房地产开发与经营(第3版)

第1章 绪论 1

1.1 房地产概述 1

1.1.1 房地产的含义 1

1.1.2 房地产与不动产的关系 2

1.1.3 房地产的属性 2

1.1.4 房地产的分类 4

1.2 房地产业概述 4

1.2.1 房地产业的内涵 4

1.2.2 房地产业在国民经济中的定位与作用 5

1.2.3 房地产业与金融业 6

1.3 房地产开发与经营概述 9

1.3.1 房地产开发与经营的含义 9

1.3.2 房地产开发与经营的特点 10

1.3.3 房地产开发与经营的参与者 11

1.4 房地产市场及其运行规律 13

1.4.1 房地产市场的含义 13

1.4.2 房地产市场的分类 13

1.4.3 房地产市场的影响因素 14

1.4.4 房地产市场的指标 16

1.4.5 房地产周期 19

思考与练习 23

讨论 24

附录1-1：1996年以来中国房地产市场数据一览表 24

第2章 房地产开发与经营程序 26

2.1 房地产开发与经营程序的演变 26

2.1.1 新政引起的房地产开发行业变化 26

2.1.2 三代房地产开发与经营程序的演进 28

2.2 土地储备开发程序概述 31

2.2.1 土地储备开发的概念与内涵 31

2.2.2 土地储备开发工作的原则 32

2.2.3 土地储备开发的基本程序 33

2.3 城市更新程序概述 35

2.3.1 城市更新的概念与内涵 35

2.3.2 城市更新工作的原则 37

2.3.3 城市更新的基本程序 38

2.4 房地产二级开发程序概述 39

2.4.1 投资决策阶段 39

2.4.2 前期工作阶段 40

2.4.3 项目管理阶段 42

2.4.4 经营与物业服务阶段 42

思考与练习 43

讨论 43

附录2-1：2002年以来房地产开发行业主要政策一览表 44

第3章 房地产开发投资拓展 47

3.1 房地产开发投资拓展概述 47

3.1.1 投资与房地产投资的含义 47

3.1.2 房地产投资的类型 48

3.1.3 房地产投资的目的 49

3.1.4 房地产开发投资拓展的含义 49

3.1.5 房地产开发投资拓展信息渠道 50

3.1.6 房地产开发投资拓展的程序 51

3.2 土地管理制度及其演变 52

3.2.1 土地管理基本制度 52

3.2.2 土地使用权的类型与权能 54

3.2.3 土地使用权获取方式的历史演变 55

3.2.4 土地市场及类型 57

3.3 一级市场项目拓展 57

3.3.1 土地使用权出让概述 57

3.3.2 土地使用权的出让方式 59

3.3.3 土地使用权收回与终止 65

3.4 二级市场项目拓展 66

3.4.1 二级市场项目拓展概述 66

3.4.2 在建项目收购 67

3.4.3 项目公司入股 68

3.4.4 两种并购方式的比较 70

3.5 房地产开发投资决策 70

3.5.1 房地产开发投资决策概述 70

3.5.2 投资方案分类 71

3.5.3 方案的比选 72

3.5.4 投资决策的程序 76

思考与练习 76

讨论 76

附录3-1：《国有建设用地使用权出让合同》范本 77

附录3-2：深圳市光明区人民政府、深圳市规划和自然资源局光明管理局

国有土地使用权招标出让公告 87

附录3-3：唐山市自然资源和规划局丰润区分局国有土地使用权拍卖出让

公告 91

附录3-4：南宁市2019年**百二十三期国有建设用地使用权公开出让

公告 92

附录3-5：《不动产权证书》范本 95

第4章 房地产投资分析 96

4.1 房地产投资分析概述 96

4.1.1 房地产投资分析的含义与任务 96

4.1.2 房地产投资分析的内容 98

4.1.3 房地产投资分析的发展状况 99

4.2 市场与区位分析 100

4.2.1 市场分析 100

4.2.2 区位条件分析 102

4.3 基础数据的分析估算 102

4.3.1 房地产开发项目投资与成本的分析估算 103

4.3.2 房地产开发项目收入的分析估算 105

4.3.3 资金筹措分析 106

4.4 财务分析 107

4.4.1 财务分析概述 107

4.4.2 财务分析基本报表 107

4.4.3 财务分析指标 108

4.5 不确定性分析与风险分析 110

4.5.1 不确定性分析 110

4.5.2 风险分析 112

4.6 房地产投资分析的运用 115

4.6.1 房地产投资分析的运用领域 115

4.6.2 可行性研究报告的主要内容 116

4.6.3 项目申请报告的主要内容 116

思考与练习 117

讨论 117

附录4-1：房地产投资财务分析基本报表 118

附录4-2：项目申请报告范例 121

附录4-3：可行性研究报告范例 121

第5章 土地储备开发 122

5.1 土地储备开发准备工作 122

5.1.1 土地储备开发计划的编制与审查 122

5.1.2 土地储备开发实施方案的编制与审查 124

5.1.3 土地储备开发实施主体的确定 128

5.1.4 潜在土地储备开发实施主体竞争者的前期工作 130

5.2 土地储备开发的行政审批 130

5.2.1 建设项目用地预审 130

5.2.2 项目立项 131

5.2.3 专业意见征询 133

5.2.4 规划意见申报 135

5.2.5 土地征收报批 136

专栏5-1 ××市人民政府土地征收启动公告 136

专栏5-2 ××县人民政府征地补偿安置方案公告 138

专栏5-3 征地补偿协议书 139

专栏5-4 ××项目国有土地上房屋征收补偿方案 142

专栏5-5 征收公告 144

5.3 土地储备开发的实施与交付 145

5.3.1 集体土地征收的实施程序 145

5.3.2 集体土地征收的原则与方式 146

5.3.3 国有土地征收的实施程序 148

5.3.4 国有土地征收工作的原则与方式 150

5.3.5 市政基础设施建设 151

5.3.6 土地储备开发项目的验收 152

思考与练习 153

讨论 154

附录5-1：××县2009年度土地储备开发计划 154

附录5-2：建设项目环境影响报告书 155

附录5-3：国家建设征收土地结案申请表、结案证明和结案表 158

附录5-4：土地储备开发案例 159

第6章 城市更新 160

6.1 城市更新申报 160

6.1.1 评估 160

专栏6-1 深圳市福田区车公庙片区城市更新规划研究公众调查问卷 161

专栏6-2 上海市城市更新项目公共要素清单深度建议 163

6.1.2 申报主体确认 164

6.1.3 计划申报审批 166

6.2 城市更新规划的编制与审批 167

6.2.1 基础信息核查 167

6.2.2 城市更新单元规划的编制 168

6.2.3 城市更新单元规划的审批 170

6.3 城市更新的实施 171

6.3.1 实施方案制定 171

专栏6-3 深圳市宝安区××街道××项目城市更新单元实施方案 171

6.3.2 实施主体确定 174

专栏6-4 CQ市HZ区TY街ML村城市更新项目公开选择合作企业

公告 174

6.3.3 拆迁与房地产权注销 179

6.3.4 用地审批与土地出让 180

思考与练习 181

讨论 181

附录6-1：CQ市HZ区TY街ML村旧村全面更新项目合作协议 181

第7章 房地产开发前期管理 185

7.1 房地产开发前期管理概述 185

7.1.1 房地产开发前期管理的概念与作用 185

7.1.2 房地产开发前期管理的内容与程序 186

7.1.3 《建筑工程施工许可证》和《商品房预售许可证》 187

7.1.4 招投标管理 189

7.2 房地产开发规划管理 191

7.2.1 建设用地选址管理 191

7.2.2 建设用地规划管理 193

7.2.3 建设工程规划管理 194

7.3 房地产开发项目的规划设计 196

7.3.1 居住项目的规划与设计指标 196

7.3.2 非居住项目规划与设计指标 202

7.3.3 房地产开发项目规划设计方案的编制 203

7.3.4 房地产开发项目规划设计方案评价 208

思考与练习 210

讨论 210

第8章 房地产开发项目管理 211

8.1 房地产开发项目管理概述 211

8.1.1 项目与项目管理 211

8.1.2 房地产开发项目的特点 211

8.1.3 房地产开发项目管理的概念 212

8.1.4 房地产开发项目管理的目标与职能 212

8.2 房地产开发项目质量控制 213

8.2.1 房地产开发项目质量概述 213

8.2.2 房地产开发项目质量的特点 213

8.2.3 质量控制的内容 214

8.2.4 施工阶段质量控制手段 215

8.3 房地产开发项目进度控制 216

8.3.1 房地产开发项目进度控制概述 216

8.3.2 进度控制工作的内容 217

8.3.3 影响项目进度的因素分析 218

8.3.4 进度控制的措施 218

8.3.5 进度计划的编制程序 219

8.3.6 进度计划的编制方法 220

8.4 房地产开发项目成本控制 222

8.4.1 房地产开发项目成本控制概述 222

8.4.2 房地产开发项目成本构成及其估算方法 223

8.4.3 成本控制的原则 223

8.4.4 成本控制的主要方法 225

8.4.5 成本控制的措施 225

8.5 房地产开发项目合同管理 226

8.5.1 房地产开发项目合同管理概述 226

8.5.2 房地产开发项目主要合同关系 227

8.5.3 合同管理的主要内容 228

8.6 房地产开发项目安全管理 230

8.6.1 房地产开发项目安全管理概述 230

8.6.2 安全风险的类别 230

8.6.3 安全管理内容 231

思考与练习 231

讨论 231

第9章 房地产营销 232

9.1 房地产营销概述 232

9.1.1 房地产营销的概念 232

9.1.2 房地产营销的新观念 232

9.1.3 房地产营销三阶段 234

9.2 房地产营销理论 235

9.2.1 房地产营销的“4P”理论 235

9.2.2 房地产营销的“4C”理论 236

9.2.3 房地产销售中的“5S”规则 237

9.3 房地产营销模式及其选择 238

9.3.1 房地产营销模式 238

9.3.2 委托代理的工作内容 239

9.3.3 选择委托代理机构的注意事项 240

9.4 房地产营销方案的制定 241

9.4.1 租售选择 241

9.4.2 进度安排 241

9.4.3 价格确定 241

思考与练习 245

讨论 245

附录9-1：东海花苑二期营销推广策划方案 246

第10章 物业服务 256

10.1 物业服务概述 256

10.1.1 物业与物业服务的概念 256

10.1.2 物业服务的特征 257

10.1.3 我国物业服务的发展 258

10.2 物业服务的基本制度 260

10.2.1 业主大会制度 260

10.2.2 住房专项维修资金制度 261

10.2.3 其他制度 261

10.3 物业服务的程序与内容 262

10.3.1 物业服务的策划阶段 262

10.3.2 物业服务的前期准备阶段 263

10.3.3 物业服务的启动阶段 264

10.3.4 物业服务的日常运作阶段 265

10.4 不同类型的物业服务 266

10.4.1 居住物业服务 266

10.4.2 办公物业服务 266

10.4.3 商业物业服务 269

思考与练习 271

讨论 271

第11章 房地产资产管理 272

11.1 房地产资产管理概述 272

11.1.1 房地产资产管理的概念 272

11.1.2 房地产资产管理与物业服务、设施管理的关系 273

11.1.3 房地产资产管理的作用 274

11.2 房地产资产管理的程序与内容 275

11.2.1 房地产资产管理的程序 275

11.2.2 房地产资产管理的内容 277

思考与练习 279

讨论 280

附录11-1：汇贤产业信托业绩公告 280

第12章 房地产金融 286

12.1 房地产金融概述 286

12.1.1 金融与金融市场 286

12.1.2 房地产金融与房地产金融市场 287

12.1.3 我国的房地产融资 289

12.2 房地产项目融资 291

12.2.1 房地产开发贷款 291

12.2.2 房地产开发前期融资 294

12.3 股票与债券融资 299

12.3.1 股票融资与债券融资概述 299

12.3.2 首次公开发行股票 300

12.3.3 上市公司发行新股 302

12.3.4 债券发行 305

12.4 房地产资产证券化 307

12.4.1 资产证券化概述 307

12.4.2 房地产资产证券化概述 310

12.4.3 物业费资产证券化 311

12.4.4 购房尾款资产证券化 313

12.4.5 房地产供应链资产证券化 315

12.4.6 商业房地产抵押贷款支持证券 316

12.4.7 房地产信托投资基金 318

12.4.8 类房地产信托投资基金 321

12.4.9 房地产资产证券化增信措施 322

思考与练习 323

讨论 323

参考文献 324