房地产开发企业税务检查实用攻略(第2版)

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作者：董宏

出版社：中国市场出版社

本类榜单：经济

分类：经济 > 财政税收

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图文详情

ISBN：9787509219928
装帧：一般胶版纸
册数：暂无
重量：暂无
开本：其他
页数：405
出版时间：2020-10-01
条形码：9787509219928 ; 978-7-5092-1992-8

本书特色

房地产企业税务稽查、税务管理与内部审计自查工具书 ★★全新版本★★ ■真案例，纯实战，直接参考 ■4种高效税务检查角度/思路 ■8个真实稽查大案深度解析 ■对照满足3大检查看账需求

内容简介

一线优秀税官和审计师的税务检查思路与方法 ★★全新力作，全面升级★★ 1.按照房地产企业项目开发环节涉税资料展开检查检查细节不遗漏，纳税评估有依据 2.按照房地产企业会计核算三要素和对应税种展开检查特殊事项有技巧，对照自查控风险 3.从土地增值税清算检查的角度，对相关税种展开检查清算成果为基础，识别疑点见成效 4.按照一线税务检查高手实战过程展开综合检查梳理流程循章法，综合检查在实战

节选

第七章房地产开发企业税务检查典型案例案例三某房地产开发公司虚增成本一、基本案情 2×19年下半年，某地税务机关稽查局对新凯房地产开发公司进行检查。经过数月检查，发现该公司存在通过关联企业虚增成本以及出租房屋未按规定申报缴纳增值税等问题，共计查补税款300多万元。二、查前准备该公司查前主要分析疑点有两个：一是成本、费用偏高；二是往来款余额过大。在核查企业相关信息时，发现该公司开发项目在2×17年底已经完成，留存的部分房屋用于出租。检查人员分析，该公司项目已经完工，不需要核查成本、费用分摊等问题，应对涉及成本费用的所有合同进行归集，比对合同与实际发生数据，查找差异，以确定是否存在问题。同时，对没有签订合同发生的成本、费用进行分析，找出疑点问题。还要核对往来款明细，确认是否有隐瞒的销售收入。核查企业信息显示，该公司从2×17年底开始，已陆续将自留的房屋出租，因此需要核对是否有收取的房屋租金没有及时申报纳税。三、检查过程（一）虚增成本费用问题在检查中，检查人员归集了全部的工程施工、费用合同（包括补充合同、协议等），通过比对合同数据及实际财务数据，没有发现重大差异问题，从工程总承包合同与实际发生数明细比对中，也没有发现重大差异问题。但是，在对一些单项合同内容、数据比对分析时，发现两个疑点：一是物业服务费支出问题。根据合同内容及实际支出数据，该公司开发项目中，*早完工（交付）的楼栋是在2×16年4月，期间物业费高达1386万元。通过列表比对合同金额、服务期间等指标，发现在2×16—2×17年期间，该公司共计支付物业（含前期）费用1386万元。其中94万元部分，根据与A物业服务有限公司合同内容，为前期物业服务费；其中771万元部分，根据与B物业服务有限公司合同内容，为案场物业服务费，相关服务期间涵盖2×16—2×17年期间；其中521万元部分仍然为支付B物业服务有限公司物业费，无相关合同。如果上述521万元物业费存在重复列支情况，则不得税前扣除。为此，检查人员将该公司支出的物业服务费与其他房地产开发公司项目进行单价比对，并调查了解物业服务费价格组成的原因，结果发现该公司支出的物业服务费单价高于正常价格单价的50%以上。同时，检查人员还调查了物业服务公司的背景，发现B物业公司为新凯房地产开发公司的关联企业。经过上述调查后，检查人员与企业进行了充分的沟通并细化相关业务细节，*终确认521万元为B物业服务公司多开具的发票。二是绿化工程问题。根据合同内容及实际支出数据，该公司绿化工程总支出1840 万元，其中补充合同金额750万元。补充合同内容为前期绿化中草皮、树木枯死后补种植物等的费用。经过与企业沟通，检查人员了解到，部分楼栋开始交付时，先期投入绿化费用，后期绿化工程全面展开时，对前期部分枯死植物及景观进行了补种和改造。为了解详细的绿化工程情况，检查人员依照制式要求该公司提供完整的施工方具体情况，包括植物明细、进货渠道、资金支付以及联系人等情况。经过几次业务（具体情况）的细化和沟通，*终确认，该绿化工程施工公司与新凯房地产开发公司有一定的关联性，其补充合同中650万元为虚增业务量。（二）房屋租赁未按照纳税义务时点纳税该公司开发的项目自留部分房屋用于出租，对于预收的房屋租金（包括押金）、车位租金，记入“其他应付款”科目。根据“其他应付款”科目统计，截至2×18年12月31日，收取房屋租金（余额）530万元。检查人员归集所有租赁合同，并将租赁期间、金额、收款时间、纳税时间等列出比对。同时与企业就纳税时间等进行沟通，发现该公司是根据合同确定的收款时间申报纳税，由于该公司出租的房屋地段较好，部分承租户提前支付房租，对于提前支付的房租，该公司没有按照“收取款项的时间”原则缴纳增值税。530万元预收房租应按照收取时间申报缴纳增值税、房产税等。四、案例点评房地产开发公司虚增成本的问题一般比较隐蔽，检查起来比较复杂，但是根据先摸清业务细节原则，在检查中遇到有疑问的成本、费用支出业务问题时，首先应该理清业务细节，当然业务细节的理清需要不断反复。根据税收征管法等法律，税务机关在行政执法中有充分的条款支持将涉税业务理清，在不断细化理清业务细节的过程中，相关问题的核查就能落实。案例四某房地产开发公司虚构业务虚增成本一、基本案情 2×10年×月，某地税务机关对新源房地产开发公司进行税务检查。主要涉税疑点是成本费用过大等。检查人员经过检查，发现问题主要是虚增开发成本，即通过虚增咨询管理费等业务虚增成本1200万元。二、查前准备在检查期，该公司有1个开发项目，2×06年7月份开工，2×08年下半年部分楼栋完工并销售完毕。该项目适用简易计税方法。检查人员分析，该公司项目已经部分完工，且已经开始结转收入和成本，如果成本、费用过大，则应重点检查成本结转分配以及成本发生的真实性。同时营改增后，对于新增的增值税处理业务也需要重点核查。为此确定的检查思路是：通过稽查软件对企业ERP中财务系统数据进行采集，以成本核查为中心，重点检查成本归集、结转的财务处理数据，对大额成本、费用支出深入核查票据、合同等细节。同时在核查增值税基础上，核对易错业务问题。三、检查过程在实际检查中*重要的工作有两项，一是归集基础数据；二是审核成本计算单数据。检查人员通过对该公司电子账套相关科目数据和纸质资料的仔细核对，获取（确认）了楼盘的销售（预售）面积、已经完工（验收备案）面积以及销售窗口表等成本计算面积数据，同时归集各项成本费用发生数，将发生数与企业的成本计算公式数据比对，对于有差异的数据，让企业做出说明后再次核对。通过核对，从计算流程上和现有财务数据上并没有发现问题，相关数据差异属于正常业务调整。在完成上述核查后，检查人员建立了该公司成本计算公式模型，随后对该公司大笔成本、费用支出进行了深入分析追踪。在检查中，检查人员首先对超过50万元以上支出的业务进行了排查，排查的方式是核对合同、发票（或结算单、收据）以及资金流向等项目，核查后没有发现问题。于是检查人员扩大范围，对10万元到50万元之间的支出业务进行了排查，发现有三笔工程支出是现金，共计67万元，收取的是税务机关代开的增值税普通发票。进一步核查发现，其中有一笔21万元的支出有明晰的签字以及支出内容，其他两笔支出只有个人盖章，支出内容仅为工程款。检查人员在掌握了基本数据和线索后，与企业财务人员进行了沟通。该公司财务人员只提供了有个人签字的领款人的身份证，并详细叙述了相关业务，对于其他两笔盖章领款的业务则表示不太清楚相关情况。为摸清具体业务，检查人员做了两手工作，一是告知在税务机关代开发票时要留下个人的信息，可以直接查询；二是通过内部系统查询这2张发票的申请开具人。经过很短的时间，该公司财务人员终于承认，是企业为了套取现金支付日常零星费用开具的发票，开具人是企业的一个相关员工。四、案例点评在税务检查中，对现金支出的检查一直是重点。很多企业成本核算非常规范，一般大额支出不会发生问题，但是一些公司为回避某些“隐秘敏感”支出，往往采取一些套取现金的方式来处理，本案中，纳税人采取虚增业务的方式套取现金，检查人员通过检查方式、业务的不断细化，理清业务细节，*终水落石出。

作者简介

董宏在税务系统从事税政、稽查一线工作近三十年，业务上擅长房地产企业、建筑企业税务稽查。从事税务稽查工作以来，完成涉案税款千万元以上稽查案件十余起。在业务理论探讨上，主编有：《房地产开发企业税务检查实用攻略》《房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析》《土地增值税清算全流程操作实务与案例》《企业所得税与增值税差异分析及会计处理》《建筑企业日常涉税业务实操大全》等实务图书，受到读者的广泛好评。施玉明金象国际集团副总裁，曾长期从事税务稽查一线工作，擅长房地产企业涉税业务及检查，在税务生涯中完成过二十多起涉案税款在千万元以上的稽查案件。在企业任职后，主持集团层面的财税、投资管理等工作，兼具在税务机关和企业的工作经验。

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