中国物业税的开征:理论与实证分析

　　《税收理论与政策智库论丛·中国房地产税的开征：理论与实证分析》：　　2.2.2 对房地产税开征时机的判断　　关于房地产税的开征时机，陈淮（2005）认为，开征房地产税的物质基础已经具备，他认为开征房地产税的*重要的基本条件，不是税收部门的征管能力、征管手段，而是社会居民拥有私人资产不断累积的能力。从21世纪初以来，随着住房制度改革的不断推进和人们私人财富的进一步累积，不动产已经进入大多数家庭的资产构成。社会对房价高低反映强烈，恰好说明的是人们的私人财富累积已经进入到普遍拥有不动产的阶段。与此相应，不仅调节社会公平需要有新的手段，而且开征不动产税的社会物质基础也已经具备。　　但大部分学者并没有陈淮那样乐观，他们更全面地考虑了开征条件和可能遇到的问题，得出了“目前①时机尚不成熟”的结论。　　夏杰长（2004）认为开征房地产税是理顺房地产领域税费关系的重要措施，但目前开征房地产税的时机还不尽成熟，仍受制于理顺产权关系、整顿评估中介市场、清理房地产税费、改革土地制度等诸多因素的限制，我国开征统一的房地产税，至少需要3。5年的时间准备，切不可操之过急。刘隆亨（2004）指出，开征不动产需要完备的不动产登记制度、科学的针对不动产的价格评估机制和严密的会计制度，我国目前还不具备这两个条件。从国外经验看，无论是从理论还是操作层面，征收房地产税都不是一项简单的税收政策。构建成熟的房地产税制是一个比较漫长的过程，它与一国的经济发展水平、税制基础以及税收征管水平紧密相关。如何确定房地产税的税基、税率，房地产税与其他税种之间的关系等，都需要先在少数城市进行试点，在不断总结试点经验的基础上加以调整，才能*终在全国范围内推行。　　刘维新（2004）也有类似的认识，他进一步指出，我国目前尚不具备开征房地产税**的几个条件：**，清晰的产权。征税是一种政府行为，要求产权清晰，政府要向业主，向产权所有者征，而现在我国土地产权有国有和集体所有两种形式，集体土地产权的法人代表处于模糊状态，而征地的来源很多是集体土地，其中就会产生很多问题。我国的住宅建设有多种形式：商品房、经济适用房、合作建房、集资建房、房改房等，这几种形式建房所投入的成本与土地产出价值都不一样，如果不进行并轨，产权就难以理顺，公平就达不到。这是开征房地产税的必要前提。第二，公平、公正的评估机构。现在我国有三个主管部门的评估机构，分别是建设部为主的房地产评估机构、国土资源部所属的以土地评估为主的评估机构、国资局所属的资产评估机构。这三个不同属性的评估机构，对同一个不动产的评估，可得出三个不同的价值量。因此只有整顿现行的评估机构，使其脱离主管部门，割断部门利益关系，使评估机构真正成为不以营利为目的，公平、公正的中介机构，才能进行房地产税的征收。刘维新还指出，开征房地产税还必须要搞清楚并理顺当前房地产开发消费过程中的收费情况；确定合理的房地产税调节主体；深化改革土地使用制度等，只有较好地解决了以上问题，才具备开征房地产税的条件。莫纪宏（2004）则从法律角度分析该问题，认为在《物权法》没有出台之前，在法律上设定不动产税不合适。原因在于我国土地不由个人所有，从严格意义上讲，对房屋征收“不动产税”与对土地使用权征收“不动产税”两者很难统一起来。而房屋的价值会通过逐年折旧而不断降低，房屋下的土地则可能出现相反情况。在征收不动产税的时候，对于具体的房屋所有人来说，很难对房屋的价值以及房屋下土地的价值分开评估。这就很容易导致实际多占土地的房屋所有人可能会少缴不动产税，而将这一部分因土地增值而产生的不动产税转移给小区的其他业主。唐明（2008）也认为，不动产税实质上是对不动产产权的征税，而主要转轨国家的经验表明，产权保护是不动产税制良好运行的法律基础。而我国目前不动产产权格局是城乡二元结构、房地二元结构和城市多种产权性质的房产并立。要在目前产权极其复杂的基础上开征不动产税，无疑完善产权保护是首要难题。产权保护是开征房地产税的必要的法律基础环境。①　　……