掘金存量地产-房地产存量经营新生态

序／III **章增量市场风起云涌，存量市场朝阳初升 **节/中国房地产正处于从“增量市场”向“存量市场”的转轨期 一、未来十年增量市场会持续处于高位平台期/3 二、中国房地产开始进入存量房时代/18 三、存量市场全面崛起需要三大条件/24 第二节/存量市场的六大新特征 一、从“增量开发”到“存量改造”/31 二、从“短平快运作”到“持有运营”/31 三、从“空间为王”到“内容为王”/32?????? 四、从“吃硬饭”到“吃软饭”/33 五、从“ 时代”到“家时代”/34 六、从“产销模式”到“资管模式”/36 第三节/存量市场的四大掘金机会 一、掘金存量开发：“城市更新”与“楼宇经济”/37 二、掘金存量运营：新生活、新办公、新商业/40 三、掘金社区服务：后服务市场潜力巨大，得用户者得未来/47 四、掘金资产证券化：金融崛起，加速盘活存量/49 第二章新空间：存量运营，从“物理空间”到“内容生产” **节　商业地产：消费升级下的存量商业物业盘活 一、从功能商业到精神商业，精神消费成为刚需/53 二、商业运营三大痛点：外部冲击、物业缺陷和运营困境/54 三、商业地产运营破局三大方向：业态重组、产品优化和运营创新/62 四、商业物业未来的发展趋势/101 五、典型案例——日本永旺湖城/107 第二节/联合办公：提升空间密度和衍生价值的新办公物种 一、移动互联网时代的到来与小微创业企业的兴起，催生了新型办公需求/118 二、联合办公四类运营模式与两大关键点/123 三、联合办公空间内容生产的四种模式/126 四、典型案例/152 第三节/公寓：租赁是一种新生活方式 一、市场变了，观念变了，需求变了/161 二、四类玩家、两大模式/163 三、公寓内容生产的四种形式/169 四、公寓内容创新的难点/203 五、典型案例/206 第三章新服务：社区O2O，得用户者得未来 **节/社区O2O领域万众创新，三大流派争相斗艳 一、第三方综合平台/233 二、垂直服务平台/236????? 三、物业管理平台/238 第二节/房企切入社区O2O服务的经验教训 一、经验：打牢根基、善借资源、利用技术与循序渐进/242 二、教训：杜绝“抢蛋糕”和“甩包袱”心态，线上线下都要强/249 第三节/房企社区O2O突围的三大方向 一、自建平台，大力发展社区O2O，实现盈利*大化/259 二、借助外力，与行业先进平台绑定/264 三、不忘初心，立足于服务地产主业/267 第四节/典型案例 一、彩生活：把社区服务做到家/270 二、美国FirstService/279 第四章新金融：存量资产证券化,从“产销模式”到“资管模式” **节/资产证券化的基本特点和实施过程 一、资产证券化的基本过程和参与主体/291 二、资产证券化的主要特征及其本质/298 三、资产证券化和传统企业证券化的区别/310 第二节/当前中国存量资产证券化概况 一、我国的房地产ABS由证监会主管/313 二、我国房地产ABS的历史与类型/316 三、我国房地产存量市场证券化的概况/318 第三节/资产证券化的交易基础和产品结构 一、物业费ABS的交易结构/330 二、租金收益权ABS的交易结构/334 三、REITs的交易结构/337 第四节/实施资产证券化的核心能力 一、优质基础资产的获取能力/344 二、信用增级的能力/352 三、收益权的实现和保障机制/355 四、投后管理的能力/355 第五节/资产证券化当前面临的难点和痛点 一、法律法规不完善/359?????? 二、投资回报率缺乏吸引力/374 三、专业性人才严重不足/378 四、参与机构多，发行效率低/382 五、重主体信用，轻基础资产/385 六、夹层劣后缺乏专业投资者/388 七、二级市场流动性还非常差/390 第六节/资产证券化经典案例 一、案例一：物业费ABS——招商创融—金科物业资产支持专项计划1号/394 二、案例二：租金收益权ABS——中信—茂庸租金债权信托计划/402 三、案例三：国内首单公募REITs——鹏华前海万科REITs/411 四、案例四：商业“轻资产”代表——凯德PE REITs模式/421 五、案例五：买入、修复、卖出的黑石模式——杠杆收购 IPO/426 后记/437 参考文献/439