不动产产权管理

　　《不动产产权管理/国土资源行业高等职业教育国土资源调查与管理专业“十三五”规划教材》：　　4.处分权　　有限处分权，这里的处分权是依照法律和合同的规定转让房地产使用权。这里的处分不同于所有权人的处分。在非所有人使用的情况下，使用人无权决定房地产的*终命运，它只能依照法律和合同的规定转让房地产使用权。　　（三）土地使用权的设定与变更　　1.土地使用权的设定　　土地使用权的设定，指在特定的国家所有或农村集体所有的土地上，**次设立土地使用权的活动。我国土地使用权的设定方式有以下几种：　　（1）以行政划拨的方式设定　　建设单位可以持国务院主管部门或者县级以上人民政府按照国家基本建设程序批准的设定任务书或其他文件，向县级以上人民政府申请划拨土地，经县级以上人民政府审查批准后，划拨土地。其特点是：①仅限于取得国有土地的使用权，集体所有的土地不能通过这种方式取得；②取得土地使用权不必交纳土地使用费，是无偿取得，但必须交纳土地使用税；③土地使用权没有期限规定，但并不是可以无限期使用，国家可以依法收回；④土地使用权一般不能转让，只有在土地使用者（受让方）为公司、企业、其他经济组织和个人，且补交了土地出让金后，才可以转让土地使用权。　　（2）国有土地以作价入股方式设定　　国有土地使用权作价入股，是指国家作为土地所有者将一定期限的土地使用权作价折合成一定数额的股份投入股份制企业运营，并成为企业的股东，享有这一股份份额的股东权益。土地使用权由新设企业持有，可以依照土地管理法律、法规关于出让土地使用权的规定转让、出租、抵押。土地使用权作价出资（人股）形成的国家股股权，按照国有资产投资主体由有批准权的人民政府土地管理部门委托有资格的国有股权持股单位统一持有。　　（3）以出让合同的方式设定　　这种方式指国家以土地所有者的身份与土地使用人签订合同，将一定年限内的国有土地使用权让与土地使用人，土地使用人向国家支付出让金。出让方式的实施可以通过招投标、拍卖、挂牌、协议四种具体方式。其特点是：①以合同方式设立，国家和土地使用人处于平等地位；②取得土地使用权要交付土地使用费；③土地使用权有期限，由合同约定，但不得超过法律规定的*长期限；④土地使用权可以转让、交换、赠予和抵押。　　（4）以承认的方式设定　　在《土地管理法》颁布以前，公民个人和单位、组织及外国组织在中国境内拥有的合法房屋占用的土地，国家承认房屋主人对其房屋基地的使用权。其特点是：①取得土地使用权不用交纳土地使用费，但须要依法交纳土地使用税；②土地使用权没有期限规定；③土地使用权不能单独转让，但可以随房屋一起转让。　　……