民事案例法理评析

　　《民事案例法理评析》：　　（一）认定洪湖城建公司已实际履行的主要理由　　法院认为，朱国秀委托卢开义购房，卢开义接受委托后与洪湖城建公司签订《商品房销售合同》，该合同是双方当事人真实意思表示，不违反法律法规的相关规定，且双方当事人就合同的效力均未提出异议，该合同应认定为合法有效，对双方当事人均有法律约束力。在合同履行过程中，朱国秀从未出现，亦未向洪湖城建公司出示过身份证件，整个购房过程均是卢开义与洪湖城建公司直接完成。洪湖城建公司无法向朱国秀本人进行核实。同时，鉴于购房行为均是由卢开义独自完成，洪湖城建公司在收取了卢开义缴纳的购房款后，亦无权干涉卢开义是以谁的名义进行购房以及将房屋产权证办理在谁的名下。因此，洪湖城建公司在本案中无任何过错。朱国秀支付了购房款，洪湖城建公司亦实际交付了房屋，合同已实际履行。卢开义是合同的签订人、房款的交付人，房屋钥匙的接收人，在办理该套房屋产权证的过程中，洪湖城建公司依据卢开义提供的朱国秀亲笔书写的字据及信函，有理由相信卢开义有完全购房代理权。卢开义的购房、办证行为构成表见代理。洪湖城建公司在履行合同的过程中已尽到了自己应尽的义务，该合同已实际履行。　　（二）认定洪湖城建公司未履行合同义务的观点符合法理　　湖北省人民检察院认为，朱国秀与洪湖城建公司签订的《商品房销售合同》合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。洪湖城建公司不仅要交付房屋还要将房屋的所有权登记在朱国秀名下。然而，洪湖城建公司在交付房屋后，因自身存在过错，并未尽到必要的注意义务，将房屋产权登记在第三人卢慧萍名下，其行为不符合善意的第三人要求，故卢开义的办证行为不构成表见代理。洪湖城建公司将房屋产权登记在第三人名下的行为不对朱国秀发生法律效力，不能视为洪湖城建公司已履行双方买卖合同。本文认为该种观点具有合理性。　　1.合同履行的主体不符合合同履行要件的要求　　履行主体是合同履行的要件之一，满足合同履行主体的要求，才可能符合合同已适当履行的要求。合同履行的主体首先应为合同当事人，除必须由合同当事人本人履行的以外，履行可由合同当事人的代理人进行，代理人也可以代为受领履行。　　本案中朱国秀与洪湖城建公司是《房屋销售合同》的双方当事人，洪湖城建公司理应按照合同约定向朱国秀履行该买卖合同，交付标的房屋并办理房产登记手续，即使洪湖城建公司认为合同当事人朱国秀的代理人卢开义有权代理朱国秀受领履行，*多也只能向代理人卢开义交付房屋，但房屋产权仍应依照合同约定登记在朱国秀名下。而洪湖城建公司*终就该标的房屋与第三人卢慧萍重新签订《房屋销售合同》，并为第三人卢慧萍办理了房屋登记手续，洪湖城建公司对此存在过错，未履行合同义务。　　2.合同履行不符合买卖合同对出卖人的要求　　买卖合同是双务合同，出卖人与买受人均享有一定的权利，承担相应的义务。其中，要求出卖人必须承担转移标的物之所有权于买受人的义务。本案系商品房买卖合同，出卖人为洪湖城建公司，买受人为朱国秀。买受人朱国秀委托代理人卢开义以朱国秀之名义与出卖人洪湖城建公司签订房屋买卖合同，并委托卢开义如期向洪湖城建公司足额支付价款，履行了合同约定义务。洪湖城建公司理应依照合同约定向朱国秀交付房屋，并为朱国秀办理房屋产权登记。洪湖城建公司违反了买卖合同对出卖人权利义务的要求，并未将合同标的房屋产权转移于买受人朱国秀，其行为存在过错，未履行合同义务。　　……