房地产投资分析(21世纪房地产系列教材)

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1．时机。同投资股票、债券一样，把握住投资的时机很重要。然而，房地产因其自身的特点，在选择投资时机时，不能完全照搬证券投资那一套方法。房地产具有不可移动性和地区性等特点，一个地区的空置房地产并不能弥补另一地区房地产的短缺。如果房地产拥有者因为本地区房地产的短缺而囤积居奇待价而沽的话，那么，当房地产市场形势突然发生变化时，他就很可能会措手不及而失去高价出手的时机。这只是问题的一个方面，时机的掌握还存在于房地产开发和经营的各个阶段。例如，什么时候买入土地？什么时候购人物业？投资于开发的哪一阶段？等等。时机的掌握不仅需要投资者具有多方面的知识并发挥个人的智慧，还需具有对各种信息的高度敏感性，因为每一个时机的到来，无不蕴涵在政治形势的变化、经济发展的趋势、人口的增减、收入水平的升降、消费心理的变化等各种信息之中。
2．地段。不同的地段适于建造不同的房地产，购物中心和商场之类的商业用房应建在繁华的商业中心，在那里，顾客集中、流动量大；建造别墅应选择风景优美、环境幽静、气候宜人的郊区；住宅应建在交通方便、购物便利、服务设施齐全的场所，以便于居民工作和生活。房地产投资地段的选择对房地产投资的成败有着至关重要的作用。房地产的增值事实上就是土地的增值，而土地增值潜力的大小、利用效果的好坏，都与地段有着密切的联系。拥有增值潜力大的地段是房地产投资获利的首要条件，房地产投资者应高度重视这一点。房地产地段不仅指其所处的自然地理位置，同时还包括其社会经济条件和交通因素，如人口素质、教育水平、服务业水平、交通便利程度、通讯情况、生活设施和社会治安情况等。地段是房地产价值的重要影响因素。
3．质量。有了良好的地段，虽然具备了好的投资获利条件，但却不一定能带来好的投资效果。好的投资效果要通过房地产优良的质量来实现。一个设计陈旧、材料低劣、施工粗糙的房屋不可能将土地的价值充分体现出来。只有设计新颖、结构严谨、材料优良、施工精细的房屋才能有效地实现地段的价值，为投资者带来高额的投资利润。对于出租物业来讲，管理和服务的质量同样具有重要的作用。好的管理和周到的服务是一种无形的广告，能产生意想不到的投资效果。
（二）房地产投资的特点
由于房地产本身所具有的物理及经济特征，房地产投资也表现出区别于其他投资的固有特性。熟悉房地产投资的特点，有