中国房地产代建行业发展蓝皮书(第二版)

业内*早介入商业代建的房地产企业是绿城，也正是在绿城之后，代建被房地产行业广泛认可，并快速发展。对于绿城来说，商业代建是绿城轻资产战略实现路径，主要以纯收取服务费的商业代建的形式参与代建。而在绿城之后，国内具有品牌影响力的建业、绿地、阳光城等企业纷纷落子纯收取服务费的商业代建项目。2010年9月，绿城集团成立绿城房产建设管理有限公司（以下简称绿城建设）。绿城建设通过“土地资源委托代建”“投资资本委托代建”和“政府安置房委托代建”三大业务模式，旨在全面、全程整合绿城现有管理资源、整合资源并与外部机构开展项目开发合作。绿城建设的成立，意味着项目代建模式**次在国内房地产行业展开。绿城建设（绿城管理前身）自2010年创立以来，其商业模式飞速发展，代建业务呈现高速成长趋势。截至2020年12月，绿城管理旗下受托管理项目296个，总建筑面积超7600万平方米。项目已遍布浙江省内大部分地区，以及浙江省外内蒙古、上海、江苏、安徽、山东、海南、新疆等省、市、自治区。绿城管理以契约形式向委托方提供房地产项目全过程开发管理服务；授权绿城品牌使用，派驻绿城专业团队、执行绿城产品标准、营造绿城产品并通过销售服务体现绿城产品价值，*终导入绿城交付后的物业服务及维保体系。资金管理方面，委托方负责项目开发阶段的全部资金，拥有投资决策权，承担投资风险，享受投资收益。绿城的收益来源于三部分：派驻团队基本管理费、委托开发管理费、项目业绩奖励。派驻团队基本管理费包括管理团队基本工资、社会保险、福利等；委托开发管理费是主要的代建收益来源，收取标准原则上为项目总销售额的3%~5%；项目绩效奖则是根据考核指标给予绿城的项目业绩奖励。四、商业代建模式的特征在我国的房地产行业进入调整阶段的背景下，商业代建模式通过土地资源、资金投资以及开发、建设、后期物业管理开发运营链条上的专业化分工，逐步推进房地产行业的进一步细分，一些拥有良好品牌、技术实力、管理力量及资源整合能力的开发企业，逐步摆脱对资金、土地等资源的过度依赖，获得更多的发展机会。同时投资方在缺乏开发实力的情况下，能收获其应有的回报，有效分散企业和市场风险。从当前商业代建的发展来看，商业代建的特征呈现为以下几点。1.合作双方有机融合，前期委托方的选择、沟通尤为重要我国的商业代建模式有其独特的地方，它不同于国外的管理模式，投资商与开发商并没有完全分离，而是有机融合在一起。因此，其依赖于合作双方认知的一致性、管理人员素质、工程质量以及委托方土地与资金的保障力度等等因素。其中，*重要的是委托方需要具备非常好的资金条件，避免出现资金链断裂，导致工程无法继续，项目的各种抵押贷款无法偿还等问题。作为代建企业，除了在选择委托方时要做好前期调查工作，自身也需制定救急方案。如果是暂时性的资金链问题，可以有专门的过桥基金来补血；如果是无法挽回的资金链断裂，就得有愿意进来接盘、收购项目股权的战略投资方。另外，由于商业代建委托方多样且诉求不同，在确定合作关系前，委托方与代建方必须就开发理念和产品营造的各项标准达成协调一致，以保障项目正常运转。在项目开发建设过程中，双方也需形成较好的沟通机制，一方面，代建方要有财务知情权，确保项目公司账面上的资金能够应付各种可能发生的危机；另一方面，委托方要能充分了解开发情况，确保项目品质、成本符合产品定位。2.代建方强化研发、服务，通过“微笑曲线”两端创造高收益所谓“微笑曲线”是微笑嘴型的一条曲线，两端朝上，微笑曲线中间环节的是制造，其产生的附加值*低；两端分别是研发和营销，在产业链中，附加值更多体现在两端。因此产业未来应朝微笑曲线的两端发展，也就是在左边加强研发创造智慧财产权，在右边加强客户导向的营销与服务。房地产企业从拿地到物业管理，真正能够增值的，一个是产品的规划设计，一个是营销和服务，还有一个是企业品牌。这就是整个房地产开发链条里面产品链条的两端，也就是适用于房地产企业的微笑曲线两端。 图2.3.2 房地产行业“微笑曲线”图资料来源：中指研究院综合整理。房企在根据自身核心优势来定位自己的价值链优势，放弃对土地的投资，而以房屋的设计、提供开发管理人才、销售、物业为核心业务，通过将企业现有资源集中在其具有优势的环节，以此放大企业优势，由委托方负责提供占用资金较多的土地和施工材料，从而借助相应的开发模式创新来把效率放大。也就是通过代建业务，用其相对有限的资源，盘活沉淀的地产“重资产”，达到“用资源换资产、用资产换资本”的杠杆效益，从“微笑曲线”两端盈利。3.委托方多为中小企业，以三四线城市为主，市场风险相对较高企业与企业之间的代建合作，发生在大型房企与中小房企之间的案例较多。通常是土地使用权持有方缺乏资质、资金、技术、品牌、管理能力等要素之一或者几个，无法自行进行项目的开发工作，需要有资质的、有能力的房地产开发企业与其进行合作。而中小企业由于资金能力有限，难以承担一线及部分二线城市高额地价，拿地区域多集中在部分二线及三四线城市。然而，三、四线城市由于城市能级较小，大多缺乏产业支撑，对外来人口的吸纳能力有限，甚至连当地人口都不断外流。在调控政策和市场观望情绪加大的影响下，当地的购房需求进一步萎缩。同时，大量大型房企在一、二线城市政策收紧的形势下，纷纷撤出受限制的城市，转而进军并扎堆三、四线城市，加之当地政府为了拉动GDP增长，大力推动房地产建设，导致房地产的过度开发，脱离了当地的经济、人口和产业发展水平，城市化建设发展与房地产开发出现脱节、导致其风险高于一、二线城市。五、商业代建模式的未来发展趋势中国房地产行业周期性高点已过，正告别粗放式增长，逐步走向成熟，这个转变过程将带来行业洗牌和格局重构。从百强房企的销售额走势来看，从2015年的3.2万亿规模增长到2020年超十万亿市场规模，市场份额从35.1%增长到63.2%，房地产行业集中度在稳步提升，但尚未达到行业寡头垄断的阶段。中小房企仍占据较大的市场，给代建行业提供了广阔的市场空间。传统的房地产开发模式主要为高周转、高负债，被热议的房地产资管新规“三道红线”，显然是为了对规模房企的扩张模式和扩张速度做进一步的安全性引导，明确了重点房地产企业资金监测和融资管理的规则。其中，三条红线全中的“红档”企业将不得再增加有息负债，而即使是一条未触的“绿档”，有息负债规模年增速也不得超过15%。虽然近年来国家频繁出台房地产融资收紧的相关政策，但此次政策内容则是监管层**次通过设定具体的财务指标来量化房企的财务水平，调控决心可见一斑。而房地产行业的增长逻辑也由*初的“土地红利”时代向“金融红利”时代过渡，在不断趋紧的市场调控下，将由“金融红利”时代向“管理红利”时代迈进，在行业内变迁中，无论是大型房企还是中小房企，商业代建模式将成为房地产发展的必然趋势，未来发展的空间广阔。商业代建是大型房企实现转型升级的方向之一。大型房企可以依托自身的品牌影响力，优秀的管理能力，成熟的产品体系和服务体系资源整合能力等，进行品牌输出、管理输出和资源输出，全面提升企业的综合竞争力和价值创造能力。近年来，大型房企发展成熟，在品牌、产品、成本、融资、管理以及团队等方面积累了成熟的经验，可为委托方提供项目定位、规划设计、工程管理、成本管理、招投标管理、营销管理、品牌管理、交付管理等开发全过程服务。通过品牌输出、专业赋能等方式提高代建项目的价值，以收费或股权的方式实现盈利。当前，在竞争激烈、土地成本增加、融资压力和现金流压力增大的行业大背景下，中小房企面临的拿地难、融资难等压力日益凸显，这也大大加强了中小房企对商业代建的内在需求动力。同时，随着代建业不断发展，代建委托方也发生着改变，非房企中的大型国企、金融机构、基金持有方等比例不断加大，同中小房企寻求品牌、技术、品质等保障相同，非房企亦需要同可以提供科学的项目规划和管理、较强的品牌影响力和运营能力的代建企业合作，从而实现项目的品质保障、金融资本投放的安全可控。因此，未来，非房企中的大型国企、金融机构、基金持有方等必成为代建委托方中重要的组成部分，同中小房企一样，共同成为代建领域的重要市场。第四节　资本介入，商业代建模式不断演变一、商业代建模式演变种类近些年，随着资本的介入，商业代建模式亦在不断演变，除纯收取服务费的商业代建模式外，又演变出配资、股权式和资本三类商业代建模式。本节就这三类模式进行讨论。1.配资代建配资代建是指代建方除了提供代建业务外，还为代建项目引入部分资本的商业代建模式。该模式下，资本通常由代建企业提供，代建企业的资本方与代建方通常属于集团不同的部门或公司，这主要是由于二者在业务目标、经营模式和内部管理上差异较大，同一个体系内很难进行并行经营，也不利于风险的防控。该模式下，项目主体拿地之后面临一定的开发资金短缺，代建企业在看好项目发展前景的基础上，引荐与自身战略合作关系的金融资本参与到项目开发中。项目主体与金融资本之间是类似于投资与被投资的关系，金融资本从中收取一定的投资收益，代建单位负责项目开发和管控。这种模式下，金融资本相当于是代建单位引荐的资本，要求代建单位有强大的资金整合能力，且品牌实力和开发能力又能得到项目主体的认可，对代建企业的要求较高。配资模式下，资金来源通常有两个渠道，一种是自有资金，一种是由有合作关系的地产基金、信托等金融机构注入。然而，单纯依赖自有资金经营配资，往往效率低、平衡力差和流动性脆弱。因此，引入战投补充资金的流动性和夯实资金保障、强化双方利益捆绑关系的资金注入形式，更多被配资代建企业所使用。相较于纯收取代建服务费的模式，部分配资代建方除收取代建服务费外，还会收取引入资本的服务费用，在费用收取方面更加多样。 图2.4.1 配资代建结构2.股权式代建股权式代建是指代建方在项目中占有一定股权的特殊代建形式。部分代建方通过在项目中持股，一方面可以加强合作中的信任关系，另一方面可以通过持“小股”获取除代建管理费外的股权收益，因此，股权式代建也较为常见。股权式代建中，持股比例受双方品牌实力、风险评估、服务模式等方面的影响，并没有固定的比例，但代建作为轻资产模式，目前实践中代建方股权占比基本低于10%。与纯收取服务费的代建模式相比，对代建企业而言，股权式代建不仅可以收到代建服务费，还包括股权收益以及溢价分成，而纯代建对品牌的要求更高，没有股权收益，因此代建服务费收取比例要高于股权式代建。3.资本代建资本代建是指信托公司、保险公司等各类具备房地产投资能力的金融机构出资，委托代建方参与从项目研判、土地获取到房产开发的全过程服务的商业代建模式，其目的是为委托方实现安全、高效的投资收益。这种模式下，金融资本以项目投资方或投资方一员成为代建委托主体之一，对代建项目拥有全部或部分股权。其中，金融资本作为项目主体，拥有开发项目100%的股权，以代建委托主体的身份，寻找与待开发项目品牌理念、产品匹配度、客户匹配度等相契合的代建开发商，签订委托代建合作协议，明确相关各方职责和权利，由代建企业负责开发全流程的管理和管控，包括前期管理、规划设计到工程营造、成本控制、营销策划、竣工交付甚至到*后的物业管理各个环节全权委托给代建企业，金融资本仅保障资金的充足性，并监控资金使用情况等，这是权责关系相对简单的资本代建形式。资本代建与配资代建的区域在于：①委托方性质不同，资本代建的委托方为金融机构，配资代建的委托方多为房地产开发企业或拥有土地的、寻求土地开发的非金融机构；②资金来源不同，资本代建的资金全部来自于委托方，配资代建的资金来自代建方或由代建方引入的外部资本。