现代物业服务体系实操系列物业治安.消防.车辆安全与应急防范/现代物业服务体系实操系列

物业区域治安管理 001

**章　物业出入管控作业 002

**节　人员出入管控 002

一、来访人员进入登记 002

二、领导陪同人员的迎候与登记 003

三、作业人员出入控制 003

四、不准进入的情况 004

第二节　物品出入管控 007

一、物品搬入搬出的控制 007

二、报纸、杂志、函件的收发 008

三、业主（用户）临时存放物品的处理 009

四、严密监视大堂和电梯 010

五、出入口车辆和行人的疏导 011

第三节　出入管控要求 011

一、上岗执勤要文明 011

二、多使用礼貌用语 011

三、执行制度要严格 012

四、查验人、物要细致 013

五、处理问题要灵活 014

六、交接班工作要清楚 014

第二章　物业巡逻作业 016

**节　巡逻的重要任务 016

一、维护物业区域内正常的治安秩序 016

二、保护物业区域内重点目标的安全 017

三、预防灾害事故发生 017

四、协助制止和打击违法犯罪活动 017

五、保护灾害事故现场和犯罪现场 018

六、处置巡逻中发现的突发事件和意外事件 019

第二节　巡逻作业内容 020

一、明确巡逻周期及规律 020

【范本2-1】巡逻周期及规律 020

二、巡逻准备 021

三、巡逻检查内容与要求 021

四、巡逻签到 023

五、巡逻记录 024

第三节　巡逻作业失误和漏检的预防 025

一、制定完备的巡逻路线和时间 025

【范本2-2】物业巡逻路线与时间的制定 026

二、配置保安通信器材和装备 027

三、引进保安巡更系统 028

四、合理科学地配置和使用巡逻力量 028

五、增强巡逻人员的防范意识 028

六、加强与公安机关及有关部门的联系 029

七、做好交接班工作 029

八、执行巡逻记录制度 029

九、执行情况报告制度 030

十、严格辖区查岗制度 030

十一、按工作规程进行巡逻 031

第四节　巡逻中不同情况的处理措施 031

一、发现推销员的处理 031

二、发现可疑人员的处理 031

三、业主（用户）未锁门的处理 031

四、深夜检查发现业主（用户）室内有人且熄灯在内或从事其他活动的处理 032

五、发现可疑爆炸物品的处理 032

六、发现辖区车辆违规停放的处理 032

第三章　物业监控作业 034

**节　监控系统的配备 034

一、周界防越报警系统 034

二、电子监控系统 034

三、电子防盗报警系统 036

四、门禁管理系统 036

五、电子巡查系统 037

第二节　监控中心的管理 037

一、监控中心的设立 037

二、监控中心日常管理 038

三、监控中心安全管理 039

四、监控中心设备的管理 039

【范本3-1】监控中心设备运行维护工作规范 039

五、监控秩序维护员的岗位要求 041

第三节　监控作业内容 042

一、监控设备的操作与检查 042

二、各类报警发生的处理 043



物业消防管理 046

第四章　建立消防安全管理体系 047

**节　建立消防网络组织 047

一、消防组织结构图 047

二、各级人员的消防职责 048

第二节　组建灭火组织 050

一、灭火的组织结构 050

二、各级人员在扑救火灾中的主要职责 051

第五章　完善消防物防系统 053

**节　物业消防系统的组成与操作方法 053

一、消防系统的组成 053

二、消防系统的安全操作方法 054

第二节　消防设施、设备的标识 056

一、总平面布局标识 056

二、消防车道标识 057

三、防火间距标识 057

四、认识标识 058

五、操作使用标识 058

六、建筑自动消防设施管理标识 061

七、消防安全疏散标识 061

八、危险场所安全警示标识 064

九、消防安全管理规程标识 065

十、消防宣传标识设置 066

第三节　常规消防器材装备及使用 068

一、大型物业管理区域配备种类 068

二、消防器材一般配置要求 069

三、消防装备的维护、管理 070

第六章　消防安全宣传教育 077

**节　消防宣传、培训 077

一、员工培训 077

二、业主、租户宣传培训 078

【范本6-1】通知 078

第二节　常用消防器材的使用训练 080

一、消火栓的使用与保养 080

二、干粉灭火器的使用 082

三、“1211”灭火器的使用 082

四、泡沫灭火器的使用 083

五、二氧化碳灭火器 085

第七章　消防安全检查 086

**节　消防安全检查的内容与标准 086

一、消防设备设施的检查内容与标准 086

二、日常消防安全管理的检查内容与标准 092

第二节　消防安全检查的组织方法和形式 094

一、专职部门检查 094

二、各部门、各项目的自查 094

第三节　消防安全检查的程序和要求 094

一、消防安全检查的基本程序 094

二、消防安全检查的要求 095

【范本7-1】建筑消防设施定期检查记录表 096

【范本7-2】推车灭火器检查表 098

【范本7-3】手提灭火器定期检查表 098

【范本7-4】每周防火巡查记录表 099

【范本7-5】消防安全日巡查记录表 099

【范本7-6】每日防火巡查记录表 100

【范本7-7】消防设施月度检查记录表 100



物业区域车辆安全管理 102

第八章　物业道路交通管理 103

**节　物业小区的道路 103

一、物业小区道路的分类 103

二、物业小区道路布置的要求 105

三、道路规划设计规定 105

【范本8-1】物业小区内道路纵坡控制指标 106

四、道路系统规划要求 106

第二节　道路交通管理标志 107

一、交通标志 107

二、路面交通标线 109

三、交通指挥信号灯 110

第三节　道路交通管理措施 111

一、明确交通管理的要求 111

二、人力安排 112

三、严格管理车辆行驶和停放 112

四、大型文体活动交通管理 113

五、交通设施的管理 113

六、物业小区内交通事故的处理 114

第九章　物业车辆与停车场管理 115

**节　车辆管理 115

一、划出停车位 115

二、建立安全措施 116

【范本9-1】车场设施配备标准表 116

三、制定车辆管理制度 118

四、严格控制进出车辆 119

五、进行车辆检查、巡视 119

第二节　停车场常规工作 120

一、车辆进入场 120

二、车辆出场 122

三、进（出）道口交通受阻的处置 123

四、车辆保管 124

第三节　停车场突发事件应变措施 125

一、停电应变措施 125

二、收款系统应变措施 125

三、火警应变措施 126

四、消防系统故障应变措施 126

五、斗殴等暴力事件应变措施 126

六、盗窃或破坏事件应变措施 127

七、醉酒者应变措施 127

八、车辆碰撞应变措施 127

九、失卡、卡损毁应变措施 128

十、车道堵塞应变措施 128

十一、电梯故障应变措施 128

第四节　停车费的收取 128

一、停车费的收费标准 128

【范本9-2】某物业管理处车辆收费标准 128

二、收费准备 129

三、车辆进出场与收费 129

四、日收费结算 130

五、停车费的上交 131

六、收费技巧 131

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物业管理应急防范 133

第十章　建立应急管理系统 134

**节　应急组织设置 134

一、物业公司应急组织架构及职责 134

二、项目管理处应急组织架构及职责 135

第二节　报警级别与报警程序的设定 137

一、报警程序的级别与级别界定 137

二、报警程序 138

第三节　应急物资的配备 139

一、常备应急物资 139

二、应急物资的管理 139

第十一章　物业服务危险源辨识与控制 141

**节　物业管理中的危险源清单 141

一、职业安全类危险源清单 141

二、消防管理类危险源清单 142

三、车辆管理类危险源清单 143

四、公共区域安全类危险源清单 143

五、泳池安全类危险源清单 144

六、治安类危险源清单 144

第二节　危险源的辨识 145

一、确定危险源辨识时机 145

二、危险源辨识应考虑的因素 146

三、选择危险源辨识的方法 147

四、危险源辨识的步骤 148

五、危险源的汇总登记 149

六、危险源评价 149

第三节　危险源的控制 152

一、技术控制 152

二、人行为控制 152

三、管理控制 152

第十二章　应急预案的编制与实施 155

**节　怎样制定应急预案 155

一、应急预案制定的依据 155

二、应急预案的主要内容 156

三、应急预案编制的核心要素 158

四、应急预案的制定 160

第二节　应急预案的演练 161

一、应急演练的目的 161

二、应急演练的基本要求 162

三、演练的参与人员 163

四、制订应急预案的演练计划 164

五、预案演习的实施 166

第三节　应急预案的评审和改进 170

一、评审的时机 170

二、评审的内容 170

三、评审结果的处理 170