房市

总 论 / 1 宏观大论：中国特色社会主义，中国特色的房地产 **章 中国的房地产市场是不完全市场 / 3 中国的房地产市场化程度还比较低，房地产金融不发达。中国房地产市场的供给端和需求端都会受到政府政策的影响和调控。政府的政策调控是中国房地产市场必不可少的一环， 是中国房地产市场保持稳定的关键。 第二章 中国房地产调控的本质 / 11 中国房产的价格不是完全由市场来决定的，政府的调控起到了很大的作用。影响中国房地产市场的因素主要有四个：国家基本制度、宏观经济政策、微观经济政策、市场中的供求关系。中国政府对房地产调控的本质是通过宏观经济政策和微观经济政策的共同作用，用“ 看得见的手”及时调整市场供求，优化资源配置，稳定市场，稳定价格。 第三章 中国房地产买的是国情、国运 / 17 要研究中国的房地产市场，除了研究中国经济发展和政府政策之外，还需要了解中国的国情。了解国情是关键，国情才是决定资产价格*核心、*重要的因素，而国运则决定了中国房地产发展的趋势和走向。 第四章 中国的房地产不可用他国模式解释 / 24 中国的房地产市场有自己独特的运行规律，一定要结合中国的实际国情来看待中国的房地产业，不可因为中国房地产市场同别国有一定的相似性就用他国模式来解释中国房地产市场的运行情况。 第五章 中国的城市化进程是关键 / 34 中国处于城市化的发展阶段，城市化还远远没有达到饱和状态，农业人口不断转变为城市人口，从农村迁徙到城市。随着城市化的不断推进，中国的房地产市场还有着巨大的潜在需求，城市化进程是推动中国房地产业发展的关键所在。 第六章 中国的房地产业不能用简单的租售比衡量 / 41 在判断中国的房地产市场时，要综合各个方面进行分析，不能仅凭租售比这一简单的指标来判断。 微观小论：购房者需要具备的基本素质 **章 户 型 / 47 好的户型不但适宜居住，还可使房产升值更快。我建议大家*好选择平层并且南北通透的户型，以保证房子光照充足， 通风良好。 第二章 楼 层 / 58 在现实中，其实是没有*佳楼层的，房地产项目的周边环境、小区景观以及楼号布局，都会影响楼层的好坏，因此大家在挑选楼层时一定要根据现实状况，结合自身需求进行挑选。 第三章 朝 向 / 63 朝向对房子的采光、通风、噪音、节能等方面都会产生一定的影响。房子*好的朝向是坐北朝南，但是在具体购房时，房子并非一定要朝正南，正南偏东、偏西15—30度都是可以的。 第四章 容积率 / 67 容积率是指一个小区的地上总建筑面积与用地面积的比率。对于开发商来说，容积率决定地价成本在房屋中所占比例； 对于住户来说，容积率直接涉及居住的舒适度。容积率越低， 居住的舒适度越高，反之；舒适度越低。 第五章 得房率 / 70 得房率是指可使用的房屋面积与建筑面积之比。一般来说， 得房率越高，住户所能够支配的面积越大，但并不是得房率越高越好。一般多层建筑的得房率在88% 左右，高层建筑的得房率在72%左右，而办公楼的得房率在55%左右。 第六章 绿化率 / 73 房地产商所说的绿化率其实是一个不准确、不规范的用词，绿化率准确的提法应为“ 绿化覆盖率”。法律法规中明确规定， 衡量楼盘绿化状况的标准是绿地率而不是绿化率，绿地率的计算要比绿化率严格很多，所以绿化率一般会比绿地率高。 第七章 楼间距 / 76 楼间距是指同一个小区两栋相邻楼之间的距离。楼间距对房子的采光、通风都有很大影响。按照国家规定，可以用楼高∶楼间距＝ 1∶1 . 2 的比值来计算楼间距。在挑选房屋时， 购房者一定要注意楼间距是否合适。 第八章 认清楼体结构 / 78 楼体结构是指建筑所用材料，是房屋质量的重要体现。楼体结构主要分为砖木结构、砖混结构、钢筋混凝土结构以及钢结构等。 第九章 塔楼、板楼、洋房，你真的分得清 / 83 塔楼是指外观像塔的楼型，塔楼平面的长度和宽度大致相同； 板楼是东西长、南北短的住宅建筑，整个外观给人的感觉就是一块巨型平板一样的建筑住宅楼；洋房是11 层以下的多层板式建筑，是板房中的标准板房。 第十章 房子的种类 / 86 根据不同的性质，房屋有着不同的分类。购房者在买房时， 特别是在买二手房时，一定要弄清楚房屋的性质，辨别好哪些房可以买，哪些房不能买。 第十一章 期房和现房 / 95 期房是指开发商从取得商品房预售许可证始至取得房地产权证期间销售的商品房；现房是指购房者在购房时，可以即买即住，并且开发商已办妥所售房屋大产权证的商品房。购房者在购买期房时一定要查看开发商的“五证”，特别是《商品房销售(预售)许可证》。 第十二章 “五证一书”公示 / 100 购房者在买房时除了注重房子本身的质量，还要检查房地产商是否取得了相关部门的批准文件，包括《建设用地规划许可证》《国有土地使用证》《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》《商品房销售(预售)许可证》以及《房地产开发资质证书》。 第十三章 怎样购买二手房 / 103 虽然中国现在一手房市场的体量远远大于二手房市场，但是随着城市化进程加快，中国的二手房市场必将壮大。购房者在购买二手房时，要学会和中介打交道，要了解清楚二手房的购房流程以及合同签署等重要事项。 应该买什么样的房子 **章 小区区位因素是关键 / 115 购房者在买房时不仅要分析房子本身的价值，还要综合房子所处的区域，以及周边环境加以分析。市中心的房子和郊区的房子，售价可谓天差地别。这不是因为房子本身的价值不同，而是房子所在的区位不同。 第二章 分清购房的消费需求和投资需求 / 119 如果现有的资金只够买一套住房，那么这套房更应该是投资品，而不是消费品，这样才能保证资产的升值。购房者在买房时，一定要把购房的消费需求和投资需求分开。特别是在资金有限的情况下，购房者更要注重房产的投资属性，而不是消费属性。 第三章 城市的板块轮动理论 / 129 城市不同区域之间的发展都存在强弱变化，这些变化莫过于三种：**种是由盛转衰，第二种是由贫转富，第三种是一直繁荣。购房者一定要在某个地区处于上升阶段时，入手当地房产，如此才能保证资产收益的*大化。 第四章 房屋的潜在购买力 / 142 房屋的购买力是指房屋潜在的购买需求，当房产再次出售时， 将来购买的人越多，房屋的潜在需求量就越大，那房屋升值的潜力也就越大。 第五章 商住两用房怎么样 / 152 商住两用房是指既可以居住，又可以注册公司办公的房子。虽然中国各地对商住房的政策有所不同，但是商住房具有总价低、位置好等优势，依然是市场上的刚需品。此外，限购也只是一时的，肯定不会永久限购，特别是一线城市的小商住房一定是住宅有力的补充品。 第六章 小产权房该不该买 / 159 对于小产权房，政府的政策只可能会越来越严格，而不会放松， 尽管政府之后可能会通过一些措施来解决小产权房的产权问题， 但是肯定会严格控制这类房产的交易。因此，虽然小产权房总价便宜，但对于其面对的风险来说，我是不建议购买的。 第七章 学区房究竟如何 / 165 中国的城市在小学入学政策上采取的是就近免试入学。目前，中国一线城市的学区房炙手可热。总的来说，学区房的投资潜力很大，但是购买者在购买学区房时一定要注意关注当地的入学政策以及学校自己的“ 土政策”，仔细研究后，方可购买。 踩准房地产节奏，做好高抛低吸 **章 房价波动的规律 / 183 房价会围绕着一条呈45 度向上倾斜的直线上下波动，纵坐标是价格，横坐标是时间。这个也是我们通常所说的价值规律， 即价格围绕价值上下波动。在波峰的时候，极可能是国家出台了一些宽松的政策，使得房价上涨；而在波谷的时候，可能是国家对房地产市场有所限制。 第二章 影响房价变动的因素 / 186 影响房价的因素分为长期因素、中期因素和短期因素三类。其中，影响房价的长期因素是需求和经济，中期因素是土地供给，短期因素是政策和预期。购房者在购房时一定要综合分析以上三个因素，从而判断房地产市场的发展趋势。 第三章 怎么判断房价的低点 / 191 想要判断房价是否位于低点，可从以下三个方面进行分析： **，通过分析长期 因素及中期因素，判断城市房价的走势； 第二，通过分析短期因素，预测房价未来短期的发展趋势； 第三，通过数据分析，对市场的低点进行进一步佐证。 热点城市地产状况分析 **章 一线城市 / 201 一、北京 / 201 二、上海 / 202 三、广州 / 203 四、深圳 / 204 第二章 三大城市群 / 207 一、京津冀城市群 / 208 二、长江三角洲城市群 / 216 三、珠江三角洲城市群 / 227 第三章 二线热点城市分析 / 235 一、厦门 / 235 二、青岛 / 236 三、三亚 / 237 四、海口 / 238 五、济南 / 239 六、郑州 / 240 七、武汉 / 241 八、重庆 / 241 九、成都 / 242 十、昆明 / 243 十一、西双版纳 / 244