城市更新法律实务:拆除重建类城市更新操作指引

**章总论/001
**节.城市更新的法律概念 /001
一、城市更新的法律含义/ 001
二、城市更新概念在深圳市的发展过程/ 005
第二节深圳市城市 化进程与土地规划管理政策历史沿革/ 008
一、深圳市城市化的历史概述/008
二、深圳市土地规划管理政策沿革/ 016
第三节拆除重 建类城市更新项目主体间法律关系总述 /038
城市更新中的法律关系简析/ 038
二、拆除重建类城市更新中的行政法律关系1 039
三、拆除重建类城市更新中的民事法律关系1044
第四节深圳市城市更新法规政策概况/048
一、《更新办法》及《更新办法实施细则》/ 048
二、深圳市现行棚户区改造政策简介/ 052
三、对完善深圳市城市更新立法的思考和建议/060
第五节城市更新 与依法行政/ 071
一、城市更新行政决策法治化/ 071
二、城市更新行政审批合规化的基本要求/ 073
三、城市更新政府行政处罚合法化/ 078

第二章拆除重建类城市更新-般程序概要/ 083
**节城市更新单元计划审批/ 083
一、更新单元计划申报应符合的申报情形/ 083
二、更新单元计划申报要划定拆除范围/084
三、更新单元计划的申报要有明确的申报主体/ 086
四、更新单元计划申报要有符合条件的更新意愿/ 087
五、更新单元计划申报应有明确的更新方向及符合规定的开发强度/ 088
六、城市更新单元计划的审批程序/ 088
七、已批准的更新单元计划的效力/ 093
八、更新单元计划的调整程序/ 093
九、更新单元计划的调出程序/ 094
十、相关问题探讨/ 095
第二节土地、 建筑物权属认定/ 097
一、土地、建筑物权属认定的含义/ 097
二、土地、建筑物权属认定程序/ 098
三、救济问题/ 098
第三节土地信息核查/ 100
一、土地信息核查的含义/ 100
二、土地信息核查程序/ 101
三、救济问题/ 101
第四节历史用地处置 / 102
一、历史用地处置的含义/ 102
二、历史用地处置程序/ 103
三、救济问题 /104
第五节城市更新单元规划申批 / 105
一、编制更新单元规划/ 105
二、更新单元规划审批程序/ 106
三、城市更新单元规划的效力/ 108

四、已批准的城市更新单元规划是否具有可诉性/ 109
第六节实施 主体确认/ 110
一、单一主体的形成方式1 110
二、实施主体的确认/112.
第七节建筑物拆除 及房地产权属证书注销/ 114
一、建筑物拆除的流程/ 115
二、房地产权属证书注销/ 116
第八节项目用地审批 / 118
一、用地审批/ 118
二、报批程序及材料要求/ 119
三、贡献用地移交人库/ 119
四、土地使用权出让/ 120
五、地价计收/ 120
第九节更新项目报建 / 121
一、建设工程规划许可/ 121
二、建设工程施工许可/ 121
三、项目报建第三方服务/ 122
四、开发建设/ 122
第十节城市更新项目监管 / 122
一、履约监管/ 123
二、保障性住房的配建与交付/ 123
三、城市基础设施、公共服务设施及配套设施的建设与移交/124
四、产业监管/ 125
五、资金监管/ 126
第十一节项目竣工验收 1 127
一、规划验收/ 127
二、竣工验收备案/ 127
三、预售/128
第十二节不动产权属登记 / 128

第三章城市更新项目实施的重点法律问题/ 129
**节土地及建筑物核查处理/ 129
一、历史遗留违法用地处理/ 129
二、特殊用地处理/ 131
三、历史遗留违法建筑处理/ 138
四、土地及建筑物核查汇总/ 144
五、建筑物拆除与不动产权属证书注销/ 149
第二节集体用地交易监管 / 152
一、市、区集体用地交易监管政策梳理/ 153
二、集体用地交易监管过程中的民主决策程序/ 166
三、结语/173
第三节搬迁安置补偿 / 174
一、搬迁补偿前期调查准备/ 174
二、搬迁补偿策略和补偿方案制订/ 182
三、搬迁补偿安置谈判和“钉子户”问题的应对/ 190
四、《搬迁补偿安置协议》的重点条款解析/ 193
五、《搬迁补偿安置协议》的履行及违约救济/ 198
六、搬迁补偿安置工作的制度性缺失和完善建议/203
第四章城市更新项目并购 / 211
**节城市更新项目并购概述 /211
一、并购/211
二、房地产项目并购一般模式/ 211
三、城市更新语境下的并购/ 221
第二节城市更新项目并购模式 / 222
一、城市更新股权并购模式/ 223
二、城市更新项目资产并购模式/ 225
三、城市更新项目权益并购模式/ 227
第三节城市更新并购尽职调查 / 228
一、不同并购模式下尽职调查的侧重点/ 229
二、调查项目用地及地上建筑物现状/ 230
三、调查拟并购城市更新项目的申报及审批情况/239
四、调查项目搬迁补偿安置情况/ 241
五、调查项目相关合作协议的签署及履行情况/244
六、调查目标公司情况/245
七、其他需要调查的内容/ 246
第四节城市更新项 目并购与合作法律文件设计/ 246
一、资产并购模式下的合同条款设置/ 247
二、股权并购模式下的合同条款设置1 250
三、权益并购模式下的合同条款设置/ 253
第五章城市更新项目 融资之法律问题研究/ 256
**节城市更新项目融资概述/ 256
一、概述/256
二、城市更新项目融资的主要特征/256
三、城市更新资产端中的参与主体及法律关系分析/ 258
四、城市更新资产端主要环节的法律意义/ 265
五、对现有城市更新模式中权利(权力)变动的思考/ 266
六、城市更新项目融资中的常见问题及应对/ 268 .
第二节融资路径之信托计划 / 270
一、案例背景/ 271
二、交易流程及交易要素/ 271
三、交易结构设计和交易流程分析/ 272
四、重点法律问题/ 274
五、风控提示及防范建议/ 276
第三节融资路径之 私募基金/ 277
一、案例基本情况及交易结构/ 278
二、重点法律问题/ 279
三、风险提示及防范建议/ 283
第四节融资增信措施之委托代建 / 284
一、案例基本情况/ 285
二、交易结构设计和交易流程分析/ 285
三、重点法律问题/ 287
四、风险提示及防范建议/ 293
第五节融资增 信措施之非典型担保/ 293
一、案例基本情况/ 294
二、交易结构图1294
三、重点法律问题/ 295
四、风险提示及防范建议/ 303
第六节融资增 信措施之跨境担保/ 303
案例基本情况/303.
二、交易结构及流程分析/ 304
三、重点法律问题/ 304
四、风险提示及防范建议/ 309
第七节融资资 金退出路径分析/ 310
一、退出路径概述/ 310
二、交易结构/ 310
三、重点法律问题/ 311
四、风险提示及防范建议/ 315
第八节投后管理 和风险处置/ 316
一、监管环境变化对交易结构的影响/ 316
二、融资人的实际控制人变更对履约能力的影响/ 316
三、城市更新融资中债权违约的风险管理/ 317
四、抵押物的持续管理及追加增信措施/318
五、履约沟通的沟通记录管理/ 319
六、提前从诉讼角度审视项目风险/319
第六章城市更新争议的解决 / 321
**节城市更新争议概述 / 321
一、城市更新争议的概念/ 321
二、城市更新争议的种类/ 321
第二节城市更新争议的现状 及趋势/ 322
一、城市更新争议的现状与特征/ 322
二、城市更新争议发展趋势/ 325
第三节引发城市更新争议的主要原因 / 328
一、项目原权利人违约/ 328
二、项目公司股权转让合同中税负条款约定不明/329
三、交易文件瑕疵/ 331
四、无法形成单一主体/ 332
五、购置无证房产盲目进行城市更新/ 334
六、项目公司转让过程中隐藏债务未充分披露/ 335
七、政府未子审批或审批结果未达合同目的/ 336
八、搬迁谈判陷入长期困局/ 337
九、开发商批量购买拟更新区城非流通房产/338
第四节常 见城市更新争议类型及裁判要旨/ 339
一、合同效力纠纷/ 339
二、违约纠纷/ 342
三、确权纠纷/ 359
四、房屋搬迁补偿安置纠纷/ 365
五、房屋租赁纠纷/ 370
后记/373