房地产项目投资分析(精装)

**章 房地产项目投资概论**节 投资的基本概念一、投资要素与投资分类二、投资特性第二节 市场与房地产市场一、市场与市场机制二、房地产市场特征与架构三、房地产市场指标四、房地产市场的政府干预第三节 房地产项目投资一、项目及项目周期二、房地产项目投资复习思考题 第二章 房地产项目策划与项目可行性研究**节 房地产项目策划一、房地产项目策划的含义与作用二、房地产项目策划的特性三、房地产项目策划的原则四、房地产项目策划的类型五、房地产项目策划的程序第二节 房地产项目可行性研究一、可行性研究的作用二、可行性研究的阶段与内容三、可行性研究报告编制步骤四、可行性研究报告的内容五、可行性研究报告编制依据和要求第三节 房地产项目前期策划与项目可行性研究的关系 第四节 案例——广州市琶洲储备用地土地开发可行性研究与经营策划投标书一、指导思想二、主要工作内容三、工作进度及工作流程复习思考题 第三章 房地产项目投资环境分析**节 投资环境概论一、投资环境二、投资环境的分类第二节 房地产项目投资环境要素一、社会环境要素二、政治环境要素三、文化环境要素四、经济环境要素五、法律环境要素六、自然环境要素七、基础设施环境要素第三节 房地产项目投资环境评价一、投资环境评价的原则和标准二、投资环境评价方法第四节 案例——某房地产开发项目地块评价复习思考题 第四章 房地产项目市场调查**节 房地产项目市场调查概述一、房地产项目市场调查的含义和作用二、房地产项目市场调查的一般原则三、房地产市场调研的误区第二节 房地产市场调查程序一、准备阶段二、实施阶段三、分析和总结阶段第三节 房地产市场调查方法分类一、按调查目的分类二、按调查范围和对象分类三、按调查资料的来源分类四、按调查结果的性质分类第四节 房地产市场调查研究的主要内容一、市场环境调研二、消费者调研三、竞争楼盘调研四、竞争对手调研第五节 各类房地产项目市场调研一、住宅市场调研二、办公楼市场调研三、商业用房市场调研第六节 调查问卷设计一、调查问卷设计概述二、问卷设计的原则三、调查问卷的一般结构四、调查问卷的提问形式五、问卷设计中应注意的几个问题第七节 调查资料的整理与统计分析一、资料整理二、常用统计表三、常用统计图第八节 案例——某商业项目调研计划一、工作规划二、时间安排三、调查内容四、资源保障五、委托方协助六、费用及支付建议（略）复习思考题 第五章 房地产项目市场定位**节 房地产项目SWOT分析一、分析环境因素二、构造SWOT矩阵三、制定相应对策案例：某金融城项目SWOT分析第二节 市场细分概述一、市场细分内涵及作用二、市场细分依据三、市场细分程序四、细分市场评估第三节 房地产市场细分一、房地产市场细分依据二、房地产市场细分程序与方法三、房地产细分市场评估第四节 房地产目标市场选择一、目标市场概述二、影响目标市场选择的主要因素三、目标市场选择程序四、可选择的市场覆盖策略案例：工业化规模扩张型——碧桂园模式案例：万科差异化的产品线设计第五节 房地产项目市场定位一、房地产项目市场定位战略与定位模式案例：YOU （优家）青年公寓产品模式与定位二、选择并实施市场定位战略与定位模式三、房地产市场定位的内容复习思考题 第六章 房地产项目产品策划**节 房地产项目产品策划概述一、房地产项目产品策划的含义二、房地产项目产品策划的工作内容三、房地产项目产品策划的原则第二节 房地产项目开发与城市规划一、城市规划概述二、城市规划的层次体系三、城市规划与房地产开发的关系第三节 房地产项目总体规划策划一、住宅项目规划设计内容与要求二、房地产项目平面布局策划三、房地产项目竖向设计策划第四节 房地产项目道路交通系统策划一、居住区交通系统的分类二、居住区交通规划的原则三、居住区道路规划的要求第五节 房地产项目建筑风格策划一、建筑风格的概念二、建筑风格策划的重要性三、建筑风格的分类特征第六节 房地产项目户型设计策划一、住宅户型策划的内容二、住宅户型策划的原则三、住宅户型设计的具体要求第七节 房地产项目景观设计策划一、居住区环境设计的分类二、居住区景观设计的原则三、居住区景观设计的具体要求第八节 房地产项目配套设计策划一、居住区配套设施的类型二、居住区配套设施设计的原则三、居住区配套设施设计的具体要求第九节 案例——广州钢铁集团职工福利房金鹤苑小区项目产品设计策划一、金鹤苑项目概况二、产品规划设计三、经济技术指标复习思考题 第七章 房地产项目开发流程与进度计划编制**节 房地产项目开发流程一、获取土地阶段二、用地审批阶段三、规划报建阶段四、施工许可阶段五、预售许可阶段六、竣工验收阶段七、交楼办证阶段第二节 房地产项目开发进度计划一、项目计划概述二、项目计划编制要求与编制程序三、项目计划编制方法第三节 房地产项目开发流程与进度计划编制案例案例一：FL商务大厦项目房地产开发流程案例案例二：HG项目进度计划编制案例复习思考题 第八章 房地产项目投资费用估算**节 建设项目投资估算一、建设项目投资估算的作用与阶段划分二、建设项目总投资构成三、建设项目投资估算方法四、建设项目总成本费用构成第二节 房地产项目投资成本费用的构成与估算一、房地产项目投资与成本费用构成二、房地产项目投资与成本费用估算第三节 案例——某高层住宅房地产项目开发成本费用与投资估算一、项目概况二、项目开发成本费用与投资估算复习思考题 第九章 房地产项目投资资金筹措**节 资金筹措概论一、筹资与筹资方式二、筹资原则第二节 房地产项目资金筹措一、房地产项目资金筹措渠道二、几种常见的融资方式第三节 房地产投资信托一、REITs的概念及类型二、REITs的发展历程三、REITs的运作模式四、REITs与其他融资方式的比较第四节 其他几种常用的项目融资模式一、以“产品支付”为基础的项目融资模式二、以“杠杆租赁”为基础的项目融资模式三、以“设施使用协议”为基础的项目融资模式四、BOT/PPP模式的项目融资五、ABS项目融资模式第五节 资金成本与筹资决策一、资金成本二、杠杆效应三、财务风险与筹资决策第六节 借款还本付息表的编制和指标计算一、还本付息的资金来源二、还款方式及还款顺序三、贷款还本付息额的计算办法四、贷款还本付息表的格式五、借款还本付息表指标的计算六、还本付息表的分析七、对既有法人项目借款偿还能力的分析第七节 房地产项目融资案例案例一：中意广场房地产开发项目资金筹措方案分析案例二：G市公共租赁住房产业基金融资案例复习思考题 第十章 房地产项目收入税金估算及投资计划安排**节 房地产项目价格确定一、房地产项目价格与价格策划二、房地产项目价格策划程序三、房地产项目价格确定方法第二节 房地产项目收入估算一、销（租）售收入测算表的编制二、销（租）售收入测算表的形式三、销（租）售收入测算表的分析第三节 房地产项目销售与经营税费一、房地产项目经营税费主要税种二、广州市房地产有关税费一览表第四节 投资计划与资金筹措表的编制一、投资计划与资金筹措表的格式二、编制投资计划与资金筹措表的依据三、对投资计划与资金筹措表的分析评价四、特别说明复习思考题 第十一章 房地产项目财务评价**节 财务评价概述一、财务评价的含义和作用二、财务评价的原则三、财务评价的依据四、财务评价的基本原理五、财务评价的基础数据和基本财务报表六、财务评价指标体系第二节 损益表与静态盈利分析一、一般建设项目损益表二、房地产投资项目损益表第三节 现金流量表与动态盈利分析一、财务现金流量表编制与分析的有关概念二、一般建设项目财务现金流量表的编制与分析三、房地产投资项目财务现金流量表的编制与分析第四节 资金来源与运用表及资金平衡分析一、一般建设项目的资金来源与运用表及资金平衡分析二、房地产投资项目资金来源与运用表第五节 资产负债表及清偿能力分析一、资产负债表的构成和内容二、清偿能力分析第六节 房地产项目投资经济效益的不确定性分析一、盈亏平衡分析二、敏感性分析三、概率分析第七节 财务评价案例案例一：某一般建设项目财务评价案例案例二：某住宅小区房地产项目财务评价案例三：某商业大厦房地产项目财务评价案例复习思考题 第十二章 房地产项目投资风险分析**节 投资风险概述一、风险与投资风险二、投资风险的种类三、投资风险识别四、投资风险的度量五、投资风险评价六、房地产项目投资风险第二节 房地产项目投资风险防范与控制一、投资风险防范策略二、不同阶段的投资风险防范措施三、投资风险分析方法四、投资风险分析过程五、投资风险控制复习思考题 第十三章 房地产项目投资社会评价**节 投资项目社会评价概述一、社会发展与社会发展观二、项目社会评价研究发展概况三、项目社会评价的内涵与特点四、项目社会评价的原则第二节 房地产项目社会评价的主要内容和程序一、房地产项目社会评价的主要内容二、房地产项目周期各阶段社会评价的侧重点三、房地产项目社会评价的程序第三节 房地产项目社会评价指标体系与方法一、房地产项目社会评价指标体系二、房地产项目社会评价的综合评价法三、综合评价方法的应用案例四、房地产项目社会评价的其他方法第四节 社会评价中的成本效益分析法一、房地产项目社会成本效益分析的理论基础二、房地产项目的社会成本效益分析方法三、投资项目的社会成本效益分析程序四、房地产项目社会成本效益分析中的相关指标及其确定五、应用社会成本效益分析方法的相关建议第五节 案例——JG镇拆迁项目社会风险评价一、项目基本情况二、调查过程和方式三、主要研究发现四、评估结论五、相关应对策略及政策建议复习思考题 第十四章 房地产项目投资后评价**节 项目投资后评价概论一、项目投资后评价的内涵二、项目投资后评价的特征三、项目投资后评价的组织第二节 项目投资后评价的内容和评价程序一、世界银行投资贷款项目后评价的主要内容二、项目投资后评价的评价程序第三节 房地产项目投资后评价的内容、指标和评价方法一、房地产项目投资后评价的内容二、房地产项目投资后评价指标三、房地产项目投资后评价的分析方法第四节 案例——HG项目后评价一、项目概况二、项目前期总体策划思路与可行性研究相关结果指标三、项目后评估四、项目后评价结论复习思考题 第十五章 房地产开发项目可行性研究案例案例一 GZ市白云地块项目可行性研究一、项目简述二、项目开发宏观环境分析三、GZ城市总体规划描述四、项目所在地区域环境分析五、项目开发条件分析六、项目开发竞争对手分析七、市场需求分析八、本地块住宅开发市场定位九、项目开发投资分析与财务评价十、项目风险分析十一、项目特征综述、评估结论与建议案例二 GZ市某旧厂改造项目策划与可行性研究一、项目概况二、项目宏观环境分析（略）三、项目所在地区域环境分析（略）四、同类项目案例研究及对本项目的启示（略）五、项目开发条件分析六、项目竞争对手分析七、市场需求分析八、项目整体定位九、项目开发投资分析和财务评价十、项目风险分析及控制十一、项目社会评价（略）十二、项目结论和建议