包邮城市新格局:新时代标杆房企城市布局新逻辑

**章对标世界城市化进程，看中国城市发展新格局 二、中国城市化迈入更高阶形态，湾区规划进一步突破城市发展的天花板 要洞察中国城市发展格局，我们就必须上升到全球视野，从世界发达国家的城市发展路径来反观和分析。发达国家较成熟的城市发展形态，可以为中国城市的未来走向提供借鉴和参考。放眼全球，世界顶级城市大多分布在湾区，目前已形成世界三大湾区——纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区，而以历史的眼光来看，根据全球发达国家的城市演进规律，湾区也是城市发展的必然趋势和高阶形态。 （一）世界三大湾区的演进路径：大湾区是城市发展的高阶形态 在“世界三大湾区”中，纽约湾区是金融湾区，是世界金融、证券、期货、保险及外贸机构的聚集地；旧金山湾区是科技湾区，是世界知名高校、互联网巨头的聚集地；东京湾区是产业湾区，连接京滨、京叶两大工业带，制造业和建筑业发达（见图1-12）。那么，世界三大湾区是如何一步一步地演变为今天的世界级湾区的？其背后的驱动力是怎样的？我们从世界三大湾区的发展演变历程，来分析城市发展演进的特点与阶段。图1-12世界三大湾区名片（ 图略）） 1.世界三大湾区的演进路径：单极城市—都市圈—城市群—大湾区 分析总结世界三大湾区的城市发展演变历程，我们可以看到，湾区的形成基本上都经历了四个典型阶段，即从单极城市、都市圈到城市群，再到现在的大湾区形态格局。 （1）纽约湾区：从贸易大港走向世界金融中心 纽约湾区自19世纪中期开始发展，如今以其发达的金融和制造业、便利的交通、高水平的教育和优良的环境吸引了超过2 370万的人口，仅其中心城市纽约的789平方公里土地上就集聚了855万人口，GDP产出占全美的48%，对外贸易周转额占全美的1/5，制造业产值占全美的1/3，全美500强公司1/3以上的总部都设在纽约湾区，纽约湾区成了世界金融的核心中枢。从纽约湾区的历史发展沿革来看，其总体是随着纽约区域规划协会（RPA）的规划发展而来的，可以被划归为四个发展阶段，如图1-13所示。 图1-13纽约湾区：从贸易大港走向世界金融中心（图略） **阶段：19世纪初至20世纪20年代，依托天然良港优势，大量集聚人、财、货物，初步形成了以曼哈顿为中心的贸易大港，此时的城市形态是单极城市强核发展，资源不断地流向核心城市，核心城市的地位不断被强化。 第二阶段：20世纪20年代至60年代，在纽约区域规划协会的**次整体规划下，为缓解中心城区压力，建设了卫星城，形成了以纽约为核心、卫星城环绕的都市圈。 第三阶段：20世纪60年代至20世纪末，卫星城发展壮大，交通基建快速成熟，形成了以波士顿、纽约、费城、华盛顿和巴尔的摩五大都市群横向蔓延、相互连接的跨越多个州的大都市绵延带。 第四阶段：20世纪末至今，伴随着制造业转移，纽约成为跨国金融机构的集中地，对全球经济进行控制和协调，逐渐演化成为现在的世界级湾区。 从贸易大港走向世界金融中心，纽约湾区发展背后的驱动力，是天时、地利、人和的良性循环：天时方面，在于它彼时正处于产业的升级转型期，从港口贸易，到工业、服务业再到金融业层层升级；地利方面，它是天然深水港，连通欧洲；人和方面，不仅有纽约区域规划协会等各方协调的跨洲规划，而且纽约湾区本身就是美国东部的教育重镇，汇聚人才资源，具备发展合力。 图1-12世界三大湾区名片 1.世界三大湾区的演进路径：单极城市—都市圈—城市群—大湾区 分析总结世界三大湾区的城市发展演变历程，我们可以看到，湾区的形成基本上都经历了四个典型阶段，即从单极城市、都市圈到城市群，再到现在的大湾区形态格局。 （1）纽约湾区：从贸易大港走向世界金融中心 纽约湾区自19世纪中期开始发展，如今以其发达的金融和制造业、便利的交通、高水平的教育和优良的环境吸引了超过2 370万的人口，仅其中心城市纽约的789平方公里土地上就集聚了855万人口，GDP产出占全美的48%，对外贸易周转额占全美的1/5，制造业产值占全美的1/3，全美500强公司1/3以上的总部都设在纽约湾区，纽约湾区成了世界金融的核心中枢。从纽约湾区的历史发展沿革来看，其总体是随着纽约区域规划协会（RPA）的规划发展而来的，可以被划归为四个发展阶段，如图1-13所示。 图1-13纽约湾区：从贸易大港走向世界金融中心 **阶段：19世纪初至20世纪20年代，依托天然良港优势，大量集聚人、财、货物，初步形成了以曼哈顿为中心的贸易大港，此时的城市形态是单极城市强核发展，资源不断地流向核心城市，核心城市的地位不断被强化。 第二阶段：20世纪20年代至60年代，在纽约区域规划协会的**次整体规划下，为缓解中心城区压力，建设了卫星城，形成了以纽约为核心、卫星城环绕的都市圈。 第三阶段：20世纪60年代至20世纪末，卫星城发展壮大，交通基建快速成熟，形成了以波士顿、纽约、费城、华盛顿和巴尔的摩五大都市群横向蔓延、相互连接的跨越多个州的大都市绵延带。 第四阶段：20世纪末至今，伴随着制造业转移，纽约成为跨国金融机构的集中地，对全球经济进行控制和协调，逐渐演化成为现在的世界级湾区。 从贸易大港走向世界金融中心，纽约湾区发展背后的驱动力，是天时、地利、人和的良性循环：天时方面，在于它彼时正处于产业的升级转型期，从港口贸易，到工业、服务业再到金融业层层升级；地利方面，它是天然深水港，连通欧洲；人和方面，不仅有纽约区域规划协会等各方协调的跨洲规划，而且纽约湾区本身就是美国东部的教育重镇，汇聚人才资源，具备发展合力。 **章对标世界城市化进程，看中国城市发展新格局 二、中国城市化迈入更高阶形态，湾区规划进一步突破城市发展的天花板 要洞察中国城市发展格局，我们就必须上升到全球视野，从世界发达国家的城市发展路径来反观和分析。发达国家较成熟的城市发展形态，可以为中国城市的未来走向提供借鉴和参考。放眼全球，世界顶级城市大多分布在湾区，目前已形成世界三大湾区——纽约湾区、旧金山湾区、东京湾区，而以历史的眼光来看，根据全球发达国家的城市演进规律，湾区也是城市发展的必然趋势和高阶形态。 （一）世界三大湾区的演进路径：大湾区是城市发展的高阶形态 在“世界三大湾区”中，纽约湾区是金融湾区，是世界金融、证券、期货、保险及外贸机构的聚集地；旧金山湾区是科技湾区，是世界知名高校、互联网巨头的聚集地；东京湾区是产业湾区，连接京滨、京叶两大工业带，制造业和建筑业发达（见图1-12）。那么，世界三大湾区是如何一步一步地演变为今天的世界级湾区的？其背后的驱动力是怎样的？我们从世界三大湾区的发展演变历程，来分析城市发展演进的特点与阶段。图1-12世界三大湾区名片（ 图略）） 1.世界三大湾区的演进路径：单极城市—都市圈—城市群—大湾区 分析总结世界三大湾区的城市发展演变历程，我们可以看到，湾区的形成基本上都经历了四个典型阶段，即从单极城市、都市圈到城市群，再到现在的大湾区形态格局。 （1）纽约湾区：从贸易大港走向世界金融中心 纽约湾区自19世纪中期开始发展，如今以其发达的金融和制造业、便利的交通、高水平的教育和优良的环境吸引了超过2 370万的人口，仅其中心城市纽约的789平方公里土地上就集聚了855万人口，GDP产出占全美的48%，对外贸易周转额占全美的1/5，制造业产值占全美的1/3，全美500强公司1/3以上的总部都设在纽约湾区，纽约湾区成了世界金融的核心中枢。从纽约湾区的历史发展沿革来看，其总体是随着纽约区域规划协会（RPA）的规划发展而来的，可以被划归为四个发展阶段，如图1-13所示。 图1-13纽约湾区：从贸易大港走向世界金融中心（图略） **阶段：19世纪初至20世纪20年代，依托天然良港优势，大量集聚人、财、货物，初步形成了以曼哈顿为中心的贸易大港，此时的城市形态是单极城市强核发展，资源不断地流向核心城市，核心城市的地位不断被强化。 第二阶段：20世纪20年代至60年代，在纽约区域规划协会的**次整体规划下，为缓解中心城区压力，建设了卫星城，形成了以纽约为核心、卫星城环绕的都市圈。 第三阶段：20世纪60年代至20世纪末，卫星城发展壮大，交通基建快速成熟，形成了以波士顿、纽约、费城、华盛顿和巴尔的摩五大都市群横向蔓延、相互连接的跨越多个州的大都市绵延带。 第四阶段：20世纪末至今，伴随着制造业转移，纽约成为跨国金融机构的集中地，对全球经济进行控制和协调，逐渐演化成为现在的世界级湾区。 从贸易大港走向世界金融中心，纽约湾区发展背后的驱动力，是天时、地利、人和的良性循环：天时方面，在于它彼时正处于产业的升级转型期，从港口贸易，到工业、服务业再到金融业层层升级；地利方面，它是天然深水港，连通欧洲；人和方面，不仅有纽约区域规划协会等各方协调的跨洲规划，而且纽约湾区本身就是美国东部的教育重镇，汇聚人才资源，具备发展合力。 图1-12世界三大湾区名片 1世界三大湾区的演进路径：单极城市—都市圈—城市群—大湾区 分析总结世界三大湾区的城市发展演变历程，我们可以看到，湾区的形成基本上都经历了四个典型阶段，即从单极城市、都市圈到城市群，再到现在的大湾区形态格局。 （1）纽约湾区：从贸易大港走向世界金融中心 纽约湾区自19世纪中期开始发展，如今以其发达的金融和制造业、便利的交通、高水平的教育和优良的环境吸引了超过2 370万的人口，仅其中心城市纽约的789平方公里土地上就集聚了855万人口，GDP产出占全美的48%，对外贸易周转额占全美的1/5，制造业产值占全美的1/3，全美500强公司1/3以上的总部都设在纽约湾区，纽约湾区成了世界金融的核心中枢。从纽约湾区的历史发展沿革来看，其总体是随着纽约区域规划协会（RPA）的规划发展而来的，可以被划归为四个发展阶段，如图1-13所示。 图1-13纽约湾区：从贸易大港走向世界金融中心 **阶段：19世纪初至20世纪20年代，依托天然良港优势，大量集聚人、财、货物，初步形成了以曼哈顿为中心的贸易大港，此时的城市形态是单极城市强核发展，资源不断地流向核心城市，核心城市的地位不断被强化。 第二阶段：20世纪20年代至60年代，在纽约区域规划协会的**次整体规划下，为缓解中心城区压力，建设了卫星城，形成了以纽约为核心、卫星城环绕的都市圈。 第三阶段：20世纪60年代至20世纪末，卫星城发展壮大，交通基建快速成熟，形成了以波士顿、纽约、费城、华盛顿和巴尔的摩五大都市群横向蔓延、相互连接的跨越多个州的大都市绵延带。 第四阶段：20世纪末至今，伴随着制造业转移，纽约成为跨国金融机构的集中地，对全球经济进行控制和协调，逐渐演化成为现在的世界级湾区。 从贸易大港走向世界金融中心，纽约湾区发展背后的驱动力，是天时、地利、人和的良性循环：天时方面，在于它彼时正处于产业的升级转型期，从港口贸易，到工业、服务业再到金融业层层升级；地利方面，它是天然深水港，连通欧洲；人和方面，不仅有纽约区域规划协会等各方协调的跨洲规划，而且纽约湾区本身就是美国东部的教育重镇，汇聚人才资源，具备发展合力。