须有一套有利于物业管理整体长期健康发展的制度框架及成熟的市场意识和观念。　　（二）物业管理市场环境的培育　　1.进一步完善适合我国物业管理发展特点的法律法规　　物业管理发展的法规滞后问题一直是制约我国物业管理实践健康有序发展的瓶颈之一。物业管理我国产生和发展也就是近二十几年的事情，而且它从诞生之日起，就以非常快的发展速度，很快走进了我们的社会生活。在快速发展的过程中，由于相关的法律法规缺乏，使得物业管理的过程中也出现了不少的问题，不仅制约了物业管理自身的发展，也给居民生活和社会秩序带来了一定的负面影响。　　为此，国家有关部门高度重视，先后颁布实施了《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区管理服务收费暂行办法》、《关于实行物业服务企业经理、部门经理、管理员岗位培训持证上岗制度的通知》，以及《物业管理条例》、《物业服务企业资质管理办法》等行业法规和规定，对物业管理的健康、规范、有序发展起到了重要的促进作用。　　但是，物业管理是实践性非常强的一个行业，在发展的过程中经常会出现一些新的问题和矛盾，现有的一些法律法规还有些待完善的地方。尤其是国家关于和谐社会、和谐社区建设的重大战略指导方针的出台，促使我们考虑物业管理如何为社会和谐建设和发展作出更大的贡献。　　随着物业管理事业的不断发展，要使物业管理的各个领域和环节真正做到有章可循、有法可依，要进一步明确许多具体的实施细则。首先，业主或使用人和物业管理公司之间的权益、责任和义务还需要以立法的形式进一步明确。业主是物业的所有人，业主委员会由其选举产生，将代表他们行使物业管理的选聘权、重大事务的决策权与物业管理的监督权；业主、业主委员会与物业管理公司之间是平等的民事法律关系，即委托和被委托的关系。其次，要不断健全物业服务企业的资质审查和等级评定制度。物业服务企业类型多样，素质良莠不齐，因此必须以法律规范企业的设立条件，控制企业数量，提高企业素质。政府主管部门也要加强对物业服务企业的审查和监管力度，对违规行为坚决予以查处，对一些管理混乱、服务质量差以及乱收费的企业，可吊销它们的营业资格等。　　2.加强监管和司法力度，真正使得物业管理有法可依、有法必依、违法必究、执法必严　　物业管理相关主管机构，要切实按照相关法律法规对物业管理市场的行为加以监督检查，对违反物业管理法律法规、损害当事人的合法权益的行为要严厉查处，真正把物业管理的法律法规及有关规定落到实处。　　3.加强宣传教育，努力培育全社会的物业管理市场意识　　相关部门和单位，要大力宣传物业管理的相关知识，转变人们对物业管理的传统认识，培育和加强物业管理的市场意识，使全社会真正理解和接受物业管理是市场行为，是应该按照市场运营的基本规律进行的。只有这样，才能真正形成物业管理各主体之间的良性互动关系，共同推动物业管理市场的健康高效发展，造福全社会人民。　　4.切实明确物业管理区域业主委员会的身份和地位　　业主委员会是由经过业主大会选举的、在业主大会闭会期间能够代表全体业主的人员所组成的，它在维护业主的合法权益、配合物业服务企业搞好物业管理服务、协调各行为主体的关系等方面发挥重要的作用。但是，由于各地情况的不同及考虑其他方面的因素，各地对业主委员会的成立、人员组成、职责权利、社会地位、法律身份等没有一个统一的规定，这就使得物业管理当事人很难对物业管理相关问题形成良好的沟通与信任，很难真正实现物业服务企业与业主平等的民事法律地位，也就谈不上符合市场经济基本规律和运行法则。　　5.大力推行物业管理项目的招标和投标制度　　招投标制度是按市场机制进行资源配置的一条非常有效的方式，体现了公开、公平、公正、合理的市场竞争原则，迫使企业加强自身能力的建设和维护，进而可以提高整个行业乃至整个经济社会的竞争能力和水平。　　根据原国家建设部颁发的《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（见附录）对业主人住达到一定比例，或业主委员会成立之前，对物业管理实行招标和投标所作出的有关规定，住宅及同一物业管理区域内的非住宅的建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业从事物业管理项目的管理和服务工作。　　……