包邮智慧物业管理与服务系列--物业服务合规管理指导手册:法律解读·风险防范·合规文书

**章 《物业管理条例》解读 **节 总则 2 一、制定《条例》的目的 2 二、物业管理的基本内涵 3 三、选择物业服务企业的方式—市场竞争机制 4 四、国家鼓励依靠科技进步提高物业管理和服务水平 6 五、物业管理活动的监督管理机关 6 第二节 业主及业主大会 8 一、业主的权利 8 相关链接 物业使用人 10 二、业主的义务 12 三、业主大会的组成及业主大会的法律地位和基本职责 13 四、物业管理区域的划分 14 五、业主大会及业主委员会的设立 15 六、业主大会的职责 16 七、业主大会的会议形式和表决方式、业主大会决定的法律约束力 18 八、业主大会的会议类型及启动方式 20 九、业主大会召开的通知和会议记录 21 十、业主委员会的地位和职责 22 十一、业主委员会的登记备案制度 25 十二、管理规约的内容和效力 26 十三、业主大会议事规则的内容 28 十四、业主大会、业主委员会的职责界限 30 十五、业主大会、业主委员会与居民委员会之间的职责协调问题 31 第三节 前期物业管理 33 一、前期物业管理问题 33 二、临时管理规约的制定与内容 34 三、临时管理规约的说明及遵守义务 35 四、前期物业服务企业的选聘方式 36 五、前期物业服务合同内容列入物业买卖合同的要求 38 六、前期物业服务合同的期限 38 七、建设单位不得擅自处分业主共有或者共用的物业部分 39 八、物业服务企业在承接物业时的查验义务 40 相关链接 物业承接验收与竣工验收的区别 41 九、物业承接验收时的文件资料移交 41 十、建设单位配置物业管理用房的义务 43 十一、建设单位的物业保修责任 43 第四节 物业管理服务 46 一、物业服务企业的法律性质与诚信管理 46 二、单个物业管理区域中物业服务企业的唯一性 46 三、物业服务合同的订立、形式与内容 47 四、物业服务合同对物业服务企业违约责任的原则性规定 50 五、物业服务企业的接管与验收义务 52 六、物业管理用房权属的规定 54 七、物业服务合同终止时物业服务企业的返还及交接义务 55 八、物业服务企业转委托的规定 56 九、物业服务收费的原则 57 十、物业服务费交纳义务人的规定 58 十一、物业服务费行政监督的规定 59 十二、物业服务企业特约服务及费用的规定 59 十三、公众性费用的收取办法 60 十四、物业服务企业对违法行为的制止及报告义务 61 十五、物业服务企业的安全防范义务 62 十六、物业使用人在物业管理中的权利、义务 64 十七、房地产行政主管部门处理物业管理纠纷的职责 64 第五节 物业的使用与维护 66 一、改变公共建筑及共用设施用途的程序 66 二、业主、物业服务企业对公共道路、场地占用、挖掘的规则 67 三、公共设施的维护责任 68 四、房屋装修时业主及物业服务企业的告知义务 69 五、专项维修资金的交纳以及归属、使用 69 六、业主对共用部位、共用设备设施商业利用的收益权 71 七、责任人对存在安全隐患的物业进行维修养护的义务 72 第六节 法律责任 73 一、建设单位违反招投标规定的行政责任 73 二、建设单位擅自处分的行政责任和民事责任 75 三、拒不移交资料的行政责任 76 四、物业服务企业违反委托管理限制的法律责任 78 五、挪用专项维修资金的法律责任 79 六、建设单位未配置物业管理用房的法律责任 82 七、物业服务企业擅自改变物业管理用房用途的法律责任 84 八、业主、物业服务企业擅自作为的法律责任 84 九、业主逾期不交纳物业服务费用的民事法律责任 86 十、业主以业主大会或者业主委员会的名义从事违法活动的刑事责任和行政责任 88 十一、物业管理主管部门收受他人财物或其他好处的刑事和行政法律责任 90 第二章 《中华人民共和国民法典》中与物业管理有关的法条解读 **节 业主的建筑物区分所有权 94 一、建筑物区分所有权是什么 95 二、建筑物区分所有权的构成 95 三、业主对建筑物专有部分享有的权利 96 四、业主对共有部分的权利和义务 96 五、建筑区划内道路、绿地等的权属 97 六、车位、车库 98 七、业主自治管理组织 100 相关链接 业主委员会成立的条件及程序 100 相关链接 业主人数及专有部分面积的计算方法 103 八、业主改变住宅用途的限制条件 104 九、业主大会、业主委员会决定的效力 104 十、建筑物及其附属设施维修资金的归属和处分 105 相关链接 如何提取和使用专项维修资金 105 十一、共有部分的收入分配 106 十二、建筑物及其附属设施的费用分担和收益分配 107 十三、建筑物及其附属设施的管理主体 107 十四、业主和物业服务企业或其他管理人的关系 110 十五、业主的相关义务及责任 112 十六、业主合法权益的保护 114 第二节 物业服务合同 116 一、物业服务合同定义 116 二、物业服务合同内容和形式 117 三、物业服务合同的效力 120 四、前期物业服务合同法定终止条件 122 五、物业服务转委托的条件和限制性条款 122 六、物业服务人的一般义务 123 七、物业服务人信息公开义务 124 八、业主支付物业费义务 125 九、业主告知、协助义务 126 十、业主合同任意解除权 126 十一、物业服务合同的续订 127 十二、不定期物业服务合同 128 十三、物业服务人的移交义务及法律责任 129 十四、物业服务人的后合同义务 130 第三章 物业管理中的法律风险及防范 **节 前期物业服务中的风险及防范 133 一、前期物业管理的特点 133 二、前期物业管理的风险 134 三、前期物业管理过程中的风险化解 135 第二节 日常物业服务中的风险及防范 137 一、治安风险防范 137 二、消防事故和隐患风险防范 141 三、装修管理风险防范 151 四、高空坠物风险防范 157 五、物业服务收费风险及防范 161 六、公共设施设备风险防范 165 七、公共环境风险防范 170 八、车辆管理风险防范 173 第四章 物业服务合规管理文书 **节 物业管理中的合同 176 一、物业服务合同 176 【实战范本01】 物业服务合同 176 二、前期物业服务合同 190 【实战范本02】 前期物业服务合同 190 三、专项服务委托合同 208 【实战范本03】 绿化养护承包合同 210 【实战范本04】 物业清洁服务承包协议 214 【实战范本05】 保安服务外包合同 223 【实战范本06】 公共机电设备维修保养合同 229 【实战范本07】 楼宇对讲管理系统维护合同 232 【实战范本08】 电梯保养外包合同 233 第二节 物业管理中的文书 237 一、管理规约 237 【实战范本09】 小区业主管理规约 237 二、业主大会议事规则 256 【实战范本10】 业主大会议事规则 256 三、临时管理规约 265 【实战范本11】 临时管理规约 265 四、临时管理规约确认书 273 【实战范本12】 临时管理规约确认书 273 五、装饰装修管理告知书 274 【实战范本13】 业主装饰装修管理告知书（1） 274 【实战范本14】 业主装饰装修管理告知书（2） 275 六、物业费催收通知 279 【实战范本15】 关于收取物业管理费的通知 279 【实战范本16】 关于明确物业管理费收取标准的通知 280 【实战范本17】 催收物业管理费的通知［针对多数业主（住户）］ 280 【实战范本18】 催收物业管理费的通知［针对个别业主（住户）］ 281 【实战范本19】 车位使用费催收通知单 281 七、物业服务承诺公示 282 【实战范本20】 小区物业服务承诺书 282 【实战范本21】 ××别墅物业服务承诺书 283 八、物业服务信息公示 285 【实战范本22】 物业管理服务收费公示 285 【实战范本23】 关于调整物业服务费的公告 287 【实战范本24】 物业有偿服务信息公示 287 【实战范本25】 ××物业服务项目收支情况公示 291 九、维修资金筹集和使用合规文书 294 【实战范本26】 使用维修基金征求意见函 295 【实战范本27】 住宅专项维修资金使用申请表 295 【实战范本28】 ××小区使用维修资金公示 296 【实战范本29】 维修和更新、改造方案 297 【实战范本30】 ××住宅专项维修资金使用联系单 298 【实战范本31】 维修资金使用征求意见证明 299 【实战范本32】 维修和更新、改造方案公示证明 300 【实战范本33】 工程招投标证明 300 【实战范本34】 住宅专项维修资金使用审批表 301 【实战范本35】 物业区域维修和更新、改造工程竣工验收报告 302 【实战范本36】 维修和更新、改造工程保修期满验收报告 303 【实战范本37】 动用住宅专项维修资金承诺书 304 十、不同意续聘通知书 304 【实战范本38】 关于物业服务合同到期后不再续聘的函 305 【实战范本39】 关于通知物业服务合同到期不再续聘的函 305 【实战范本40】 终止前期物业服务合同的函 306 第五章 常见物业服务法律问题答疑 **节 物业服务合同签订与履行 308 一、小区必须委托物业服务企业进行管理吗 308 二、前期物业服务合同对业主有效吗 308 三、开发商前期选定的物业服务企业，个人业主能够拒绝吗 309 四、单个业主可以解聘物业服务企业吗 309 五、小区分期开发，人数未达到成立业主委员会的情况，能否解除前期物业服务合同 309 六、前期物业服务合同作为附条件的合同，条件未成就时，能否解除 310 七、小区业主如何选聘和解聘物业服务企业 310 八、没有业主委员会的情况下如何解除物业服务合同 311 九、业主可以找理由拒绝履行物业服务合同的义务吗 311 十、业主对开发商委托的前期物业服务企业不满意，是否有权更换 312 十一、物业服务可以整体“转包”或分解后“分包”吗 312 十二、物业服务企业将专项服务委托出去是否就不用负责了 313 十三、物业服务企业的责任边界在哪里 313 十四、业主与物业服务企业需要互通小区基本信息吗 314 十五、业主需提前告知物业服务企业哪些事项 314 十六、物业服务企业的单方服务承诺是否有效 314 十七、原物业服务企业是否有交接的义务 315 十八、原物业服务企业拒不撤离、移交怎么办 316 十九、物业服务企业应保证业主的人身、财产安全吗 317 二十、物业服务企业有信息公开和报告的义务吗 317 二十一、如何应对业主的解聘、续聘、合同终止后的权利与义务 318 二十二、物业服务企业对高空抛物行为负有安全保障责任吗 319 二十三、绿地被侵占，物业服务企业该不该管 319 二十四、私搭乱建该由谁管 320 二十五、出现消防问题该由谁管 320 二十六、噪声污染归谁管 320 第二节 业主大会和业主委员会 321 一、业主委员会如何产生 321 二、业主大会和业主委员会设立的程序是什么 321 三、业主委员会是如何成立的 324 四、谁有权解散业主委员会 325 五、业主委员会应当向业主公布哪些情况和资料 325 六、业主大会、业主委员会决定的效力有哪些 325 七、业主委员会具备诉讼主体的条件吗 326 八、业主委员会有工资吗 327 九、业主委员会提起诉讼是否需要业主大会决议 327 十、业主、业主大会、业主委员会、开发商以及物业服务企业有什么样的关系 327 第三节 专项维修资金 328 一、专项维修资金何时交 328 二、专项维修资金有何特点 329 三、物业管理费与专项维修资金有何不同 329 四、专项维修资金怎么管理 330 五、专项维修资金的催收能否适用诉讼时效 330 六、房屋专项维修资金纠纷适用诉讼时效吗 331 七、哪些设施可以使用专项维修资金 331 八、如何提取和使用专项维修资金 332 第四节 物业管理费 334 一、物业管理费标准由谁确定 334 二、物业管理费由哪些项目构成 334 三、物业管理费应该从什么时候开始交纳 335 四、房屋未入住能不交物业费吗 335 五、物业管理费与违约金究竟能否相抵 335 六、小区业主有权审查物业服务费用支出吗 336 七、租赁合同没有约定，物业费应由谁来交 337 八、业主有权要求物业服务企业提供小区公共收益明细及使用情况吗 337 九、业主不交物业费怎么办 338 十、未直接与物业服务企业签合同需要交物业费吗 338 十一、哪些情形下业主可以不交物业费 339 十二、小区停车要交费吗 339 十三、物业服务企业可以用停水停电来催收物业费吗 340 十四、小区发生了偷盗事件，业主是否可以不交纳物业费 340 十五、未享受服务是否可以不交物业费 341 十六、物业服务企业下发物业费催收通知单合法吗 341 第五节 业主的建筑物区分所有权 341 一、业主如何行使建筑物区分所有权 341 二、哪些建筑是配套公建 342 三、小区配套设施包括哪些 342 四、小区配套公建是否属于业主共有 343 五、小区哪些部分是业主共有部分 344 六、小区的地面停车费、广告费、场地使用费等收益归谁所有 345 七、业主的共同部分经营收入归属谁 345 八、可否擅自利用业主共有部分开展经营活动 346 九、业主可否将楼顶据为己有 347