商品房陷阱:九大买卖纠纷热点与反击策略

楼书广告的现状 （一）雷人的楼书文化a 1.地段篇 （1）地段偏僻——告别闹市喧嚣，独享静谧人生。 （2）周边嘈杂——坐拥城市繁华，感受摩登时代。 （3）荒山秃岭——与大自然亲密接触。 （4）刚有规划——轨道交通在即。 （5）零星班车——接驳CBD（中央商务区）。 （6）挨着铁道——便利交通，四通八达。 （7）地势很低——私家领地，冬暖夏凉。 （8）价格奇高——奢华生活，贵族气息。 2.规划篇 （1）规划不好——小资情调，折射后现代生活。 （2）户型很烂——个性化设计，稀缺绝版户型。 （3）弄个圆顶——巴洛克风情。 （4）搞个楼尖——哥特式风格。 （5）前后楼快挨上了——邻里亲近，和谐温馨。 （6）弄个喷水池——英伦风情，北欧享受。 （7）门口有保安——私人管家，尊贵生活。 3.配套篇 （1）挨着臭水沟——绝版水岸风光。 （2）挖了小池塘——临湖而居，演绎浪漫风情。 （3）周围是荒草地——超大绿化面积，拥抱无限绿意。 （4）旁边是小土包——依山而居，享受山里空气的清新。 （5）有家信用社——坐拥CBD。 （6）有个居委会——紧邻中心政务区。 （7）有所小学——浓郁人文学术氛围，让你的孩子“赢在起跑线上”。 （8）有家小诊所——零距离就医，拥抱健康。 （9）有五平方米的超市——便利生活，触手可及。 （10）有个垃圾站——人性化环境管理。 （二）开发商设计的免责条款 1.排除楼书广告适用的合同条款 开发商为了*大限度地降低风险，通常会在多达50~100 页的出售合同中，夹杂排除楼书广告适用的合同条款。以下示例截取自开发商常用的买卖合同，这些合同都是在政府范本基础上修改而成的，不构成侵权。 基本内容如下： 例1：双方确认本合同签订前任何书面或口头的说明、介绍和承诺，以及相关宣传资料（如楼书、广告、沙盘模型等）均不作为合同的组成部分，凡未在本合同中约定的，对双方均不具有约束力。甲方建设的样板房及样板区仅就房屋装修风格和装修效果为乙方提供参考，有关样板房的面积、朝向、位置、布局、周边环境等并非交付标准，交房标准按照本合同及补充条款相关约定执行。a 例2：双方确认，甲方在楼书或广告中的笔误或表述的内容与本合同相抵触的应以本合同的内容为准；甲方在楼书或广告里根据本合同签订时所获得信息对规划或建设中的本项目或本项目周边公共设施和商业网点的介绍，应以政府*终确定的方案和实际建成的结果为准，其介绍对甲方不构成约束力。b 例3：甲方的广告和宣传资料（包括但不限于甲方通过电视、广播、报纸或户外大牌等发布的广告、楼书、销售手册、楼盘模型、宣传折页、房型图册、App、演示多媒体、微信宣传资料、样板房等相关数据和图片资料等）主要作为宣传之用，仅为要约邀请，不是甲方的要约或承诺，不作为合同的组成部分，不对确定该房屋价格产生重大影响，不作为确定双方权利义务的依据。其中涉及的资料、图示、数据等均以政府主管部门批准的文件及交付时的实际情况为准，房屋具体构造与尺寸及在整个楼栋或小区中的相对位置*终以城建档案归档的工程图纸为准。甲方无须就该等变化通知乙方，亦无须就此对乙方承担责任。a 例4：甲方通过口头、书面、实物及其他形式（包括但不限于口头讲解、广告、楼书、示范单位、沙盘、模型等）所表达或提供的信息不作为*终交房标准，亦不作为本合同的组成部分，其内容对本合同当事人不具有约束力。甲方特别提示乙方：样板房仅作乙方参考之用，不属于甲方的交付标准或交付条件，不构成合同内容，双方不受其约束。甲方在销售广告、模型和宣传资料等方面对商品房开发规划红线范围之外的公共设施、道路交通等情况进行介绍、说明或引用的，该等介绍、说明或引用仅具有参考作用，不构成对甲方具有约束性的法律文件，具体以实际实施的项目为准。乙方购买该商品房后，该商品房所在建筑区划外的环境、规划条件及土地利用情况发生变化与甲方无关。b 例5：本补充条款及补充条款二构成出售合同不可分割的组成部分，与出售合同以及所附的其他附件一起构成一份完整的合同。除此之外，任何一方不得援引任何其他书面的、口头的或其他形式的承诺、声明、广告、告示、宣传资料、协议作为合同的一部分。未经甲方书面授权， 甲方雇用的任何人员（包括销售人员）所出具或签署的与本合同有关的任何文件均属无效。甲方所作的售楼广告、售楼书、样板房等推广材料仅为宣传目的而设立或提供，不得列为本合同的附件或组成部分，乙方也不得援引其中任何内容或信息以解释任何事项，或据以提出任何主张或要求。出售合同的《特别告知》或说明部分不是合同的组成部分，双方均承诺不援引该部分文字向对方提出任何要求或者主张。甲方向乙方展示的示范单位（样板房）、楼书、效果图及