物业管理概论

　　《物业管理概论》：　　4.2.1 物业管理前期介入的含义　　1.物业开发建设存在的主要问题　　在物业开发建设和销售过程中，建设项目由于多种原因往往会存在一些问题，主要表现在以下几方面。　　**，物业规划设计和施工安装存在问题，如设备配置不当、停车位不足、物业工程质量缺陷等。　　第二，建设单位不按规定提供物业管理的基础条件，如管理用房、物业档案资料缺漏等。　　第三，工程质量保修和工程遗留问题处理不及时。　　第四，建设单位从自身的利益考虑，将部分开发建设的责任和义务转嫁给物业服务企业承担。　　第五，建设单位在售房时向业主做出不合理承诺，使物业服务企业承担不合理的责任等。　　2.物业管理前期介入的概念　　房地产开发包括决策立项（市场调查、可行性论证、项目选址以及申请立项等），前期准备（规划设计、方案报批、工程勘察、土地征用和拆迁安置、办理开工手续和施工准备），施工建设，竣工验收和营销等五个阶段。　　物业管理前期介入是指物业服务企业在正式接管物业之前，从业主、物业使用人和物业管理的角度对物业的整体布局、功能规划、楼宇设计、材料选用、设备选型、设施配套、管线布置、房屋租赁经营、施工质量、竣工验收等多方面向建设单位提出意见和建议，使物业投入使用后能更好地满足业主与物业使用人的需求，为物业管理创造条件。　　4.2.2 物业管理前期介入的作用　　（1）有利于完善设计细节，提高物业的实用性和便利性　　在物业布局、配套，建筑造型，房屋设计，电力负荷设计，垃圾站点布设，建材选用，供电供水、污水处理、电话、有线电视等的管线铺设，空调排烟孔位预留等方面充分考虑住户生活的安全、舒适与便利，向房地产开发企业提出建设性意见。　　（2）及时发现和处理工程施工和设备安装方面存在的问题，保证施工质量　　（3）为验收接管打下基础　　通过开展前期介入，物业服务企业全面熟悉和掌握了物业的土建结构、管线走向、设施建设、设备安装等情况，有利于缩短验收时间、提高验收质量，便于对发现问题的交接处理。　　（4）为前期物业管理做好准备　　物业服务企业可利用前期介入的机会，逐步开展制订物业管理方案和各项规章制度，进行机构设计、招聘人员、实施上岗培训等前期物业管理的准备工作，方便物业移交后物业管理各项工作的顺利开展。同时，通过在前期介入过程中与各方的磨合，理顺与环卫、水电、通信、治安、绿化等部门之间的关系，为日后管理建立畅通的沟通渠道，便于日后对物业的管理。　　（5）有助于提高建设单位的开发效益　　前期介入是物业服务企业从物业开发项目的可行性研究开始到项目竣工验收的全程介入，建设单位可以得到物业服务企业的专业支持，开发出市场定位准确、功能使用考虑周全、业主满意的物业，促使物业的销售。同时建设单位还可以通过引入高水平的物业管理咨询提升自身的品牌。　　此外，开展前期介入还有利于降低房地产开发企业投资的风险，有利于物业服务企业工程技术人员的培养。　　4.2.3 物业管理前期介入的工作内容与实施　　在物业管理前期介入阶段，物业服务企业的工作内容大致可以归纳为以下几个方面。　　1.立项决策阶段的介入　　房地产开发的**个阶段是立项决策，解决开发什么、能否开发的问题。这首先需要对市场进行调查分析，物业管理人员所提供的关于该项目的市场定位，潜在业主的构成、需求以及消费水平，周边物业管理概况及日后的物业管理内容、管理标准及成本、利润预算等方面的意见有着重要的参考价值，对正确进行项目的可行性分析及降低决策的风险起着决定的作用。　　2.规划设计阶段的介入　　产品要有竞争力必须要能全面满足客户的需求，对于房地产来说，不仅要重视房屋本身的质量问题，更应该考虑服务的使用功能、小区的合理布局、建筑的造型、建材的选用、室外的环境、居住的安全舒适、生活的方便等。这就要求在规划设计阶段，物业服务企业根据已往的管理经验和日后实施物业管理的需要，针对规划设计中的种种问题和缺陷提出自己的意见和建议。　　……