一本书搞懂房地产

**章 房地产项目前期开发 1

从某种意义上说，一个开发项目是否成功，房地产开发企业能否获得预期的收益，是由项目前期开发阶段的市场调研、项目选择研究、项目定位等因素决定的，而能否实现房地产企业的*初设想，在项目前期开发阶段进行策划至关重要。



**节 开发项目市场调研 2



调研01：市场宏观环境分析 3



调研02：房地产市场调查 5



相关链接 土地出让的方式 7



调研03：购房者行为调查分析 10



调研04：竞争对手调研分析 12



调研05：地块基本状况调研分析 14



第二节 开发项目选择 15



选择01：开发城市选择 15



选择02：开发地段选择 16



选择03：开发管理模式选择 18



相关链接 常见的开发管理模式 19



选择04：产品模式选择 20



选择05：融资方案选择 21



相关链接 房地产开发常见的融资方式 21



第三节 开发项目可行性研究22



研究01：可行性研究的步骤 22



研究02：可行性研究的内容 24



研究03：可行性研究的重点 29



研究04：可行性研究报告 31



第四节 开发项目市场定位 32



定位01：目标市场选择的意义 32



定位02：确定目标市场的原则 33



定位03：目标市场选择的条件 33



定位04：确定目标市场的策略 34



定位05：影响目标市场策略选择的因素 36



第二章 房地产项目前期运作 39

做好房地产开发项目前期准备工作，是房地产企业自身发展的一个重要过程。前期运作阶段是整个房地产建设项目的龙头，也是建设项目能否充分发挥经济效益的关键。



**节 项目土地获取 40



获取01：以出让方式取得土地使用权 41



获取02：以划拨方式取得土地使用权 43



获取03：以转让方式取得土地使用权 45



获取04：获取国有土地使用权的费用 46



获取05：开发建设中的城市房屋拆迁 47



相关链接 获得项目地块前落实事项 49



第二节 房地产“五证”办理52



办理01：建设用地规划许可证 52



办理02：国有土地使用证 54



办理03：建设工程规划许可证 54



办理04：建设工程施工许可证 56



办理05：商品房销售（预售）许可证 57



第三节 项目规划设计 59



设计01：项目规划的总体构思 59



设计02：空间关系处理 60



设计03：项目总体规划的要求 61



设计04：项目总图竖向的要求 62



设计05：项目附属用房的规划 63



设计06：室外环境的规划 63



设计07：道路规划 64



第四节 项目招投标管理 65



要点01：项目工程招标的范围 65



要点02：工程监理招标 66



要点03：工程勘察设计招标管理 69



要点04：项目工程施工招标管理 71



第三章 房地产项目运作管理 75

随着社会的发展，现代建筑工程结构变得更加复杂，规模变得更大，标准要求也随之更高，由此可见，房地产项目管理是一个复杂的过程，它的顺利完成不仅需要投入人力、物力和资金等，更需要对项目进行高效运营管理。



**节 项目进度控制 77



进度01：项目进度控制的范围 77



进度02：项目进度的事前控制 79



进度03：项目进度的事中控制 81



进度04：项目进度的事后控制 83



进度05：项目进度偏差控制 84



相关链接 项目进度偏差产生的原因 85



第二节 项目质量控制 86



质量01：项目质量管理的主要对象 86



质量02：项目开发前期质量控制 87



质量03：项目设计阶段的质量控制 88



质量04：项目施工阶段的质量控制 91



第三节 项目安全管理 96



安全01：提高施工人员的安全防护能力 96



安全02：加强施工现场的安全防护检查 97



安全03：施工现场安全管理的措施 99



相关链接 施工现场安全管理存在的问题 102



第四节 工程验收管理 103



验收01：项目竣工验收的资料 104



验收02：项目竣工验收的条件 105



验收03：项目竣工验收的依据 105



验收04：项目竣工验收各阶段的工作内容 106



验收05：项目竣工验收的步骤 108



第四章 房地产项目营销管理 111

房地产营销是房地产经营中的一个重要环节，强有力的房地产市场营销活动不仅可以促进地区的经济繁荣，还有助于将计划中的房地产开发建设方案变成现实，使每一宗物业都顺利出售或出租。



**节 项目营销策划 112



策划01：项目前期营销策划 113



策划02：项目导入期营销策划 114



策划03：项目开盘期营销策划 117



策划04：项目持续期营销策划 120



策划05：项目尾盘期营销策划 121



策划06：项目交付前营销策划 122



第二节 项目营销模式 123



模式01：广告营销 123



模式02：品牌营销 126



模式03：假日营销 128



模式04：展会营销 130



模式05：网络营销 131



模式06：O2O营销 134



模式07：众筹营销 135



第三节 项目阶段销售 138



阶段01：预热阶段 138



阶段02：开盘阶段 139



阶段03：强销阶段 142



阶段04：持续阶段 144



阶段05：尾盘阶段 147



第四节 案场销售流程 149



流程01：客户接待流程 149



流程02：议价流程 154



流程03：定房流程 155



流程04：签约流程 156



第五章 房地产项目财务管理 161

企业管理的核心是财务管理，鉴于行业的特殊性，房地产企业的财务管控尤其重要。任何致力于持续健康、稳健发展的房地产企业，均会把企业的财务管控放在首要位置。



**节 全面预算管理 162



预算01：设置全面预算管理组织 163



预算02：制定全面预算管理程序 163



预算03：建设全面预算管理制度 167



预算04：房地产企业预算编制过程 167



预算05：推行全面预算管理的措施 168



第二节 资金管理169



资金01：资金的预算管理 169



资金02：资金的筹措工作 170



相关链接 房地产企业的融资渠道 171



资金03：资金的风险管理 172



资金04：资金的监督管理 173



第三节 会计核算管理 173



核算01：会计核算对象 173



核算02：设计和调整会计单据 174



核算03：会计科目与账簿设置 174



核算04：统一会计核算程序和规则 179



第四节 税务管理179



税务01：房地产企业涉及的税种 179



税务02：不同阶段涉及的税种 180



税务03：纳税筹划 181



税务04：涉税风险的防范 182