10.中华人民共和国城市房地产管理法注解与配套(第五版)

十一届三中全会以来，特别是我国进行城镇国有土地使用制度的改革和房地产综合开发建设体制改革以来，房地产业迅速崛起。同时，房地产业也出现了一些问题，有的还比较严重。要从根本上解决这些存在的问题，必须通过法律的形式规范房地产市场行为，所以在客观上要求用法律加以规范、引导、推动和保障。 在这种背景下，《中华人民共和国城市房地产管理法》(以下简称《房地产管理法》)应运而生。1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过，同日中华人民共和国主席第29号令公布，自1995年1月1日起施行。《房地产管理法》共有七章72条，《中华人民共和国物权法》出台之后，为了体现物权法精神，与其的适用相配合，2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议决定对《房地产管理法》作出修改：在**章“总则”中增加一条，作为第6条：“为了公共利益的需要，国家可以征收国有土地上单位和个人的房屋，并依法给予拆迁补偿，维护被征收人的合法权益；征收个人住宅的，还应当保障被征收人的居住条件。具体办法由国务院规定。”此后，2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议通过的《全国人民代表大会常务委员会关于修改部分法律的决定》又对《房地产管理法》第9条和第71条进行了修改。 《房地产管理法》规范的主要内容包括：房地产开发用地的取得；房地产开发的基本原则、开发土地期限、开发项目设计和施工；房地产价格、房地产转让及其方式；商品房预售及其条件；房地产抵押及抵押登记、抵押物范围；房屋租赁以及房屋租赁的特别规定；房地产中介服务机构的设立；房地产权属登记和房地产权属证书；房地产违法行为及其相应处罚以及关于商品房买卖合同和涉及国有土地使用权合同等。为更方便地了解、适用该法，对其大体框架作如下简述： **章，总则。阐明《房地产管理法》的立法目的、适用范围、调整对象和一般原则，规定国务院建设行政主管部门和土地管理部门依照国务院规定的职权划分，各司其职，密切配合，管理全国房地产工作。地方的管理机构设置及其职权，由省、自治区、直辖市人民政府确定。 第二章，房地产开发用地。在**节中，对土地使用权出让的方式、程序、土地用途及使用年限的确定与改变，土地使用权出让金的收缴与用途，土地使用权的终止与收回等分别作了规定；并明确规定城市规划区内集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让。第二节对土地使用权的划拨原则以及对象作了规定。此外，《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》、《协议出让国有土地使用权规定》等法规对房地产开发用地作了更具体的规定。 第三章，房地产开发。对房地产开发必须遵守的方针、原则、 时间要求，房地产开发企业的设立程序，必须具备的条件等作了规定。《城市房地产开发经营管理条例》则相应地作了更细致的规定。 第四章，房地产交易。对房地产的转让、抵押，房地产价格评估和成交价格申报，商品房预售和房屋租赁，中介服务机构的开业条件等作了规定。与此相配套适用的法规有《城市房地产转让管理规定》、《城市商品房预售管理办法》、《城市房地产抵押管理办法》、《商品房屋租赁管理办法》等，这些法规与《房地产管理法》相配合，对房地产交易行为的规范起着不可或缺的作用。 第五章，房地产权属登记管理。规定对土地使用权和房屋所有权实行登记发证制度。新颁布的《土地登记办法》和《房屋登记办法》对此也进行了更具可操作性的规定，并且使房地产的登记管理制度与我国物权法律制度相关规定协调一致。 第六章，法律责任。规定了违反本法第11、12、30、39、40、45、58条的法律责任，以及非法向房地产开发企业收费，管理部门玩忽职守、滥用职权、索贿、受贿的法律责任。 第七章，附则。规定在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照该法执行。 此外，《中华人民共和国民法典》(以下简称《民法典》)、《中华人民共和国土地管理法》(以下简称《土地管理法》)等法律，《不动产登记暂行条例》、《房地产经纪管理办法》、《确定土地所有权和使用权的若干规定》、《闲置土地处置办法》等行政法规、部门规章以及*高人民法院相关的司法解释也对房地产的取得、转让、登记、担保等有关问题作了规定。因此，要了解房地产法律制度，预防房地产法律问题，解决房地产法律纠纷，理解这些规定是必经之途，而本书对《房地产管理法》以及与其相配套的这些法律、行政法规、部门规章及司法解释的整理则为此提供了简明的指引。 中华人民共和国 城市房地产管理法 (1994年7月5日第八届全国人民代表大会常务委员会第八次会议通过　根据2007年8月30日第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议《关于修改〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》**次修正　根据2009年8月27日第十一届全国人民代表大会常务委员会第十次会议《关于修改部分法律的决定》第二次修正　根据2019年8月26日第十三届全国人民代表大会常务委员会第十二次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉、〈中华人民共和国城市房地产管理法〉的决定》第三次修正) 目　　录 **章　总　　则 第二章　房地产开发用地 **节　土地使用权出让 第二节　土地使用权划拨 第三章　房地产开发 第四章　房地产交易 **节　一般规定 第二节　房地产转让 第三节　房地产抵押 第四节　房屋租赁 第五节　中介服务机构 第五章　房地产权属登记管理 第六章　法律责任 第七章　附　　则 **章　总　　则 **条　【立法宗旨】[1]为了加强对城市房地产的管理，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产业的健康发展，制定本法。 第二条　【适用范围】在中华人民共和国城市规划区国有土地(以下简称国有土地)范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、房地产交易，实施房地产管理，应当遵守本法。 本法所称房屋，是指土地上的房屋等建筑物及构筑物。 本法所称房地产开发，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。 本法所称房地产交易，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。 注 解 《房地产管理法》[2]的调整范围涉及以下几个方面的问题： **，关于“规划区”的问题。 《中华人民共和国城乡规划法》(以下简称《城乡规划法》)第2条规定，本法所称规划区，是指城市、镇和村庄的建成区以及因城乡建设和发展需要，必须实行规划控制的区域。规划区的具体范围由有关人民政府在组织编制的城市总体规划、镇总体规划、乡规划和村庄规划中，根据城乡经济社会发展水平和统筹城乡发展的需要划定。可见，“规划区”实际上是一个由人民政府划定的区域。 第二，关于“国有土地”的问题。 首先，“国有土地”的范围问题。我国实行的是土地的社会主义公有制，即土地分别属于全民所有和劳动群众集体所有。全民所有的土地，又称为国有土地。国有土地的范围，包括三个方面：一是城市市区的土地。《中华人民共和国宪法》(以下简称《宪法》)第10条第1款和《民法典》第249条中规定，城市的土地属于国家所有。《土地管理法》第9条第1款则进一步明确规定，城市市区的土地属于国家所有。因此，城市市区的土地，是国家土地的一部分。二是法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地。《宪法》第10条第2款和《土地管理法》第9条第2款中都规定，农村和城市郊区的土地，除由法律规定属于国家所有的以外，属于农民集体所有。《民法典》第249条则明确规定，法律规定属于国家所有的农村和城市郊区的土地，属于国家所有。这表明，在农村和城市郊区的土地中，有一部分是由法律规定属于国家所有的。三是国家依法征收的土地。《宪法》第10条和《土地管理法》第2条中都规定，国家为了公共利益的需要，可以依法对土地实行征收或征用并给予补偿。这表明，国有土地中的一部分是国家通过征收权取得的。 其次，城市规划区外的“国有土地”问题。如前所述，国有土地是由三部分组成的。但从地域上来分，国有土地又可分成两类：一类是在城市规划区范围内；另一类在城市规划区外。按照本条的规定，本法只管城市规划区内的国有土地，第72条又规定：在城市规划区外的国有土地范围内取得房地产开发用地的土地使用权，从事房地产开发、交易活动以及实施房地产管理，参照本法执行。由于房地产市场本身并不因为在城市规划区内或者是在城市规划区外而具有不同的性质，所以即使在城市规划区外从事房地产的，也要参照本法的规定执行。 *后，城市规划区内的“集体土地”问题。“城市市区”的土地属于国家所有，但是，“城市规划区”不等于“城市市区”，因为“城市规划区”实际上是一个由人民政府划定的区域，也就是说，在“城市规划区内”，也有“集体所有土地”。这样就产生了城市规划区内的集体所有的土地是否适用本法的问题。按照本条的规定，本法只适用于城市规划区内的国有土地。因此，城市规划区内的集体土地，不适用于本法。本法第9条规定：“城市规划区内的集体所有的土地，经依法征收转为国有土地后，该幅国有土地的使用权方可有偿出让，但法律另有规定的除外。”即，在城市规划区内的集体土地，不能直接进行房地产的开发、交易，只有依法征收成为国有土地后，才可进行房地产的开发、交易等。 第三，关于“房地产开发”和“房地产交易”的问题。 所谓“房地产开发”，是指在依据本法取得国有土地使用权的土地上进行基础设施、房屋建设的行为。因此，只要在城市规划区的国有土地范围内取得土地使用权并用于房地产开发活动的，必须遵守本法。 所谓“房地产交易”，按照本条第4款的规定，包括房地产转让、房地产抵押和房屋租赁。其中，房地产转让，是指房地产权利人通过买卖、赠与或者其他合法方式将其房地产转移给他人的行为；房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为；房屋租赁，是指房屋所有权人作为出租人将其房屋出租给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。只要在城市规划区国有土地范围内取得土地使用权进行房地产交易的，必须遵守本法。 配 套 《城乡规划法》第2条；《宪法》第10条；《民法典》第249条；《土地管理法》第2、9条 ...... [1]条文主旨为编者所加，下同。 [2]为便于阅读，本书中相关法律文件标题中的“中华人民共和国”字样都予以省略。