房地产管理学

目 录 **章 绪论 1 学习目标 1 导言 1 **节 房地产及房地产业 1 一、房地产的含义与分类 1 二、房地产业的含义与行业性质 4 三、房地产行业经济活动的主要内容 4 第二节 房地产管理机构及其职能 5 一、国家级房地产管理机构及其职能 5 二、地方房地产管理机构及其职责 10 第三节 房地产管理的法律依据 12 一、《宪法》对房地产立法的原则性规定 12 二、房地产律法的三个结构层次 13 本章小结 14 综合练习 15 第二章 国有土地上房屋征收与补偿管理 16 学习目标 16 导言 16 **节 房屋征收与补偿概述 16 一、房屋征收与补偿概念 17 二、房屋征收与补偿的法定条件 18 第二节 房屋征收与补偿程序与内容 19 一、房屋征收与补偿的原则 19 二、房屋征收与补偿的程序 21 三、房屋征收补偿的内容 25 第三节 房屋征收评估 26 一、房屋征收评估的内涵 26 二、房屋征收评估的特点 27 三、房屋征收评估的方法 28 四、房屋征收评估程序 29 五、房屋征收评估机构的选定及委托 31 第四节 《房屋征收与补偿条例》的进步与不足 33 一、《房屋征收与补偿条例》的进步 33 二、《房屋征收与补偿条例》的不足 34 三、政策建议 37 【案例分享】艾正云、沙德芳诉马鞍山市雨山区人民政府房屋征收补偿决定案 38 本章小结 39 综合练习 40 第三章 房地产开发用地管理 41 学习目标 41 导言 41 **节 房地产开发用地概述 41 一、房地产开发用地的特征 41 二、房地产开发用地的类型 43 三、获取土地使用权的方式 43 第二节 国有土地使用权出让 44 一、国有土地使用权出让的概念和特征 44 二、国有土地使用权出让的原则 45 三、国有土地使用权出让的方式 46 四、国有土地使用权出让的程序 47 第三节 国有土地使用权出让的转让、出租和抵押 50 一、国有土地使用权的转让 50 二、国有土地使用权的出租 53 三、国有土地使用权的抵押 53 第四节 土地储备制度 54 一、概述 54 二、现行土地储备制度的组织体制 55 三、可纳入土地储备范围的土地类型 56 四、土地储备的基本运作模式 56 五、土地储备制度对房地产市场的影响 57 【案例分享】2016年成史上*可怕地王年 四季度楼市风险或爆发 58 本章小结 59 综合练习 60 第四章 房地产开发与经营管理 61 学习目标 61 导言 61 **节 房地产开发企业的设立及资质 61 一、房地产开发企业的设立条件 61 二、房地产开发企业的设立程序 62 三、房地产开发企业的资质管理 63 四、房地产开发项目资本金制度 65 五、五证两书与三表 67 六、房地产开发经营的几个阶段 69 第二节 建设前期准备阶段的管理 69 一、规划报建与施工图审查 69 二、工程招标与投标 70 三、申办《施工许可证》 71 第三节 开发建设阶段的管理 73 一、房地产开发项目质量责任制度 73 二、房地产开发项目竣工综合验收备案制度 77 第四节 商品房销售与交付阶段的管理 78 一、商品房预售的条件 78 二、商品房预售资金及其监管 79 三、商品房现售的条件 82 四、禁止房地产开发企业采取的销售方式 82 五、商品房销售合同的内容及网上签约 84 六、计价方式的选择与面积误差的处理 85 七、规划与设计变更的处理 87 八、预订款项的规定 87 九、商品房交付的规定 88 十、房地产开发企业违规应承担的法律责任 89 【案例分享】20多人买“小产权房” 房子遭拆购房款难索回 90 本章小结 91 综合练习 92 第五章 房地产产权登记 93 学习目标 93 导言 93 **节 房地产产权概述 93 一、产权与所有权 94 二、房地产产权及其产权体系 94 三、房地产产权的特征 98 四、房地产产权关系 99 第二节 房地产权属登记概述 101 一、房地产权属登记的意义 102 二、房地产权属登记的原则 103 三、房地产权属登记制度的类型 103 四、房地产权属登记的种类 106 第三节 房地产权属登记的程序 108 一、登记申请 108 二、受理申请 111 三、产权审查确认 112 四、记载于登记簿 113 五、核发权属证书 113 六、不予登记的情形 114 【资料分享】不动产统一登记引发的两个误区 114 本章小结 117 综合练习 118 第六章 房地产产籍管理 119 学习目标 119 导言 119 **节 房地产产籍管理概述 119 一、房地产产籍管理的原则 119 二、房地产产籍管理的意义 120 第二节 产籍资料的收集与整理 121 一、产籍资料的收集 121 二、产籍资料的整理 123 第三节 产籍的变更、归档与统计 125 一、产籍资料变更的程序和归档方法 125 二、产籍资料的归档 125 三、产籍资料的统计 126 第四节 产籍档案的保管和利用 128 一、产籍档案的保管 128 二、产籍档案的利用 129 本章小结 131 综合练习 131 第七章 房地产税收管理 132 学习目标 132 导言 132 **节 税收概述 132 一、税收的概念和特征 132 二、税收法律制度 133 三、税收法律关系 133 四、税收法律制度的构成要素 134 五、税收分类 135 六、税收的目的与影响 136 七、现行房地产税收 137 第二节 房产税 137 一、纳税人 137 二、课税对象 137 三、课税依据和税率 137 四、纳税地点和纳税期限 138 五、减税、免税 138 第三节 城镇土地使用税 138 一、纳税人 139 二、课税对象 139 三、计税依据 139 四、适用税额和应纳税额的计算 139 五、纳税地点和纳税期限 139 六、减税、免税 140 第四节 耕地占用税 140 一、纳税人 140 二、课税对象 141 三、税率和适用税额 141 四、计税依据 141 五、加成征税 142 六、减税、免税 142 七、纳税环节和纳税期限 142 第五节 土地增值税 142 一、纳税人 143 二、征税范围 143 三、课税对象和计税依据 143 四、税率和应纳税额的计算 147 五、应用举例 148 六、减税、免税 148 七、征收管理 149 第六节 契税 149 一、纳税人 149 二、课税对象 150 三、课税依据和税率 150 四、纳税环节和纳税期限 150 五、减税、免税 150 第七节 相关税费 152 一、房地产业营业税 152 二、城市维护建设税和教育费附加 156 三、印花税 157 四、二手房个人所得税的相关规定 160 第八节 保障性住房建设税收优惠政策 162 一、对廉租住房、经济适用住房和住房租赁的相应税收优惠规定 162 二、对公共租赁住房建设相应的税收优惠规定 163 第九节 “营改增”与房地产业 164 一、房地产业“营改增”的产生历程 165 二、房地产业“营改增”的重要规定 165 三、房地产企业“营改增”纳税申报案例 170 第十节 关于房产税的争论 171 一、房产税、房地产税与物业税 171 二、我国房产税开征的历史沿革 172 三、全面开征房产税不能绕过的问题 172 本章小结 174 综合练习 174 第八章 房地产中介服务管理 175 学习目标 175 导言 175 **节 房地产中介服务概述 175 一、房地产中介服务的概念和特征 175 二、房地产中介服务的作用 176 三、房地产中介服务机构的构成 177 四、我国房地产中介服务行业的发展现状 178 第二节 房地产中介服务行业管理 179 一、房地产中介服务机构管理 180 二、房地产中介服务人员的资格管理 180 三、房地产中介服务收费管理 182 第三节 房地产估价机构管理 183 一、房地产估价机构的资质等级 184 二、房地产估价机构的资质申请与核准 185 三、资质获准后的日常管理 186 四、房地产估价机构的估价业务管理 188 五、房地产估价机构的合并、分立与分支机构的设立 189 六、行政监督与处罚 190 第四节 房地产经纪机构管理 190 一、房地产经纪机构的设立、备案与注销 191 二、房地产经纪服务活动的管理 191 三、监督管理 194 【案例分享】房地产中介行业违法违规典型案例 195 本章小结 196 综合练习 197 第九章 房地产行政管理信息化建设 198 学习目标 198 导言 198 **节 房地产行政管理信息化概述 198 一、房地产行政管理信息化的概念 199 二、房地产行政管理信息化建设的必要性 199 三、我国房地产行政管理信息化建设的现状与趋势 201 四、房地产行政管理信息化建设的目标 202 第二节 房地产行政管理信息化建设内容 203 一、标准化体系建设 203 二、房地产行政管理信息化硬件基础设施建设 206 三、房地产行政管理信息化应用系统建设 207 四、房地产行政管理信息化的运维机制建设 210 第三节 房地产行政管理原型系统实例 211 一、原型系统概述 211 二、用户办事指南模块 215 三、开发商企业管理模块 216 四、开发项目管理模块 217 五、房屋交易与产权产籍管理模块 218 六、房屋征收与补偿管理模块 220 七、房地产中介管理模块 222 八、物业公司管理模块 223 九、住房公积金管理模块 224 十、住房保障管理模块 226 十一、网上签约模块 227 十二、三维房地产地图子系统 228 本章小结 230 综合练习 230 第十章 房地产宏观调控 231 学习目标 231 导言 231 **节 房地产宏观调控概述 231 一、宏观调控的产生及内涵 231 二、房地产宏观调控的内涵 232 三、房地产宏观调控的政策工具 233 四、房地产宏观调控的必要性 235 第二节 2008年以来的房地产宏观调控政策 236 一、2008年9月上旬之前的“抑制”阶段 236 二、2008年9月下旬—2009年下半年的“支持”阶段 237 三、2009年下半年—2013年年底的“打压”阶段 238 四、2014年以来的房地产业“去库存”阶段 243 【资料分享】房地产调控政策“堵”与“疏”的理性思考 246 本章小结 249 综合练习 250 参考文献 251 附录A 本书引用的重要法律、法规简称 255 附录B 城市建设用地分类及代码（GB50137—2011） 265