包邮近代上海公共租借的土地制度与市政管理

上篇近代上海公共租界的土地制度

导言3

**章道契制度12

**节一种完全意义上的土地私有产权登记制度12

第二节道契制度的优势与弊端19

第二章历年道契申领总趋势24

**节图表显示的申领趋势24

第二节租界的持续扩张与界外“租地”34

第三章信息不对称条件下的土地交易43

**节对高速涨价数字的疑问43

第二节信息不对称与利益分配47

第四章近代上海公共租界的土地管理制度60

**节土地管理制度形成及演变60

第二节土地管理制度演变的动力68

第五章近代上海公共租界的土地管理74

**节公共租界的房地产评估75

第二节近代上海公共租界地税房捐的征收85

第三节土地管理过程中纠纷解决机制100第六章近代上海公共租界的土地利用106

**节公共地的形成和利用106

第二节私有土地利用方式的演变112

第七章近代上海公共租界的土地交易123

**节土地交易的形式123

第二节土地交易市场的有效性134

第八章近代上海公共租界土地价格分析148

**节近代上海公共租界的土地价格148

第二节近代上海公共租界土地价格的决定160

第三节影响近代上海公共租界土地价格的因素169

第九章土地价格与近代上海公共租界的城市化177

**节近代上海公共租界城市化水平与土地价格177

第二节城市化与土地价格的模型分析与理论分析181

第三节实证检验184

下篇近代上海公共租界工部局的市政管理（1854—1943年）

导言195

第十章集团利益、工部局与租界的公共品供需207

**节开埠后上海的经济利益集团207

第二节工部局的产生和市政管理权215

第三节工部局与开埠后租界的公共品供需219

第十一章工部局财政原则与财政收支趋势235

**节工部局的财政原则、预算制度与财政赤字236

第二节工部局的主要税种和税收权的确立239

第三节工部局的债券发行与财政冒险245

第四节工部局财政收入趋势及影响因素分析251

第五节工部局财政收支对上海社会经济的影响256第十二章工部局的筑路与征地260

**节工部局的筑路权与私人土地所有权260

第二节工部局筑路的收益与风险264

第三节工部局筑路用地的获取方式267

第四节工部局筑路与租界独特的道路形态272

第十三章工部局对公用事业的监管275

**节公用事业特许权制度的运作机制276

第二节公用事业特许权制度的收益与危机289

第三节工部局特许权监管与集团利益的实现301

第十四章工部局市政管理的多维度监督307

**节权力、行政法与舆论监督308

第二节招标制度对市政购买的制度化约束317

第三节市政招标制度对华界市政管理的影响332

第四节对利益相关者的信息公开341

历史借鉴347

附录

附录A上海道契资料(1844—1911年)355

附录B1868—1933年房捐征收额及税率666

附录C公共租界越界筑路情况表669

附录D南京路、外滩、四川路、河南路土地价格671

附录E工部局财政数据675

参考文献685

后记696