房地产开发经营与管理(2008房地产估价师考试教材)

章  现金流量与资金时间价值
**节现金流量
  一、现金流量的概念
  房地产开发活动可以从物质形态与货币形态两个方面进行考查。从物质形态
看，房地产开发活动表现为开发商使用各种工具、设备，消耗一定量的能源，通
过对土地进行开发活动，使用各种建筑材料与建筑部件，*终生产出可供人类生
产或生活人住的房屋商品。从货币形态看，房地产开发活动则表现为投入一定量
的资金，花费一定量的成本，通过房屋销售或出租获得一定量的货币收入。
    对于一个特定的经济系统而言，投入的资金、花费的成本和获取的收益，都
可以看成是货币形式(包括现金和其他货币支付形式)体现的资金流出或资金流
入。在房地产投资分析中，把某一项投资活动作为一个独立的系统，把一定时期各
时点上实际发生的资金流出或流入叫做现金流量。其中，流出系统的资金叫现金流
出，流入系统的资金叫现金流人。现金流人与现金流出之差称为净现金流量。
    经济活动的类型和特点不同，现金流入和现金流出的具体表现形式也会有很
大差异。对于房地产开发投资项目来说，现金流入通常包括销售收入、出租收
入、其他经营收入等；现金流出主要包括土地费用、建造费用、．还本付息、经营
费用、税金等。
    房地产投资分析的目的，就是要根据特定房地产开发投资项目所要达到的目
标和所拥有的资源条件，考查项目在不同运行模式或技术方案下的现金流出与现
金流人，选择合适的运行模式或技术方案，以获取*好的经济效果。
  二、现金流量图
  把某一项投资活动作为一个独立的系统，其资金的流向(收入或支出)、数
额和发生时点都不尽相同。为了正确地进行经济效果评价，我们有必要借助现金
流量图来进行分析。现金流量图是用以反映项目在一定时期内资金运动状态的简
 化图式，即把经济系统的现金流量绘入一个时间坐标图中，表示出各现金流入、
流出与相应时间的对应关系。
  绘制现金流量图的基本规则是：
  (1)以横轴为时间轴，向右延伸表示时间的延续，轴上的每一刻度表示一个
时间单位，两个刻度之间的时间长度称为计息周期，可取年、半年、季度或月
等。横坐标轴上“0”点，通常表示当前时点，也可表示资金运动的时间始点或
某一基准时刻。时点“1”表示第1个计息周期的期末，同时又是第2个计息周
期的开始，以此类推，
    (2)如果现金流出或流人不是发生在计息周期的期初或期末，而是发生在计
息周期的期间，为了简化计算，公认的习惯方法是将其代数和看成是在计算周期
末发生，称为期末惯例法。在一般情况下，采用这个简化假设，能够满足投资分
析工作的需要。
    (3)为了与期末惯例法保持一致，在把资金的流动情况绘成现金流量图时，
都把初始投资P作为上一周期期末，即第0期期末发生的，这就是在有关计算
中出现第0周期的由来。
    (4)相对于时间坐标的垂直箭线代表不同时点的现金流量。现金流量图中垂
直箭线的箭头，通常是向上者表示正现金流量，向下者表示负现金流量   
 某一计息周期内的净现金流量，是指该时段内现金流量的代数和。
 第二节  资金时间价值
    一、资金时间价值的概念
    开发投资过程中的大小投资活动，从发生、发展到结束，都有一个时间上的
延续过程。对于投资者来说，资金的投入与收益的获得往往构成一个时间上有先
有后的现金流量序列，客观地评价房地产投资项目的经济效果或对不同投资方案
进行经济比较时，不仅要考虑支出和收入的数额，还必须考虑每笔现金流量发生
的时间，以某一个相同的时点为基准，把不同时点上的支出和收入折算到同一个
时点上，才能得出正确的结论。
    在不同的时间付出或得到同样数额的资金在价值上是不等的。也就是说，资
金的价值会随时间发生变化。今天可以用来投资的一笔资金，即使不考虑通货膨
胀因素，也比将来可获得的同样数额的资金更有价值。因为当前可用的资金能够
立即用来投资并带来收益，而将来才可取得的资金则无法用于当前的投资，也无
法获得相应的收益。
    因此，同样数额的资金在不同时点上具有不同的价值，而不同时间发生的等
额资金在价值上的差别称为资金的时间价值。这一点，可以从将货币存入银行，
或是从银行借款为例来说明。如果现在将1 000元存人银行，一年后得到的本利
和为1 060元，经过1年而增加的60元，就是在1年内让出了1 000元货币的使用
权而得到的报酬。也就是说，这60元是1 000元在1年中的时间价值。对于资金
的时间价值，可以从两个方面理解：
    (一)随着时间的推移，资金的价值会增加
    这种现象叫资金增值。在市场经济条件下，资金伴随着生产与交换的进行不
断运动，生产与交换活动会给投资者带来利润，表现为资金的增值。从投资者的
角度来看，资金的增值特性使其具有时间价值。
    (二)资金一旦用于投资，就不能用于即期消费
    牺牲即期消费是为了能在将来得到更多的消费，个人储蓄的动机和国家积累
的目的都是如此。从消费者的角度来看，资金的时间价值体现为放弃即期消费的
损失所应得到的补偿。