房地产开发与经营-(第2版)

目 录 **章 房地产开发与经营概论 1 **节 房地产概述 2 一、房地产的概念 2 二、地产的分类 3 三、房产的分类 3 四、商业性房地产的分类 5 五、房地产的特征 7 第二节 房地产开发 9 一、房地产开发的概念 9 二、房地产开发的类型 10 三、房地产开发的形式 11 四、房地产开发的基本原则 12 第三节 房地产经营 14 一、房地产经营的概念 14 二、房地产经营的类型 16 三、房地产经营的形式 17 四、房地产经营的基本原则 18 第四节 房地产开发与经营的程序 19 一、房地产开发与房地产经营的 区别 19 二、房地产开发的一般程序 21 三、房地产经营的一般程序 22 课后阅读 24 思考与练习 26 第二章 房地产企业与房地产市场 27 **节 房地产企业的类型和特点 28 一、房地产企业的类型 28 二、房地产开发经营企业的特点 29 第二节 房地产开发经营企业的机构 设置 32 一、房地产开发经营企业组织结构 的类型 32 二、房地产开发经营企业的常规 机构设置 32 三、房地产开发经营企业的企业 制度 33 第三节 房地产市场 34 一、房地产市场结构 34 二、房地产市场细分 34 三、房地产产品市场定位 36 四、政府对房地产市场的调控 38 课后阅读 42 思考与练习 45 第三章 房地产项目规划设计及评价 46 **节 城市规划管理 47 一、城市规划的概念及作用 47 二、城市规划的原则 48 三、城市规划编制组织 50 四、城市总体规划程序 51 五、城市规划编制要求 52 六、城市规划编制内容 52 七、“六线”规划控制体系 56 第二节 居住区规划设计 57 一、居住区规划设计原则 57 二、居住区规划设计术语、代号 58 三、居住区规划设计理念 61 四、理想居住区的构成要素 62 五、理想居住区的设计要求 64 第三节 住宅项目规划与设计 65 一、住宅项目规划 65 二、住宅设计原则 66 三、住宅设计术语 67 四、住宅设计理念 68 五、理想住宅的构成要素 69 六、住宅的设计要求 70 七、住宅的建筑要求 72 第四节 开发项目规划设计方案评价 73 一、城市规划对房地产开发的影响 及约束 73 二、开发项目规划设计的基本原则 74 三、开发项目规划设计方案评价的 特点 76 四、方案评价的主要技术经济指标 77 五、方案评价的主要方法 87 课后阅读 89 思考与练习 90 第四章 房地产开发项目可行性研究 91 **节 房地产开发项目可行性研究 概述 92 一、房地产项目可行性研究的概念 92 二、房地产项目可行性研究的内容 94 三、房地产项目可行性研究的作用 95 四、房地产项目可行性研究的步骤 96 第二节 房地产市场调查研究 97 一、房地产市场调查研究的类型 97 二、房地产市场调查研究的内容 98 三、房地产市场调查研究的时机 选择 99 四、房地产市场调查研究的程序 100 五、房地产市场预测的概念 和作用 103 六、房地产市场预测的种类 104 七、房地产市场预测的步骤 105 第三节 投资估算和成本费用估算 106 一、建设项目投资估算的作用与阶段 划分 106 二、房地产开发成本 107 三、房地产开发费用 108 四、房地产投资与成本费用估算 结果的汇总 109 五、房地产项目的投资估算 113 六、房地产项目成本费用估算 114 第四节 开发项目的经济评价 118 一、开发项目经济评价的概念 118 二、开发项目经济评价的方法 118 三、房地产开发项目财务评价 119 四、房地产开发项目不确定性 分析 123 五、房地产开发项目方案比选 124 六、房地产开发项目综合评价 126 第五节 开发项目的可行性研究报告 127 一、房地产项目可行性研究报告的 用途 127 二、房地产项目可行性研究报告的 编制依据 128 三、房地产项目可行性研究报告的 主要内容 129 四、可行性研究报告的编制要点 130 五、可行性研究报告的编制步骤 130 课后阅读 131 思考与练习 140 第五章 房地产开发融资 141 **节 房地产融资与融资方式 143 一、房地产融资的概念 143 二、房地产融资的方式 143 三、传统的房地产融资渠道 144 四、新兴的房地产融资渠道 147 第二节 房地产委托贷款 150 一、委托贷款的条件 150 二、委托贷款的程序 150 第三节 房地产信托 151 一、房地产信托概述 151 二、房地产信托的运作模式 152 三、房地产信托融资的局限性 153 第四节 房地产企业债券 154 一、房地产企业债券概述 154 二、房地产企业债券的分类 155 三、房地产企业债券的法律基础 155 第五节 资产证券化 157 一、资产证券化概述 157 二、资产证券化的种类与范围 158 三、资产证券化的有关当事人 159 四、资产证券化应注意的问题 160 第六节 房地产项目融资 160 一、项目融资概述 160 二、项目融资的新种类 162 三、项目融资的参与者 162 四、项目融资的应用流程 163 五、项目融资的申请条件 164 六、项目融资计划书的主要内容 164 课后阅读 164 思考与练习 167 第六章 房地产开发项目的前期工作 168 **节 土地使用权的取得 169 一、土地使用权的概念 169 二、土地使用权的有偿转让 170 三、房地产开发用地管理 171 四、农地征用和补偿 171 五、城市房屋拆迁、补偿和安置 174 六、国有土地使用权出让的特点 和方式 177 第二节 房地产开发项目的工程勘察、 设计 178 一、项目勘察设计概述 178 二、项目勘察设计的管理 179 三、项目勘察设计的目的 180 四、建设工程的设计阶段划分及 主要内容 181 五、建设工程项目设计的实施 步骤 182 六、建设工程项目设计的质量 要求 185 七、建设工程项目的立项审批 186 第三节 房地产开发项目基础设施建设 与管理 186 一、基础设施的范围 186 二、基础设施的建设管理 187 第四节 建设工程前期的“一书两证” 190 一、办理“一书两证”的范围 190 二、办理“一书两证”须提供的 材料 191 课后阅读 192 思考与练习 196 第七章 房地产项目的建设阶段 197 **节 房地产开发项目管理 200 一、房地产开发项目管理的主体 200 二、项目管理的特点 201 第二节 房地产开发项目开工审批和招标 投标 203 一、项目报建制度 203 二、建设工程招标的范围 204 三、建设工程招标的方式 205 四、招标文件的编制与发放 205 五、建设工程投标 206 六、资格预审、开标、评标 与中标 207 第三节 工程项目施工管理 209 一、项目施工阶段的主要工作 209 二、施工许可制度 211 三、工程项目承、发包的五种 模式 211 四、工程项目施工控制 212 第四节 工程建设监理 215 一、工程建设监理的概念 215 二、工程建设监理的层次 215 三、建设工程质量监督管理制度 216 四、工程建设监理的内容 216 五、工程建设监理的程序和范围 217 第五节 房地产开发项目的竣工验收 218 一、竣工验收概述 218 二、竣工验收的准备工作 218 三、竣工验收的依据和标准 219 四、竣工验收的范围 220 五、竣工验收的条件 220 六、竣工验收的内容 222 七、竣工验收的程序 223 八、房地产开发项目的工程建设 竣工验收 225 九、建设工程质量保修制度 226 课后阅读 227 思考与练习 233 第八章 房地产市场营销 234 **节 房地产购买者心理和行为 分析 235 一、消费者行为问题 235 二、影响购买者行为的主要因素 236 三、住宅购买行为影响因素 237 四、现房和期房选择的影响因素 239 五、写字楼购买行为影响因素 239 六、商业物业的购买行为影响 因素 240 七、工业物业的购买行为影响 因素 241 第二节 房地产营销计划与控制 242 一、销售的计划与控制 242 二、销售渠道价格管理 243 三、销售信息反馈 243 四、销售业绩考核 244 五、建立一套完善的销售管理 体系 244 六、房地产营销管理系统 245 第三节 房地产促销技巧 246 一、房地产促销技巧的内涵 246 二、促销创新 247 三、销售方式的选择 248 四、安排销售网点的要点 249 五、低价促销 250 六、品牌促销 250 七、强化客户技巧 251 八、促销失误原因及解决方法 252 课后阅读 254 思考与练习 260 第九章 房地产项目的多元化经营 261 **节 房地产的产权产籍管理 262 一、房屋所有权的确认 262 二、房地产权属登记管理 264 三、房屋所有权登记程序 265 四、办理房地产权属登记的部门 和期限 266 五、房地产产籍管理 267 第二节 房地产买卖经营 268 一、房地产转让 268 二、房地产的销售 269 三、商品房预售 270 四、房地产经营责任 271 五、房地产开发项目的转让 272 六、二手房交易 274 第三节 房地产的其他经营方式 278 一、房屋租赁经营 278 二、房地产抵押 279 三、房地产抵押登记 279 四、房地产抵押的特别规定 280 课后阅读 280 思考与练习 281 第十章 房地产物业管理 282 **节 房地产物业管理的内容 283 一、物业管理的意义 283 二、物业管理的类型 285 三、物业管理的原则 286 第二节 物业管理企业 289 一、物业管理企业的类别 289 二、物业管理公司设立的基本 条件 289 三、物业管理企业的权利和义务 291 四、业主自治管理组织 292 第三节 房地产物业管理过程 294 一、物业管理过程 294 二、物业管理前期介入的内容 295 三、物业的竣工验收与接管验收 297 四、物业入伙手续的办理 298 五、物业档案的建立 300 六、物业的装修与管理 302 第四节 房地产物业管理运作 304 一、物业管理的三种模式 304 二、物业管理的三种收费定价 机制 305 三、物业管理公司的经营管理 306 四、物业管理公司的人员培训 307 五、物业管理中的社区文化建设 309 课后阅读 310 思考与练习 311 参考文献 312