商品房买卖合同纠纷难点解析与风险防范

**章　商品房认购协议纠纷
　**节　商品房认购协议的性质和效力
　　一、商品房认购协议的性质
　　二、商品房认购协议的效力
　　三、取得预售许可证前的效力
　第二节　商品房预约合同的认定标准及违约
　　一、商品房预约合同与本约合同的区分标准
　　二、认购协议的违约责任承担
　　三、几种特殊情形下的认购协议纠纷的司法处理
第二章　商品房买卖合同效力纠纷
　**节　未取得商品房预售许可证订立的商品房预售合同效力
　第二节　合同效力瑕疵纠纷
　　一、重大误解、欺诈、胁迫、显失公平的情形
　　二、情势变更的情形
　第三节　签约瑕疵纠纷的司法处理
　　一、开发商行使撤销权
　　二、被代理人的事后追认
　　三、特殊关系人员代签是否可视为表见代理
　　四、未被追认的法律效果
第三章　商品房销售广告、宣传资料相关纠纷
　**节　广告内容是要约邀请还是要约
　　一、商品房广告的法律性质
　　二、商品房广告构成要约的构成要件分析
　　三、排除宣传资料构成要约条款的效力
　第二节　违反商业广告的法律责任
　　一、商品房广告的行政处罚对商品房买卖合同效力的影响
　　二、虚假宣传中的缔约过失责任
　第三节　几种因商品房广告中的特殊承诺所产生纠纷的司法处理
　　一、因交通设施承诺产生的纠纷
　　二、因学区承诺产生的纠纷
　　三、因配套商业设施承诺产生的纠纷
　　四、因销售说辞引起的合同纠纷
　　五、因销售现场公示材料引发的纠纷
第四章　商品房建设阶段有关纠纷
　**节　规划、设计变更引致的纠纷
　　一、商品房买卖合同关于规划、设计变更的约定
　　二、关于规划、设计变更的争议
　　三、关于规划、设计变更争议的司法处理
　　四、关于规划、设计变更争议的倾向性意见
　第二节　增值税税率调整引致的纠纷
　　一、《商品房买卖合同》关于商品房价款和税费的约定
　　二、关于增值税税率下调是否应退还税款差额的争议
　　三、关于增值税税率下调的司法处理
第五章　交付使用纠纷
　**节　交付条件
　　一、交付的法定条件和约定条件
　　二、商品房相关配套设施设备交付条件
　　三、业主委员会是否具备原告主体资格
　　四、是否可将买受人交纳物业费作为交房条件
　第二节　交付标准
　　一、关于质量交付标准
　　二、如何判断“严重影响正常生活居住使用”
　　三、质量保修期纠纷
　　四、环保验收纠纷
　　五、红线内外不利因素引发的纠纷
　　六、商品房面积误差的处理纠纷
　第三节　交付时间
　　一、标的房屋被查封（预查封）造成逾期交付
　　二、逾期交付的免责事由
　　三、买受人因质量问题拒绝收房的逾期交付
第六章　商品房买卖合同解除权纠纷
　**节　商品房买卖合同解除权的理论基础和法律规范
　　一、商品房买卖合同解除权相关理论基础
　　二、商品房买卖合同解除权相关法律规范
　第二节　商品房合同解除权行使情形及对应后果
　　一、无法办理不动产登记
　　二、买受人逾期付款
　　三、出卖方逾期交房
　　四、面积差异
　　五、规划、设计变更
　　六、房屋质量问题
　　七、未能订立商品房担保贷款合同
　　八、情势变更
　　九、不可抗力
　第三节　商品房存在（预）查封、（预）抵押时的合同解除问题
　　一、存在预查封时合同的解除
　　二、存在查封时合同的解除
　　三、存在预抵押时合同的解除
　　四、存在抵押时的合同解除
第七章　逾期履行违约金纠纷
　**节　逾期违约金诉讼时效及起算点
　　一、逾期付款、逾期交房及逾期办证违约金的诉讼时效
　　二、开发商逾期办证违约金的起算点
　第二节　计算与调整
　　一、逾期违约金的计算与调整
　　二、逾期办证违约金的调整
　第三节　开发商逾期办证的常见抗辩理由
　　一、不可抗力
　　二、政府行为
　　三、购房户自身过错
　　四、合同约定的免责事由
第八章　含装修房屋装修标准、质量纠纷
　**节　精装修房概述
　　一、精装修的定义
　　二、全装修的定义与发展史
　　三、全装修与精装修的区别
　第二节　含装修房屋的装修价款返还争议
　　一、购买全装修或精装修商品房，实际交付为毛坯房的情形
　　二、合同载明（或公示、备案）装修价与实际价格不一致的情形
　第三节　装修质量问题是否构成拒绝收房的合法事由
　　一、《商品房买卖合同》的约定
　　二、装修质量问题是否构成拒绝收房事由
　　三、倾向性意见与建议
　第四节　购买含装修商品房能否单独解除装修合同
　　一、购房人要求单独解除装修合同相关争议
　　二、倾向性意见与建议
　第五节　“双合同”销售模式下房屋装修部分保修责任的承担问题
　　一、商品房装修部分质保问题相关争议
　　二、倾向性意见与建议
第九章　附属部分权属纠纷
　**节　车位权属纠纷
　　一、车位权属纠纷
　　二、车位处分合同效力纠纷
　　三、因“首先满足业主需要”产生纠纷
　第二节　物业用房纠纷
　　一、规范层面
　　二、权属纠纷
　　三、变更用途纠纷
　　四、收益归属纠纷
　　五、倾向性意见与建议
　第三节　会所权属纠纷
　　一、会所办证纠纷
　　二、变更用途纠纷
　　三、收益归属纠纷
　　四、倾向性意见与建议
　第四节　小区绿地权属纠纷
　　一、规范层面
　　二、司法实践中对绿地权属与共有部分专有使用的认定
　　三、司法实践中对绿地变更用途后的权利界定及合法性认定
　　四、倾向性意见与建议
　第五节　合同约定特定业主对共有部分专有使用的效力
　　一、规范层面
　　二、司法实践中露台、架空层、屋顶花园是否能构成专有部分或者共有部分专有使用的认定
　　三、司法实践中对于共有部位合理使用标准的认定
　　四、倾向性意见与建议
第十章　其他纠纷
　**节　限购、限贷政策下的商品房买卖合同效力及履行纠纷
　　一、受限购政策影响的商品房买卖合同效力及履约
　　二、受限贷政策影响的商品房买卖合同效力及履约
　　三、倾向性意见与建议
　第二节　限购背景下借名买房引发的法律纠纷
　　一、限购背景下借名买房合同的效力
　　二、司法实践中借名人的维权路径分析
　　三、倾向性意见与建议
　第三节　虚构商品房买卖合同套取按揭贷款的合同效力
　　一、虚假商品房买卖套取贷款行为中的法律关系
　　二、虚假按揭套取贷款过程中合同的效力认定
　　三、司法实践中虚假按揭套取贷款案件的审理认定
　　四、开发商在虚假按揭套取贷款行为中的责任承担
　　五、倾向性意见与建议
　第四节　以商品房买卖合同为民间借贷提供担保引发的纠纷
　　一、担保型商品房买卖合同的效力
　　二、担保型商品房买卖合同的担保功能如何实现
　　三、倾向性意见与建议
　第五节　以房抵债协议纠纷
　　一、以房抵债协议的法律性质
　　二、执行程序中的以房抵债协议
　　三、以房抵债优先受偿权
　　四、倾向性意见与建议
　第六节　售后包租模式下的法律纠纷
　　一、售后包租中的主要法律关系
　　二、售后包租法律纠纷中的主要争议焦点
　　三、商铺售后包租中各方主体面临的主要法律风险及相关建议