房地产工程总监工作指南

**章岗位认知/1

所谓岗位认知，是指对一个工作岗位的理解和认识。对于工程总监来说，只有全面、深刻地认识并理解其岗位职责、工作技能要求、个人能力要求，才能在平时的工作中认真履行其职责，当好项目团队的领头羊。/2

**节工程总监的岗位职责/3

一、就业前景分析/3

二、扮演角色认知/3

相关链接：工程技术管理在建筑工程中的重要地位/5

三、工作职责了解/6

相关链接：××房地产公司工程总监招聘启事（一）/6

相关链接：××房地产公司工程总监招聘启事（二）/7

第二节工程总监的专业知识/9

一、房地产与土地的相关知识/9

二、住宅知识/12

相关链接：常见的房地产建筑类面积术语/16

三、商品房销售知识/17

相关链接：《商品房销售许可证》的办理/22

四、价格与付款方式知识/22

第三节工程总监的素质要求/23

一、扎实的业务素质/23

二、出色的项目管理能力/24

三、敏捷的经济头脑/24

四、丰富的现场实践经验/25

五、熟练的计算机操作技能/25

六、良好的职业道德和敬业精神/25

七、健康的体魄/26

第二章项目前期运作管理/27

一个工程项目从*初的设想、评估、决策到设计、工程招标，再到进场施工直至竣工，是一个系统的工程，*终的目的是形成一个质量可靠的工程。建设工程项目管理是工程建设的关键保障，而前期管理在项目管理中的重要性尤为突出。/28

**节工程项目策划管理/29

一、工程项目策划的目的/29

二、工程项目策划的内容/29

三、工程项目策划的重点/33

四、工程项目策划的注意事项/34

【实战范本】××工程项目管理策划书/34

第二节工程报建管理/40

一、工程报建的含义/40

二、工程报建的条件/40

三、工程报建的阶段/41

相关链接：工程报建的关键节点/44

第三节开工手续办理/45

一、国有土地使用证/45

二、建设项目选址意见书/45

三、建设用地规划许可证/46

四、建设工程规划许可证/48

五、建筑工程施工许可证/50

六、商品房销售（预售）许可证/51

七、建设工程竣工验收备案/53

相关链接：房地产开发项目水、电、气、暖手续办理/53

第四节工程施工准备工作/55

一、技术准备/55

二、物资准备/58

三、劳动组织准备/60

四、施工现场准备/61

五、施工的场外准备/63

第三章工程设计管理/64

设计是整个工程建设的先行和关键，在工程建设中处于主导地位。设计成果的质量与建设项目投资、工程质量、生产工艺的技术水平、产品质量、生产成本等都有着极为密切的关系，直接影响建设项目投产后的综合经济效益和社会效益。/65

**节设计管理概述/65

一、工程设计管理的意义/66

二、工程设计的原则/66

三、工程设计管理的内容/67

四、工程设计管理的程序/67

五、工程设计管理的目标/69

第二节设计规划管理/70

一、规划总体构思/70

二、空间关系处理/70

三、总体规划的要求/72

四、总图竖向/72

五、消防/72

六、附属用房/72

七、室外环境/73

八、道路/73

【实战范本】××小区建筑设计规划方案/75

第三节设计阶段管理/81

一、方案设计管理/81

二、初步设计管理/83

三、施工图设计管理/87

四、设计变更管理/88

【实战范本】施工图设计变更的管理办法/89

第四节设计控制管理/90

一、工程设计质量控制/90

二、工程设计进度控制/94

三、工程设计投资控制/96

第四章工程招投标管理/100

进行建设项目招标投标是将建筑市场引入竞争机制，用以体现价值规律的一种方式，是实现科学化、现代化项目管理，推进管理创新的重要环节。建设工程招标投标的目的是确保工程质量、缩短建设工期、节约建设资金、提高投资效益。/101

**节招标投标概述/101

一、招标投标术语解析/102

二、招标投标当事人/102

三、招标投标的类型/103

四、建筑工程招标投标的原则/103

五、招标方式/104

六、项目工程招标的范围/104

七、招标代理机构的选择/105

第二节工程监理招标管理/105

一、工程监理的范围/105

二、工程监理招标的概念/106

三、工程监理委托的范围/106

四、监理资格预审/107

五、监理招标文件的内容/108

【实战范本】××项目工程施工监理投标须知/108

第三节工程勘察设计招标管理/117

一、勘察设计招标条件/117

二、勘察设计招标范围/117

三、勘察设计招标要求/118

四、勘察设计招标文件的内容/118

【实战范本】××房地产企业××项目地质勘探

工程招标/119

第四节工程施工招标管理/122

一、工程建设项目招标条件/122

二、工程施工招标的范围/123

三、工程施工招标的方式/123

四、工程施工招标公告的内容/123

五、工程施工招标的资格审查/124

六、工程施工招标文件内容/124

【实战范本】投标邀请书/125

第五章工程施工管理/128

作为项目实施阶段的工程管理，对房地产产品质量的好坏、能否按计划时间完成以及能否获得预期利润，起着至关重要的作用。房地产工程施工管理是整个开发项目能够成功实施的重要保证，也是提高项目开发效率，提高开发产品品质的重要环节之一。/129

**节施工进度控制/129

一、进度控制的范围/130

二、进度的事前控制/130

三、进度的事中控制/132

四、进度的事后控制/136

相关链接：如何控制房地产项目的进度/137

第二节施工质量控制/139

一、质量控制的主要对象/139

二、质量控制的特点/139

三、质量控制的要素/140

四、质量控制的任务/141

五、质量控制的途径和方法/142

【实战范本】××房地产企业工程质量控制管理制度/143

第三节施工安全控制/145

一、建立安全管理组织机构/145

二、健全安全生产责任制/146

三、编制安全生产技术措施/146

【实战范本】××房地产企业夏季施工安全措施/146

四、加强安全教育培训/147

【实战范本】××房地产企业安全教育培训制度/147

五、开展安全检查工作/148

【实战范本】××房地产企业安全检查制度/148

六、定期做好安全考核工作/149

七、营造安全生产的良好氛围/150

【实战范本】××房地产企业工程安全文明施工管理办法/150

第四节竣工验收控制/153

一、项目竣工验收资料/153

二、项目竣工验收的依据/154

三、项目竣工验收的条件/154

四、房地产项目竣工验收各阶段的工作内容/155

五、竣工验收档案/156

六、竣工验收的步骤/157

【实战范本】××房地产企业项目工程交付验收办法/159

第六章工程监理管理/168

房地产工程项目是一个复杂的系统工程，它在建设过程中需要消耗大量资源、能源，实施工程项目全过程监理是在工程项目建设过程中，减少资源能源耗费、优化资源配置、提高资源利用率的重要手段和方法。/169

**节招标阶段的监理管理/169

一、市场摸底/170

二、全面考察/170

【实战范本】××房地产企业监理单位考察办法/170

三、合同编制/173

【实战范本】××房地产企业建设工程监理合同/173

四、公正招标/186

第二节施工阶段的监理管理/186

一、施工阶段的质量监理/186

二、施工阶段的进度监理/187

三、施工阶段的投资监理/189

四、施工阶段的安全监理/190

第三节合同履行阶段的监理管理/191

一、工程准备阶段管理/191

二、桩基施工阶段管理/191

三、主体施工阶段管理/192

四、装饰施工阶段管理/192

五、监理组织的管理/192

【实战范本】××房地产企业监理单位的管理制度/193