房地产案件 第二版

篇 房地产用地项目获取纠纷 章土地使用权出让纠纷/ 003 节　理论概述与实务指引/ 003 一、出让合同签订应注意的问题/ 004 二、土地使用权出让的方式/ 005 三、联合体参与招标拍卖挂牌应注意的问题/ 012 第二节　办案思路与实战技巧/ 014 一、关于未办理土地使用权审批手续的合同效力问题/ 014 二、关于出让方主体适格问题/ 014 三、关于受让方擅自改变出让合同约定的土地用途问题/ 015 第三节　典型案例精析/ 015 案例1：杨某与某县国土资源局建设用地使用权出让合同纠纷/ 015 案例2：某地产公司与某置业公司合同纠纷/ 018 案例3：某市自然资源和规划局与某置业公司建设用地使用权出让合同纠纷/ 024 第二章土地使用权直接转让纠纷/ 027 节　理论概述与实务指引/ 027 一、土地使用权转让的特点/ 027 二、土地使用权转让的条件/ 028 第二节　办案思路与实战技巧/ 031 一、未办理土地使用权变更登记的转让合同纠纷/ 032 二、“一地数转”合同纠纷/ 032 第三节　典型案例精析/ 035 案例4：甲公司与乙公司等土地使用权转让合同纠纷 / 035 案例5：城投公司与建院公司建设工程施工合同纠纷/ 039 第三章土地使用权间接转让纠纷/ 043 节　理论概述与实务指引/ 043 一、以股权转让方式间接转让土地使用权概述/ 043 二、股权转让与土地使用权转让的关系/ 044 第二节　办案思路与实战技巧/ 047 一、注意做好股权转让的前期审查与调研工作/ 047 二、注意债务披露/ 048 三、注意股权转让手续及交接手续的办理/ 048 四、注意保障措施的运用/ 049 五、注意纳税因素/ 049 第三节　典型案例精析/ 050 案例6：甲公司、黄某平等与乙公司股权转让纠纷/ 050 案例7：汤某龙与周某海股权转让纠纷 / 055 第四章合作开发纠纷/ 059 节委托代建纠纷/ 059 一、理论概述与实务指引/ 059 二、办案思路与实战技巧/ 065 三、典型案例精析/ 068 案例8：乐清市某村民委员会与某公司、温州某房地产公司等委托代建合同纠纷/ 068 第二节合资、合作开发房地产纠纷/ 071 一、理论概述与实务指引/ 071 二、办案思路与实战技巧/ 073 三、典型案例精析/ 079 案例9：甲公司与乙公司合资合作开发房地产合同纠纷 / 079 案例10：甲公司与乙公司、丙公司等合作开发房地产合同纠纷 / 082 案例11：甲公司与乙公司合资合作开发房地产合同纠纷 / 087 第二篇 房地产项目建设工程纠纷 章　建设工程合同效力纠纷/ 095 节　理论概述与实务指引/ 095 一、合同无效/ 095 二、黑白合同/ 098 三、合同解除/ 100 第二节　办案思路与实战技巧/ 102 一、辨析合同是否无效/ 102 二、黑白合同实质性条款的认定/ 103 三、建设施工合同解除是否符合法律规定的要件/ 103 第三节　典型案例精析/ 104 案例1：甲公司、乙公司建设工程施工合同纠纷 / 104 第二章　建设工程工期纠纷/ 109 节　理论概述与实务指引/ 109 一、开工日期的确定/ 109 二、竣工日期的确定/ 110 三、影响工期的因素/ 111 四、工期顺延及工期延误/ 112 五、工期索赔/ 112 第二节　办案思路与实战技巧/ 114 一、审查合同效力/ 114 二、分析工程延误原因/ 114 三、合同约定的违约金是否过高/ 115 四、是否存在挂靠行为/ 115 第三节　典型案例精析/ 115 案例2：甲公司、乙公司建设工程施工合同纠纷/ 115 案例3：某公司、中建某局建设工程施工合同纠纷 / 122 第三章　建设工程质量纠纷/ 134 节　理论概述与实务指引/ 134 一、建设工程质量认定标准/ 134 二、不同情形下的建设工程质量认定/ 136 三、建设工程质量保修/ 138 第二节　办案思路与实战技巧/ 140 一、发包人未经竣工验收而使用的是否属于“擅自”使用/ 141 二、发包人要求承包人承担维修费用是否履行了通知义务/ 141 三、施工合同是否有效/ 142 四、是否存在保修期已经过，还能要求施工方承担维修责任的情形/ 143 第三节　典型案例精析/ 143 案例4：甲公司与乙集团建设工程施工合同纠纷/ 143 案例5：崔某与某公司建设工程施工合同纠纷/ 146 第四章　建设工程价款纠纷/ 151 节　工程价款结算纠纷/ 151 一、理论概述与实务指引 / 151 二、办案思路与实战技巧/ 155 三、典型案例精析/ 157 案例6：甲公司与乙公司建设工程施工合同纠纷/ 157 第二节　工程欠款利息纠纷/ 163 一、理论概述与实务指引/ 163 二、办案思路与实战技巧/ 164 三、典型案例精析/ 165 案例7：甲公司、乙公司建设工程施工合同纠纷/ 165 第三节　情势变更适用纠纷/ 167 一、理论概述与实务指引/ 167 二、办案思路与实战技巧/ 170 三、典型案例精析/ 172 案例8：某建工集团、某公司建设工程施工合同纠纷 / 172 案例9：甲公司与乙公司建设工程施工合同纠纷/ 176 第五章　建设工程价款优先受偿权纠纷/ 179 节　理论概述与实务指引/ 179 一、工程价款优先受偿权的性质/ 179 二、工程价款优先受偿权的行使主体/ 180 三、工程价款优先受偿权的范围/ 180 四、工程价款优先受偿权的行使方式/ 182 五、工程价款优先受偿权的行使期限/ 182 第二节　办案思路与实战技巧/ 184 一、发包人是否按照约定支付工程款/ 184 二、承包人承建的建设工程质量合格/ 184 三、承包人是否在合理期限内行使优先受偿权/ 184 第三节　典型案例精析/ 185 案例10：马某忠诉甲公司、乙公司及某银行伊犁分行建设工程施工合同纠纷 / 185 案例11：甲公司、乙公司建设工程施工合同纠纷 / 187 第三篇 房地产项目销售纠纷 章营销宣传纠纷/ 193 节不实宣传纠纷/ 193 一、理论概述与实务指引/ 193 二、办案思路与实战技巧/ 196 三、典型案例精析/ 198 案例1：姚某等购房人诉某公司商品房预售合同纠纷/ 198 第二节项目不利因素披露纠纷/ 202 一、理论概述与实务指引/ 202 二、办案思路与实战技巧/ 204 三、典型案例精析/ 205 案例2：蔡某与上海某公司房屋买卖合同纠纷/ 205 第二章商品房价款支付纠纷/ 208 节价款支付典型纠纷 / 208 一、理论概述与实务指引/ 208 二、办案思路与实战技巧/ 210 三、典型案例精析/ 212 案例3：邓某与某公司商品房预售合同纠纷/ 212 第二节按揭贷款纠纷 / 214 一、理论概述与实务指引/ 214 二、办案思路与实战技巧/ 217 三、典型案例精析/ 220 案例4：某置业公司与杨某商品房预售合同纠纷/ 220 案例5：某置业公司与张某商品房预售合同纠纷/ 223 第三章商品房交付纠纷/ 227 节交付条件纠纷 / 227 一、理论概述与实务指引/ 227 二、办案思路与实战技巧/ 229 三、典型案例精析/ 230 案例6：王某与某置业公司商品房预售合同纠纷/ 230 第二节逾期交付纠纷 / 232 一、理论概述与实务指引/ 232 二、办案思路与实战技巧/ 234 三、典型案例精析/ 235 案例7：林某与某公司商品房预售合同纠纷/ 235 第三节精装修交付纠纷/ 239 一、理论概述与实务指引/ 239 二、办案思路与实战技巧/ 240 三、典型案例精析/ 241 案例8：姜某与某公司商品房销售合同纠纷/ 241 第四章商品房质量纠纷 / 244 节一般质量问题纠纷 / 244 一、理论概述与实务指引 / 244 二、办案思路与实战技巧/ 246 三、典型案例精析/ 247 案例9：崔某与某房地产开发公司商品房预售合同纠纷/ 247 案例10：王某与某公司、华某房屋买卖合同纠纷/ 252 第二节主体结构及严重影响使用的质量问题纠纷 / 262 一、理论概述与实务指引 / 262 二、办案思路与实战技巧/ 263 三、典型案例精析/ 264 案例11：陈某与某公司商品房销售合同纠纷/ 264 第五章其他类纠纷 / 269 节商品房预约合同纠纷 / 269 一、理论概述与实务指引/ 269 二、办案思路与实战技巧/ 271 三、典型案例精析/ 274 案例12：罗某与某置业公司商品房预约合同纠纷/ 274 第二节商品房委托代理销售合同纠纷/ 279 一、理论概述与实务指引/ 279 二、办案思路与实战技巧/ 282 三、典型案例精析/ 283 案例13：甲公司与乙公司商品房委托代理销售合同纠纷/ 283 第三节商品房权属登记纠纷/ 288 一、理论概述与实务指引/ 289 二、办案思路与实战技巧/ 292 三、典型案例精析/ 293 案例14：李某与某公司商品房预售合同纠纷/ 293 第四篇 物业管理使用纠纷 章物业服务合同纠纷/ 299 节理论概述与实务指引/ 300 一、酬金制纠纷/ 300 二、空置房物业服务费纠纷/ 302 三、物业服务安保纠纷/ 303 第二节办案思路与实战技巧/ 304 一、酬金制纠纷/ 304 二、空置房物业服务费纠纷/ 305 三、物业服务安保纠纷/ 307 第三节典型案例精析/ 308 案例1：某物业公司与某小区业主委员会、业主大会物业服务合同纠纷/ 308 案例2：某物业公司与贤某物业服务合同纠纷/ 310 案例3：刘某与某物业公司安全保障义务纠纷/ 311 第二章　业主撤销权纠纷/ 314 节理论概述与实务指引/ 315 一、业主撤销权纠纷的主要类型/ 315 二、业主撤销权行使范围/ 318 第二节　办案思路与实战技巧/ 318 一、业主撤销权之诉讼主体资格/ 318 二、业主撤销权之举证责任分配/ 320 第三节　典型案例解析/ 321 案例4：严某与某小区业主委员会、某小区业主大会业主撤销权 纠纷/ 321 第三章业主共有权益纠纷/ 325 节理论概述与实务指引/ 325 一、共有权益的界定/ 325 二、常见的共有权益纠纷/ 326 第二节办案思路与实战技巧/ 329 一、格式条款/ 329 二、收支明细的公示/ 329 三、适格的诉讼主体/ 330 第三节典型案例精析/ 331 案例5：某花园小区业主委员会与某物业公司不当得利纠纷/ 331 案例6：阳某与某房地产公司商品房销售合同纠纷/ 333 案例7：某小区业主委员会、某置业发展公司建筑物区分所有权 纠纷/ 334 第四章　新形势下的物业服务纠纷/ 336 节　物业增值服务纠纷/ 336 一、理论概述与实务指引/ 336 二、办案思路与实战技巧/ 339 三、典型案例精析/ 340 案例8：胡某、高某公司、美某公司装饰装修合同纠纷/ 340 第二节　充电桩安装及使用纠纷/ 344 一、理论概述与实务指引/ 344 二、办案思路与实战技巧/ 346 三、典型案例精析/ 347 案例9：朱某与某物业公司物业服务合同纠纷/ 347 案例10：程某与某物业公司物业服务合同纠纷/ 348 第三节　城镇老旧小区改造纠纷/ 349 一、理论概述与实务指引/ 349 二、办案思路与实战技巧/ 353 三、典型案例精析/ 354 案例11：刘某、杨某霖等与王某某等相邻关系纠纷/ 354 第五篇 房地产租赁纠纷 章　房屋租赁合同效力纠纷/ 361 节　理论概述与实务指引/ 361 第二节　办案思路与实战技巧/ 362 一、租赁物为违法建筑时的合同效力认定问题/ 362 二、租赁物为未经竣工验收、未经消防验收的房屋时的合同效力 认定问题/ 363 第三节　典型案例精析/ 364 案例1：某公司、某车行、张某财产损害赔偿纠纷/ 364 第二章　房屋租赁合同解除权纠纷/ 369 节　理论概述与实务指引/ 369 一、合同解除的事由/ 370 二、合同解除的时间/ 371 第二节　办案思路与实战技巧/ 372 一、出租人享有法定解除权的事由/ 372 二、承租人享有法定解除权的事由/ 373 第三节　典型案例精析/ 376 案例2：冯某与王某房屋租赁合同纠纷/ 376 第三章　房屋转租纠纷/ 381 节　理论概述与实务指引/ 381 第二节　办案思路与实战技巧/ 382 一、未经出租人同意的房屋转租合同效力问题/ 382 二、推定出租人同意转租的认定问题/ 383 三、次承租人代偿请求权、追偿权的行使问题/ 384 第三节　典型案例精析/ 386 案例3：罗某与周某房屋租赁合同纠纷/ 386 第四章　承租人优先购买权纠纷/ 391 节　理论概述与实务指引/ 391 一、承租人优先购买权的概念及基本特征/ 391 二、承租人优先购买权的立法历程/ 392 三、承租人优先购买权的行使条件与限制/ 393 第二节　办案思路与实战技巧/ 394 一、侵害承租人优先购买权的情况下，出租人与第三人签订的 房屋买卖合同的效力认定问题/ 394 二、如承租人存在违约行为，是否有权主张优先购买权的问题/ 395 三、转租情形下，次承租人是否有权主张优先购买权的问题/ 395 四、出租人出卖租赁房屋前负有通知承租人的义务，通知的形式、 内容及合理期限的认定问题/ 396 五、承租人优先购买权受到侵害时，应当如何维护权益的问题/ 396 第三节　典型案例精析/ 397 案例4：某公司、刘某房屋租赁合同纠纷/ 397 第五章　房屋租赁装饰装修物纠纷/ 402 节　理论概述与实务指引/ 402 一、装饰装修物的分类/ 402 二、装饰装修物归属的确定原则/ 403 第二节　办案思路与实战技巧/ 404 一、承租人恶意添附的装饰装修物的处理/ 404 二、承租人善意添附的装饰装修物的处理/ 404 第三节　典型案例精析/ 407 案例5：甲公司与乙公司房屋租赁合同纠纷/ 407 第六章　新型租赁纠纷/ 411 节　理论概述与实务指引/ 411 第二节　办案思路与实战技巧/ 412 一、关于产权人是否有权解除与长租公寓运营方之间的合同关系 的问题/ 412 二、关于产权人与长租公寓运营方合同解除后的法律后果的问题/ 413 第三节　典型案例精析/ 414 案例６：刘某与魏某房屋租赁合同纠纷/ 414 第六篇 房地产融资纠纷 章房地产债权融资纠纷/ 423 节理论概述与实务指引 / 423 一、房地产债权融资的定义/ 423 二、房地产债权融资的法律特征/ 423 第二节办案思路与实战技巧 / 424 一、关于融资成本（利息）约定的合法性/ 424 二、关于融资条件设置的合法性/ 425 三、关于融资担保的有效性/ 426 第三节典型案例精析/ 427 案例1：蔡某、某公司物权确认纠纷/ 427 第二章房地产股权融资纠纷 / 433 节理论概述与实务指引 / 433 一、房地产股权融资的定义/ 433 二、房地产债权融资的法律特征/ 433 第二节办案思路与实战技巧 / 434 一、“对赌协议”的效力及履行/ 435 二、投资人退出方式的选择/ 436 第三节典型案例精析/ 436 案例2：甲公司与乙公司、丙公司股权转让纠纷/ 436