房地产项目管理(21世纪房地产系列教材)

内容简介

房地产产品从百姓的生活必需消费品向具有投资消费双重属性的商品过渡，百姓投资置业观念越来越理性。企业对房地产市场的把握对企业在竞争中能否获胜至关重要，企业从卖方市场一买方市场一卖方市场的不断转换，特别是新的土地出让（招拍挂）政策的实施，金融政策的出台，企业间的合作、兼并、重组等已不是新闻，房地产企业经营管理方式也随之变化。

节选

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插图：一是房地产项目的资金占用量较大。房地产项目产品的高价值性，使得其生产过程中的资金占用量较大。通常企业为了提高有限资金效率，必须对项目的工期进行限制。房地产开发项目的主要资金来源于银行等金融机构及非金融机构的借贷资金，如果工期过长，会导致项目支付的利息和相关费用过高，从而使企业资金的收益水平较低，甚至导致项目及企业亏损。二是市场需求相对变化较快。随着社会经济发展水平的不断提高，人们对房地产项目功能和质量方面的要求也在迅速提高。如果房地产项目的工期过长，而产品定位设计又不具有前瞻性，就会导致产品原有的功能过时或者目标市场缩小，继而导致滞销。三是市场上同业竞争激烈。房地产项目尤其是商品房项目，具有相当高的投资回报率，一旦房地产市场中某一类型的房地产项目需求旺盛，就会有大量的房地产开发企业和资金投入该类型的房地产项目开发。在这种情况下，如果某一房地产项目的工期过长，由于市场上已经出现大量的同型产品，使项目产品功能得以改进，就会导致该项目产品的品质和价格相对下降，从而使实际的投资回报远低于预期回报。（2）房地产项目的质量要求较高。房地产项目投资大、投资行为具有不可逆性，一旦质量不合乎要求，就会造成资源的大量浪费。不仅如此，由于房地产项目产品直接进入人们的工作和生活，甚至关乎人们的生命和财产安全，一旦房地产项目产品的质量不过关，在使用过程中就有可能造成财产损失乃至人员伤亡，因此政府往往会制定一系列的政策法规对房地产项目产品的质量问题加以控制。（3）房地产项目的组织要求很高。主要表现在：一是房地产项目具有较强的系统性。现代房地产项目是一个复杂而且庞大的系统，不仅规模大、范围大、投资多、时间长、阶段多，而且各阶段之间紧密衔接，这就要求项目在建设过程中必须统一规划管理、统一进行资源和效益核算。二是房地产项目具有较强的程序性。房地产项目在实施过程中，必须按照规定的或事物内部固有的程序开展，并注意项目的各个程序之间的衔接，如果随意倒置或抛弃某个程序，就会给项目的完成带来阻碍。三是房地产项目的组织协调管理要求较高。由于现代化生产和专业化分工的要求，一个房地产项目往往都有几十个甚至上百个单位或部门参加。因此，要保证项目按计划有序地实施，必须建立严密的项目组织系统，进行有效的协调和管理。