房地产业转型、升级与创新研究

**章 房地产业转型升级创新的背景 一、宏观背景 (一)高质量发展的要求 (二)消费结构升级的带动 (三)人口结构变化的需求 (四)信息技术的助推 (五)城镇化新格局的引领 二、政策背景 (一)坚持“房住不炒”新定位 (二)坚持“房地产市场调控目标不动摇”新要求 (三)坚持“租购并举”住房新制度 三、行业背景 (一)品质时代到来 (二)服务竞争加剧 (三)资产管理开启 (四)多元业态兴起 第二章 重构房地产业价值链 一、发达国家或地区房地产开发模式特点 (一)美国：以资本运作为主导 (二)新加坡：政府主导和大型开发商主导并存 (三)中国香港地区：房地产以开发企业为主导 二、我国房地产价值链现状 (一)开发以企业全过程主导为主 (二)对象以传统住宅为主 (三)盈利以销售为主 (四)运作以高杠杆、高负债、高周转为主 三、我国房地产价值链重构的探索 (一)多元化——以多元化为方向拓展新领域 (二)服务化——以服务为核心整合资源创造新价值 (三)专业化——以专业化为定位推动房地产开发经营模式创新 (四)金融化——以基金和REITs为突破延展价值链 第三章 开拓房地产新领域 一、拓展细分市场 (一)住宅地产细分：长租公寓 (二)办公地产细分：联合办公 二、补足供给短板 (一)养老地产：适应老龄化加速新趋势 (二)文旅地产：适应深度体验新需求 (三)物流地产：适应线上线下链接需求 三、整合优势资源 (一)城市有机更新 (二)特色小镇 第四章 升级房地产产品和服务 一、房地产产品升级 (一)住宅产品的升级 (二)商业地产的升级 (三)办公地产的升级 二、房地产服务升级 (一)服务升级的趋势 (二)不同领域的服务升级 第五章 优化房地产运营模式 一、开发—销售型和持有——运营型的两种基本模式 (一)两种基本模式适用不同业态 (二)两种基本模式适用不同发展阶段 (三)我国过去以开发一销售为主的房地产模式由特殊国情决定 (四)逐步向持有一运营模式转变是必然趋势 二、轻资产运营模式 (一)轻资产模式的主要类型 (二)品牌输出与轻资产模式 (三)轻资产运营模式可能存在的风险分析 三、重资产运营模式 (一)重资产模式的主要类型 (二)重资产模式可能存在的风险分析 四、因企因时制宜选择轻重资产运营模式 (一)不同阶段采取不同的轻重模式 (二)不同企业采用不同的轻重模式及比例 (三)不同业态采用不同的轻重模式及比例 (四)结合不同的业态以及轻重模式选择不同管控策略 五、通过资产管理提升价值 (一)资产管理本质是从投一融一管一退的角度进行运营管理 (二)资产管理核心在于投资选择以及价值提升 第六章 创新房地产投融资方式 一、房地产转型过程中与金融日益融合 (一)部分房地产企业加快在金融领域的布局 (二)部分险资企业深度参与房地产的股权投资 二、房地产转型需要金融创新支持 (一)传统企业开拓转型业务能够利用原有融资渠道 (二)创业型企业开展转型创新业务多以VC和PE融资为主 (三)金融支持房地产转型重点是发展股权投资基金和资产证券化以形成投资闭环模式 三、充分发挥房地产基金股权投资的支持作用 (一)房地产转型发展尤其需要股权投资的支持 (二)房地产股权投资基金应更多发挥股权投资作用 (三)房地产股权投资基金案例 四、推进REITs等资产证券化方式为股权投资提供新的退出通道 (一)REITs是持有经营}生物业的重要金融工具 (二)cMBs／cMBN是商业地产的重要融资工具 (三)收益权资产证券化是租赁物业轻资产运营的可行方式 五、房地产转型中投融资创新要符合新金融监管政策要求 (一)以去杠杆为核心严控房地产金融风险 (二)房地产融资创新要符合金融监管方向 第七章 上市房地产企业转型研究 一、分析思路和选取依据 (一)分析思路 (二)选取依据 (三)研究方法 (四)基本情况 二、上市房地产企业样本转型特征 (一)以资产为整体，重视运营管理 (二)以需求为引领，重视服务提供 (三)以产业为核心，重视跨界融合 (四)以多元化为导向，重视领域拓展 三、重点领域的发展态势分析 (一)物业持有与运营规模持续扩大 (二)消费服务领域加快探索新模式 (三)产业链整合不断开拓新空间 (四)金融投资创新支持拓展新领域 四、房地产企业转型应对策略 (一)重视前期研究储备 (二)因企选取转型领域 (三)提升运营专业能力 (四)强化资源有效整合 (五)探索新型金融支持 (六)重视转型风险评估 (七)积极利用政策红利