中国住房租赁市场指南

序 近年来，我国加快建立租购并举的住房制度，探索新的发展模式，培育和发展住房租赁市场，特别是大力发展保障性租赁住房，完善长租房政策，促进住房租赁市场规范发展。随着城镇化水平不断提升，预计未来全国城镇中将有1/3 左右的居民或家庭长期租房居住，而他们用于住房租赁消费的支出约占其可支配收入的1/3。一些人口基数大、人口流入多、住房价格高的大城市，租房居住比重（或租住率）甚至超过60%。这些为住房租赁企业及行业发展创造了有利的制度政策环境，提供了广阔的市场空间。 同时我们要看到，要有效有力地发展租赁住房和住房租赁市场，要使住房租赁企业及行业良性循环和持续健康发展，仍有许多重大难题需要进一步破解，比如住房租赁行业收益率（或租金回报率、租售比）过低，长期、低成本、大额资金缺乏，人们长期租房居住意愿不高等。 住房租赁行业是运营管理要求高、需要精打细算的行业，且因租赁住房具有民生属性，政府要对租金水平进行合理调控。因此，破解收益率过低难题需从两方面同时发力。一是政府要进一步加大土地、金融、财税等政策支持力度，以有效降低租赁住房建设阶段成本和运营管理阶段税费。二是住房租赁企业要探索成熟稳健可赢利的良性循环模式，运用科技等手段提高租赁经营能力，有效增加运营收入、降低运营成本，并建立风险防范机制，提高抗风险能力。 发展租赁住房虽然一次性开发建设投入大、投资回收期长，但通常具有持续稳定的现金流，既依赖于又适合于长期、低成本、大额资金投入。其中运作公募REITs（不动产投资信托基金）是*佳选择之一。2022 年8 月，我国首批三只保障性租赁住房公募REITs 成功发售，打通了“投、融、建、管、退”闭环，能够有效缩短资金回报周期，盘活存量资产，降低企业资金压力。不过，公募REITs 还需扩大到保障性租赁住房以外的长租房领域，并需在以下两方面积极研究，有所突破：一是税收非中性，挤压了本来就较低的收益率；二是交易结构过于复杂，发行成本较高。 此外，还要使租房者与购房者在享受教育、医疗等基本公共服务上具有同等权利，即通常所讲的“租购同权”或“租赁赋权”；要稳定住房租赁关系，规范住房租赁市场秩序，有效保障承租人合法权益。相信随着住房租赁相关立法和制度政策的不断完善，上述难题都会逐步得到解决。并且，随着专业化、规模化住房租赁企业的发展以及租赁住房品质提升和服务改进，*终许多买不起房或不想买房的新市民、青年人等会选择长期租房居住。 目前，住房租赁成为社会大众、各地政府、相关企业、专家学者和投资者高度关注的热点问题之一。为帮助人们全面深入了解住房租赁行业，赵然等编写了这本书，较好地回答了为什么要大力发展住房租赁市场、住房租赁行业的发展逻辑与内在价值是什么、住房租赁行业为什么是新经济行业，以及住房租赁时代来临能为经济社会和民众生活带来哪些变化等一系列问题。同时，这本书立足于我国住房租赁行业当前快速发展的现状，聚焦“投、融、建、管、退”等重要环节，基于专业视角，深入剖析行业的痛点和难点，从微观层面对行业上下游各参与方，以及供给、金融等多个层面做了研究与阐述，对行业未来高质量发展的路径选择提出了合理化建议。作者还提出了在金融创新工具赋能下，住房租赁行业持续健康发展的解决方案，尤其在保障性租赁住房公募REITs 正式启航之际，对有效盘活存量租赁住房资产、拓宽保障性租赁住房融资渠道提供了重要智力支持。 在我国住房租赁企业及行业迎来历史性发展机遇的关键时点，作者对行业脉络的全盘梳理和总结，无疑具有重要的理论和现实意义。相信这本书可以为住房租赁行业相关人士带来新的启示和思考，也为关注行业发展、对行业抱有兴趣的普通读者提供了一个感知和了解该行业的有效入口。 希望更多人能关注住房租赁行业发展，加入到行业建设中来，推动我国住房租赁行业健康可持续发展。 柴强 中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长 前言 2016 年，我国正式推进以满足新市民、青年人住房需求为主的住房体制改革，建立“购租并举”的住房制度，大力发展住房租赁市场，推动住房租赁规模化、专业化发展。尽管从1995 起，我国廉租房、公租房市场已经逐步发展，但这一时期政策民生保障属性明显，住房租赁的市场化程度仍十分有限。 “ 十三五”期间，我国住房保障体系取得巨大成就，低保、低收入住房困难家庭应保尽保，公租房分配逐步放宽准入条件。住房需求发生迭代。“十四五”时期，我国城镇化将保持在较快发展阶段。根据中国社科院农村发展研究所测算，到2035 年我国城镇化率或将达到74.39%。这意味着未来还有近15% 的人口将进入城市。城镇化率高企使大量“新市民”产生在大城市安家的居住需求。 从全球拥有较成熟住房租赁市场国家的实践来看，市场化机构类租赁住房正是伴随着工业化和城市化进程的加快应运而生的，成为满足住房需求的主要手段。无论是在拥有全球规模*大住房租赁市场的美国，保障性*佳的德国，还是“为租而建”的英国，机构化运营管理程度*高的日本，住房租赁市场都是由市场需求、政策引导与金融助力共同推动的产物。 2021 年，国务院办公厅印发《关于加快发展保障性租赁住房的意见》，并将保障性租赁住房纳入基础设施REITs 试点；2022 年“十四五”规划纲要提出扩大保障性租赁住房供给……一系列政策变迁与推动表明，构建以机构化统一运营管理、提供长期稳定租赁关系的住房租赁市场，解决好新市民、青年人的居住问题，既是解决大城市住房问题的关键所在，也是实现人民安居乐业、社会安定有序的需要。在行业内，机构化住房租赁企业探索萌芽于2010 年，在摸石头过河中创造新的经验。历经10余年时间，根据企业背景不同，5 类典型的住房租赁企业基本形成——地产系、创业系、中介系、酒店系和资管系。至此，行业从“野蛮生长”的上半场步入“精耕细作”的下半场。尤其从各地“十四五”住房规划中可以看出，保障性租赁住房成为住房供应中当之无愧的中流砥柱。各参与方也积极投入保障性租赁住房的建设中。 当然，租赁住房尤其是保障性租赁住房在理解范畴上与以往的商品住宅大相径庭，不是把一栋公寓或一个社区建漂亮再销售出去那么简单，而是一个更加宏大的命题。将它单纯理解为不动产是很片面的。从商业本质或定义来讲，租赁住房不止是简单的空间，它需要运营，需要资产管理，需要社区治理，并与金融、科技、双碳环保等紧密相关，在注重社会效益的同时还要兼顾经济效益，非常复杂，需要一个可持续发展的长效机制。 同时，每个行业供给侧结构性改革的背后都蕴含着新的经济增长点。住房租赁行业也不例外，不仅将形成一个非常完善的上下游产业链，而且作为新行业会需要大量兼备酒店管理和物业管理的专业化、复合型人才。此外，随着首批三只保障性租赁住房REITs 上市，住房租赁作为新经济行业，将为社会经济发展带来持续动能和诸多深层次的改变，对于这个命题我们需要持续研究与思考。 ICCRA 住房租赁产业研究院牵头出版这本书的宗旨，就是希望厘清住房租赁行业的发展脉络，探索行业发展规律，为破除行业发展的痛点、难点找到解决方案。具体而言，本书尊重客观规律，以全球视野研究分析国际住房租赁市场的沿革、理论、实践、经验，然后聚焦本土化，在结合中国国情和现实的基础上，深入研究我国住房租赁行业的发展历程、发展现状和发展趋势，特别是聚焦住房租赁市场建设，关注专业化、机构化住房租赁企业发展。本书力求通俗易懂，既从微观中来，又到宏观中去，通过大量的图表传递专业知识，以期为行业上下游产业链的参与者及投资者提供一份助力，为推动住房租赁行业健康发展贡献一份力量。 特别感谢北京市中伦律师事务所合伙人孟宪石，中联基金合伙人、董事总经理范熙武两位主要作者对本书部分章节的贡献。 特别感谢中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强博士、中国人民大学国家发展与战略研究院高级研究员秦虹在本书的编写过程中提出了许多中肯的建议，推动了相关观点的形成。本书在创作过程中，还得到了来自美国公寓协会和英国公寓协会的支持，他们提供了部分国际市场前沿资料和许多有益的意见。 特别感谢北京富安中投资产管理有限公司董事长赵岩，从行业实践角度对本书部分内容提出了增益意见。 特别感谢中国建设银行建信住房服务有限责任公司、北京首都开发股份有限公司、上海城投控股股份有限公司的相关人员，他们为本书的研究工作提供了大量的资料与素材，并以不同形式对本书的编写提供了灵感与思路。 感谢中信出版集团的大力支持以及专业建议。 何其有幸，我能参与到住房租赁行业的发展中来。这个行业一头连着民生，另一头连着国家经济发展。让新市民、青年人的租住品质与经济社会发展相匹配，促进租住生活方式的形成不是一朝一夕的事，在发展的过程中还存在诸多问题需要加以克服。我知道这不是一件容易的事情，但我深信这是一件有意义的事情。如今，我将自己对行业研究和思考获得的一些初步成果进行系统总结，并汇聚业界的多方观点、研究成果和实践经验，整理成册，希望能借此机会抛砖引玉，引发行业更多的有益探讨。 得益于政策支持及市场需求的刺激，住房租赁行业进入快速发展期。本书的结论均由目前的所知、所学得出，难免存在局限性和不足，欢迎大家批评指正。 赵然