21世纪中国高校法学系列教材民法(第五版)(21世纪中国高校法学系列教材)

　　《民法（第五版）/21世纪中国高校法学系列教材》：　　（二）管理权的内容　　在管理权中，业主享有以下权利：（1）业主可以设立业主大会，选举业主委员会（《民法典》第277条）；（2）表决权，即有权参加管理团体大会，就大会讨论的事项享有投票表决权；（3）参与订立规约权，即有权参加管理团体大会，参与订立规约；（4）选举与解任管理人的权利；（5）请求权，即对公共管理事项及共同收益的应得份额享有请求权。对此，《民法典》第287条规定，业主对建设单位、物业服务企业或者其他管理人以及其他业主侵害自己合法权益的行为，有权请求其承担民事责任。　　在管理权中，业主负有以下义务：（1）应当遵守法律、法规以及管理规约，相关行为应当符合节约资源、保护生态环境的要求。对于物业服务企业或者其他管理人执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，业主应当依法予以配合（《民法典》第286条第1款）。（2）执行管理团体会议所作决议的义务。（3）接受管理人管理的义务。业主作为管理团体的一名成员，须接受管理人的管理。依据《民法典》第286条第2款、第3款的规定，业主大会或者业主委员会，对任意弃置垃圾、排放污染物或者噪声、违反规定饲养动物、违章搭建、侵占通道、拒付物业费等损害他人合法权益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求行为人停止侵害、排除妨碍、消除危险、恢复原状、赔偿损失。业主或者其他行为人拒不履行相关义务的，有关当事人可以向有关行政主管部门报告或者投诉，有关行政主管部门应当依法处理。　　（三）区分所有建筑物的管理　　区分所有建筑物的管理是指为维持区分所有建筑物的物理机能，并充分发挥其社会的、经济的机能，而对之所为的一切经营活动，包括物的管理与人的管理。所谓物的管理，是指对建筑物及其附属设施的保存、改良、利用乃至处分等所为的物理的管理，原则上仅限于建筑物的共有部分，专有部分不包括在内。所谓人的管理，是指对业主群居生活关系所为的管理，其对象不以业主的行为为限，凡出入区分所有建筑物的人的行为均应纳入，其内容包括对建筑物不当毁损行为、不当使用行为的管理以及对生活妨害行为的管理等。　　1.管理机构　　管理机构是指业主为了维护建筑物各部分的机能，解决彼此间的纷争，进而维护共同生活秩序及共同利益而设立的机构。依据《民法典》第277条的规定，业主的管理机构包括业主大会和业主委员会。　　业主大会是区分所有建筑物管理的*高决策机构，其活动方式是举行会议、作出决议，对外代表该建筑物的全体业主，对内对建筑物的管理作出决策。依据《民法典》第278条的规定，下列事项由业主共同决定：（1）制定和修改业主大会议事规则；（2）制定和修改管理规约；（3）选举业主委员会或者更换业主委员会成员；（4）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；（5）使用建筑物及其附属设施的维修资金；（6）筹集建筑物及其附属设施的维修资金；（7）改建、重建建筑物及其附属设施；（8）改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；（9）有关共有和共同管理权利的其他重大事项。业主共同决定事项，应当由专有部分面积占比2/3以上的业主且人数占比2/3以上的业主参与表决。决定上述第6项至第8项规定的事项，应当经参与表决专有部分面积占比3/4以上的业主且参与表决人数3/4以上的业主同意。决定上述其他事项，应当经参与表决专有部分面积过半数的业主且参与表决人数过半数的业主同意。　　业主委员会是业主大会的执行机构，可以按照业主大会的议事规则以及业主大会的授权，召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况，按照业主大会会议选定物业管理人，代表业主与之签订物业服务合同，监督业主规约的实施以及行使业主大会赋予的其他职责。　　依据《民法典》第280条的规定，业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有法律约束力。业主大会或者业主委员会作出的决定侵害业主合法权益的，受侵害的业主可以请求人民法院予以撤销。依据《区分所有权解释》第15条的规定，业主或者其他行为人违反法律、法规、国家相关强制性标准、管理规约，或者违反业主大会、业主委员会依法作出的决定，实施下列行为的，可以认定为其他“损害他人合法权益的行为”：（1）损害房屋承重结构，损害或者违章使用电力、燃气、消防设施，在建筑物内放置危险、放射性物品等危及建筑物安全或者妨碍建筑物正常使用；（2）违反规定破坏、改变建筑物外墙面的形状、颜色等损害建筑物外观；（3）违反规定进行房屋装饰装修；（4）违章加建、改建，侵占、挖掘公共通道、道路、场地或者其他共有部分。　　2.区分所有建筑物及其附属设施的管理　　依据《民法典》第284条和第285条的规定，业主可以自行管理建筑物及其附属设施，也可以委托物业服务企业或者其他管理人管理；对建设单位聘请的物业服务企业或者其他管理人，业主有权依法更换。物业服务企业或者其他管理人根据业主的委托，管理建筑区划内的建筑物及其附属设施，接受业主的监督，并及时答复业主对物业服务情况提出的询问。物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。物业服务企业或者其他管理人应当执行政府依法实施的应急处置措施和其他管理措施，积极配合开展相关工作。依据《民法典》的规定，建筑物及其附属设施的维修资金，属于业主共有。经业主共同决定，可以用于电梯、屋顶、外墙、无障碍设施等共有部分的维修、更新和改造。建筑物及其附属设施的维修资金的筹集、使用情况应当定期公布。紧急情况下需要维修建筑物及其附属设施的，业主大会或者业主委员会可以依法申请使用建筑物及其附属设施的维修资金（第281条）。建设单位、物业服务企业或者其他管理人等利用业主的共有部分产生的收入，在扣除合理成本之后，属于业主共有（第282条）。建筑物及其附属设施的费用分摊、收益分配等事项，有约定的，按照约定；没有约定或者约定不明确的，按照业主专有部分面积所占比例确定（第283条）。　　……