房地产企业全流程全税种实务操作与案例分析

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作者：董宏

出版社：中国市场出版社

本类榜单：经济

分类：经济 > 财政税收

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房地产开发企业纳税实务与风险防范

樊剑英

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图文详情

ISBN：9787509217160
装帧：一般胶版纸
册数：暂无
重量：暂无
开本：其他
页数：483
出版时间：2017-02-01
条形码：9787509217160 ; 978-7-5092-1716-0

本书特色

#房地产企业涉税业务实战丛书# 国地税合并后，房地产开发企业税收与会计实务培训大全 ★真实房地产企业一线的涉税实操干货分享 ★数家房地产企业实际应用检验的经验总结 ★322个实务案例+528个疑难问题解答+200个要点提示 ★真实战，纯干货，直接参考，业务技能提升**

内容简介

从房地产企业设立、项目开发到日常各项业务活动，全流程、全税种 ★322个典型实务案例，528个疑难问题解答，200个贴心要点提示★ ■企业设立及资产划拨等业务涉税问题 ■借款业务涉税问题 ■土地使用权成本支出涉税问题 ■前期工程准备阶段业务涉税问题 ■项目施工成本费用支出涉税问题 ■项目成本费用分摊业务涉税问题 ■销售业务涉税问题 ■特殊业务涉税问题 ■自持物业业务涉税问题 ■利润分配及注销清算业务涉税问题 ■薪金福利保险业务涉税问题 ■计税列支限额业务涉税问题 ■固定资产租赁业务涉税问题 ■日常管理活动业务涉税问题 ■增值税发票开具及抵扣等业务涉税问题

节选

4.1各项设计、勘察、测绘业务此类业务包括规划设计及报批、施工现场勘察测量和施工图设计等工作，涉及印花税、增值税等税种的处理。问题4-1-1 各项设计、勘察、测绘业务合同如何计算印花税？答：房地产开发企业在项目正式施工之前，要完成规划设计及报批、施工现场勘察和施工图设计等工作，其中涉及的合同包括规划设计、勘察测量，如果委托中介机构报批报建等，还涉及中介合同。由《印花税暂行条例》所附《印花税税目税率表》可知，建设工程勘察设计合同包括勘察、设计合同，由立合同人按所收取费用万分之五贴花。由于《印花税税目税率表》中没有中介服务合同，因此中介服务合同不需要贴花。案例4-1 设计、勘察、测绘合同的印花税计算 A房地产企业公司2017年4月20日签订相关合同，其中规划设计合同金额300000元（不含税）、现场勘察测量合同金额98000元（不含税）、中介服务合同金额50000元（不含税）。印花税计算及会计处理如下： 1.印花税计算。规划设计合同印花税：300000×0.0005=150（元）；现场勘察测量合同印花税：98000×0.0005=49（元）。中介服务合同不贴花。 2.会计处理。借：税金及附加——印花税199 贷：应交税费——应交印花税199 问题4-1-2 各项设计、报批等费用的增值税进项税额如何处理？答：由《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件附件1）所附税目注释可知，现代服务包括工程勘察勘探服务、文化创意服务包括设计服务、商务辅助服务包括经纪代理服务。《营业税改征增值税试点实施办法》第十五条规定，提供上述服务，税率为6%。根据上述政策规定，房地产企业在支付上述费用时，如果提供服务的企业是增值税一般纳税人，则应取得增值税专用票，其进项税额可以在计算增值税时抵扣。案例42 各项设计、测绘等费用的增值税处理 A房地产公司2017年4月20日签订相关合同，其中规划设计合同金额300000元、现场勘察测量合同金额98000元、中介服务合同金额50000元（均不含税）。上述合同已经执行完毕，相关费用已经支付。相关提供应税服务的公司增值税销项税额计算如下： 1.规划设计费用。销项税额：300000×6%=18000（元）。 2.勘察测量费用。销项税额：98000×6%=5800（元）。 3.中介服务费用。销项税额：50000×6%=3000（元）。 A房地产公司取得上述增值税专用发票，票面注明的进项税额可以在计算增值税时抵扣，如果取得的是增值税普通发票，则不存在进项税额抵扣。问题4-1-3 各项设计、测绘等费用如何进行企业所得税处理？答：《房地产开发经营业务企业所得税处理办法》（国税发〔2009〕31号文件发布）第二十七条规定，开发产品计税成本支出的前期工程费，指项目开发前期发生的水文地质勘察、测绘、规划、设计、可行性研究、筹建、场地通平等前期费用。上述各项设计、测绘等费用在财务核算上应记入“开发成本——前期工程费”科目。案例4-3 各项设计、测绘等费用的会计处理 A房地产公司2017年4月20日签订相关合同，其中规划设计合同金额300000元、现场勘察测量合同金额98000元、中介服务合同金额50000元（均不含税）。上述合同已经执行完毕，相关费用已经支付，并取得增值税专用发票，进项税额为规划设计发票18000元、勘察测量发票 5800元、中介服务发票3000元。会计（企业所得税）处理如下： 1.增值税计算。不含税价格合计：300000+98000+50000=448000（元）；增值税进项税额合计：18000+5800+3000=26800（元）。 2.会计处理。借：开发成本——前期工程费448000 应交税费——应交增值税——进项税额26800 贷：银行存款（或“应付账款”）474800 问题4-1-4 企业委托境外机构进行设计等业务如何进行增值税处理？答：《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件附件1）第六条规定：“中华人民共和国境外（以下称境外）单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，以购买方为增值税扣缴义务人。财政部和国家税务总局另有规定的除外”；第二十条规定：“境外单位或者个人在境内发生应税行为，在境内未设有经营机构的，扣缴义务人按照下列公式计算应扣缴税额：应扣缴税额=购买方支付的价款÷（1+税率）×税率”；第二十五条第（四）项规定，“从境外单位或者个人购进服务、无形资产或者不动产，自税务机关或者扣缴义务人取得的解缴税款的完税凭证上注明的增值税额”，（进项税额）准予从销项税额中抵扣。根据上述政策规定，企业委托境外机构进行设计等业务，在支付相关费用时，应按规定履行增值税扣缴义务，取得的完税凭证上注明的增值税（进项税额）准予从销项税额中抵扣。案例4-4 企业支付境外机构设计费的扣缴增值税计算 A房地产开发公司委托境外某公司涉及建筑物图纸，2017年9月20日支付设计费20万元。假定税费由境外机构承担，A房地产开发公司扣缴增值税（附加等略）计算如下：应扣缴增值税额：20÷（1+6%）×6%=1.13（万元）。问题4-1-5 企业委托境外机构进行设计等业务如何进行企业所得税处理？答：根据《企业所得税法》及其实施条例相关条款的规定，非居民企业在中国境内未设立机构、场所的，或者虽设立机构、场所但取得的所得与其所设机构、场所没有实际联系的，应当就其来源于中国境内的所得缴纳企业所得税，以收入全额为应纳税所得额，适用税率为10%。在征收时，实行源泉扣缴，以支付人为扣缴义务人。税款由扣缴义务人在每次支付或者到期应支付时，从支付或者到期应支付的款项中扣缴。案例4-5 企业支付境外机构设计费的扣缴企业所得税计算 A房地产开发公司委托境外某公司设计建筑物图纸，2017年9月20日支付设计费20万元。假定税费由境外机构承担，A房地产开发公司扣缴企业所得税及会计处理如下： 1.企业所得税计算。不含税价格：20÷（1+6%）=18.87（万元）；应扣缴企业所得税额：18.87×10%=1.89（万元）。 2.会计处理（单位：万元）。借：开发成本——境外设计费18.87 应交税费——应交（代扣）增值税——进项税额1.13 贷：其他应付款——预提企业所得税1.89 ——代扣增值税1.13 ——境外机构16.98 问题4-1-6 企业委托境外机构设计建筑物图纸等由境内企业承担税费如何进行处理？答：《企业所得税法》第八条规定：“企业实际发生的与取得收入有关的、合理的支出，包括成本、费用、税金、损失和其他支出，准予在计算应纳税所得额时扣除。” 上述规定中的税金是指在法律上，由纳税义务主体承担的税金，若是承担由他人作为纳税义务人应缴纳的税金，则属于与生产经营无关的支出，不予税前列支。因此，企业委托境外机构设计建筑物图纸等业务，如果合同中约定由境内企业承担相关税费，为规避税收风险，*好把税费加到合同价款中去，不单独列示税费金额。只要交易符合公平（市场）交易的原则，合同总价款中所含有的税费金额可以据实列支。需要注意的是：（1）由于承担税费导致合同价款增加，因此相关税收计税依据相应增加。（2）在履行代缴境外企业相关税金义务后，由于该税金不属于本企业成本费用，且税金发票抬头也不是开具给本企业，因此不得在企业所得税税前列支。（企业只能列支合同金额。）（3）需要事先与对方协商一致，所提供发票按考虑税收承担后的合同金额（含税金额）开具。案例4-6 企业支付境外机构设计费由境内企业承担税费的涉税处理 A房地产开发公司委托境外某公司设计建筑物图纸，2017年9月20日支付设计费20万元。假定税费由A公司承担，合同价款2381万元，A房地产开发公司扣缴增值税（附加等略）、企业所得税及会计处理如下： 1.税款计算。费用：20÷（1-6%-10%）=23.81（万元）；代扣增值税：20÷（1-6%-10%）×6%=1.43（万元）；代扣企业所得税：20÷（1-6%-10%）×10%=2.38（万元）。 2.会计处理（单位：万元）。借：开发成本——境外设计费23.81 应交税费——应交（代扣）增值税——进项税额1.43 贷：其他应付款——预提企业所得税2.38 ——代扣增值税1.43 ——境外机构20 4.2项目咨询费用支出业务对于此类业务主要检查咨询项目在经济上是否合理、技术上是否可行、财务上是否盈利等，涉及代开增值税发票以及增值税、个人所得税处理等内容。问题4-2-1 企业支付专家（自然人）劳务费如何开具发票？答：根据《国家税务总局关于纳税人申请代开增值税发票办理流程的公告》（国家税务总局公告2016年第59号）**条的规定，办理流程如下： 1.在税务机关的办税服务厅提交申请代开增值税发票的资料：（1）提交《代开增值税发票缴纳税款申报单》；（2）自然人申请代开发票，提交身份证件及复印件；其他纳税人申请代开发票，提交加载统一社会信用代码的营业执照（或税务登记证或组织机构代码证）、经办人身份证件及复印件。 2.申报缴纳增值税等有关税费。 3.领取发票。提示：各地的税务机构合并后，办税服务厅不再区分国税、地税，在办理流程上都制定有服务措施，关键是资料要齐全。问题4-2-2 企业支付专家（自然人）劳务费如何取得发票及增值税进项税额如何处理？答：《营业税改征增值税试点实施办法》（财税〔2016〕36号文件附件1）第三条规定，个人不属于一般纳税人；第十九条规定，“小规模纳税人发生应税行为适用简易计税方法计税”。根据上述政策规定，企业支付专家（自然人）劳务费时，专家（自然人）适用简易计税方法计税，征收率为3%。按照下列公式计算销售额：销售额＝含税销售额÷（1＋征收率），应纳税额计算公式：应纳税额=销售额×征收率。个人不属于一般纳税人，无法开具增值税专用发票，所以支付专家（自然人）劳务费没有增值税进项税额抵扣。但是根据《国家税务总局关于纳税人申请代开增值税发票办理流程的公告》（国家税务总局公告2016年第59号）相关规定，个人可以到税务机关代开普通发票。提示：《营业税改征增值税试点实施办法》第四十九条规定：“个人发生应税行为的销售额未达到增值税起征点的，免征增值税；达到起征点的，全额计算缴纳增值税”；第五十条规定：“增值税起征点幅度如下：（一）按期纳税的，为月销售额5000-20000元（含本数）。（二）按次纳税的，为每次（日）销售额300-500元（含本数）。起征点的调整由财政部和国家税务总局规定。省、自治区、直辖市财政厅（局）和国家税务局应当在规定的幅度内，根据实际情况确定本地区适用的起征点，并报财政部和国家税务总局备案。” 因此，在企业支付专家（自然人）劳务费业务中，专家（自然人）取得的劳务费收入如果符合当地税务机关在规定的幅度内确定的起征点，则免征增值税；达到起征点的，全额计算缴纳增值税。案例4-7 专家（自然人）劳务费的增值税及附加计算 B房地产开发公司2017年7月25日支付某专家咨询费10000元，当地城市维护建设税税率为7%，教育费附加与地方教育附加征收率合计为5%。代扣缴税款计算如下：增值税：10000÷（1＋3%）×3%＝291.26（元）；城市维护建设税：291.26×7%＝20.39（元）；教育费附加与地方教育附加：291.26×5%＝14.56（元）。

作者简介

董宏注册税务师，国家税务总局南京市税务局稽查局干部，从事税政及税务稽查一线工作二十多年，在《中国税务报》《涉外税务》等报纸、杂志上发表文章多篇，在业务上擅长房地产税务稽查，近8年来查处千万元以上案件十多起。成秀美注册会计师、注册税务师、高级会计师，南京中鸿汇则税务师事务所合伙人，长期从事一线审计工作，精通房地产开发企业会计、税收业务，尤其是土地增值税清算业务。施玉明注册税务师，原江苏省地方税务局南京地税局稽查局干部，现任金象国际集团副总裁，兼具在税务机关和企业的工作经验。曾长期从事税务稽查一线工作，完成多起房地产开发企业大要案检查，业务上擅长房地产税务稽查及土地增值税清算。在企业任职后，一直从事财税、投融资管理等工作。王亮注册会计师、注册税务师，国家税务总局南京市税务局稽查局干部，长期从事税政解释、案件审理和具体税收稽查工作，具有非常全面和丰富的税政解释经验。

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