包邮区分所有建筑物重建法律制度与案例分析

　　《区分所有建筑物重建法律制度与案例分析》：　　另外，阿拉斯加州法律还规定了完备的共同费用催缴程序。大多数业主投票表决对未缴纳共同费用的业主进行催缴的，业主委员会有权要求业主在10日内缴纳共同费用额，若不缴纳的，业主委员会可切断其一切供电供水设施直至缴纳为止。业主仍不缴纳的，业主委员会有权对未缴纳共同费用的业主的单元进行抵押。伊利诺伊州法律还规定，业主一旦拖欠应缴纳共同费用，业主委员会应通知单元业主的抵押权人，在通知后的90日内发生的拖欠费用优于抵押权。若抵押权人替业主缴纳的，他享有对单元的留置权变现后的优先受偿权。②波多黎各法律还规定了购买者和单元业主共同承担共同费用的缴纳义务，甚至纽约法案也允许业主将其单元转让给业主委员会以缴纳共同费用。另外，若业主不合理使用单元和共用部分的，在合建楼宇中，合建楼宇公司可将其驱出，在区分所有建筑物中，德国和奥地利法律规定业主委员会享有提起诉讼没收业主单元的权利。③　　需提及的是，业主出售单元时若未缴纳共同费用的，出售单元价款应优先用于缴纳其拖欠的共同费用。另外，购买者清偿了购买单元上的所有负担后，也应将剩余价款用于缴纳共同费用，但单元的税收抵押、单元应缴纳的税款、登记在先的抵押权及留置权除外。以上规定表明了该法确定了单元购买者和出售者对单元共同费用的缴纳承担共同连带责任，购买者替出售者支付了未缴纳的共同费用之后，享有对出售者的追偿权。　　因此，为了促进业主单元的交易，法律应在管理规约规章中规定业主委员会董事会负有向购买单元的人提供共同费用评定文件的义务。单元在整栋区分所有建筑物总价值中所占价值比例仅全体业主一致决方可加以改变。而单元的比例价值通常用于认定单元业主应缴纳的共同费用额、单元业主在共用部分中的所有权比例及业主在区分所有建筑物管理中的投票比例。但在全体业主一致决的情形下，任何业主均享有投票否决对单元价值比例的改变。为了有效管理区分所有建筑物，全体业主认为改变单元价值比例有效可行的，须依照更为宽松的程序进行。单元的实际价值不是恒定的，投票表决权应与单元价值成正比，法律应对单元在区分所有建筑物总价值中所占价值比例规定更为灵活的方法。同样，单元比例价值与区分所有建筑物共用部分所支出的共同费用无关。例如，安装中央空调而未安装火炉的单元，在确定单元业主应缴纳的共同费用时，应以其使用年限为衡量标准。在确认单元业主应缴纳的共同费用额时，费用的本质具有支配性作用。但对于共同利益的分配问题，该法并未加以明定。①　　但需注意的是，业主缴纳共同费用的方式和比例通常是固定不变的。这意味着共同费用的缴纳和共同利益的分配体系会因下列任何一个因素而失灵。其一，业主缴纳共同费用额的有限性和单元业主*大限度享用共用部分之间的矛盾和冲突。其二，业主缴纳的共同费用与分配的共同利益正好相互抵销。其三，共同费用缴纳标准和共同权益分配标准并不明晰，因居住者种类、区分所有建筑物使用用途、所处地理位置及物理特性的不同，导致共同费用的类别和各种费用在共同费用中所占比例的不同。而且，这些共同费用也会因时间流逝而有所不同。　　需特别提及的是，在合建楼宇中，业主逾期不缴纳共同费用的问题。若单元业主未缴纳本应缴纳的共同费用额的，单元业主会像非法延期的承租人一样被依法驱逐。甚至，业主委员会享有对业主单元留置后请求法院拍卖单元价款优先受偿的权利。在任何业主委员会收取共同费用或法院拍卖业主的单元所获价款以缴纳业主未缴纳的共同费用额的诉讼中，法院可指定业主的接管者。在审判过程中，业主委员会制定的定期预算所确定的共同费用，法院可判决接管者向业主委员会缴纳该共同费用。　　……